陈淮：房地产"救市"政策不支持奢侈型、投资型

　　主持人：观众朋友您好！欢迎收看中央电视台经济频道正在为您直播的特别节目《直击华尔街风暴》，今天演播室我们请来的是中国城乡建设经济研究所所长陈淮教授，陈教授，您好！

　　陈淮：您好！

　　主持人：我们都注意到，现在大家都在说各级政府终于开始救市了，很多媒体也在用拯救楼市这样的标题，我不知道陈教授，在你看来用救市这个词来描述现在各地出台的政策是否合适？

　　陈淮：我想救市呢，媒体把美国对它的金融市场的一些措施的概括，用到中国房地产市场上，刚才主持人所描述的这些政策，我看不出有任何救市的含义，包括中央政府和地方政府归纳起来，一个是加大对廉租房这种保障性用房的政府投资力度，通过加大政府投入，带动国民经济的投资力度加大，投资规模上升。

　　第二个，你看到的都是支持那些迫切需要改善住房的中低收入群体优先改善住房，人们在住房需求中可以分四个层次，脱困型、改善型、享受型、奢侈型。前两个层次都是基本需求，所有的政策都是支持老百姓优先改善住房这两个基本需求的层面的，我们从所有的政策性中没看出一条放松了对奢侈性需求的约束，没有一条鼓励投资性、投机性的需求，没有一条减免了房地产商、开发商的金融责任、风险责任，所以我看不出有什么救市的说法。

　　中国城乡建设经济研究所所长 陈淮

　　主持人：如果不用救市来描述，您会愿意用哪个词来描述？

　　陈淮：最准确的就是宏观调控，宏观调控就是负责总量平衡关系的一个政策，供不应求的时候，有可能引发通货膨胀，要采取一定的措施抑制需求。供大于求的时候，我们叫刺激需求。供不应求的时候，我们可能要抑制一下需求，供大于求的时候，我们要提升一下有效需求，使国民经济的总量平衡关系、总供给和总需求尽量达到一个平衡。

　　实际上，背后不仅仅是买和卖的关系，还有一个第三者，这个第三者就是我们通常说多少价钱的货币，币值的稳定。

　　主持人：现在很多政府部门出台这些政策的同时做一个解释，说现在是支持居民购房，但不是在维持高楼价，这句话应该做何解释？怎么来理解？

　　陈淮：我刚才已经解释了这个，我们看不出这里有什么维持高楼价的问题，让老百姓更便宜地买房，怎么是维护高楼价呢？这两个逻辑怎么建立起来的呢？

　　嘉宾与主持人马洪涛交流

　　主持人：其实是可以在比较低的价格上达成供需的平衡，现在具备这样的条件。

　　陈淮：所有的政策都是第一个保障房，第二个，老百姓用于改善基本住房需求的自住类型，比如第一套，指的就是自住，小户型是满足基本住房需求，而不是投资性、投机性，也不是奢侈性的住房需求，这些需求应当优先得到满足，我想是政策的主旨。

　　主持人：而不是为了在目前这样一个价位上，让价格维持这样一个位置，而是希望满足更多的住房需求，是这样的优惠政策。

　　陈淮：我听着像吃咳嗽药治肺炎一样，这两个联系不起来，你说的住房价格是什么房的价格，我们现在说的是廉租房，是不要钱的房，90平方米以下让你更便宜地买房，这两条怎么和房价有关系呢？

　　主持人：我们知道这次次贷危机是从美国的房地产市场开始发端的，这两者之间可能是相互作用的关系，推到了房地产的泡沫，最后泡沫破灭之后导致了危机的发生。现在经过将近两年的时间，在您看来，美国的房地产市场的泡沫是不是已经被挤压得差不多了？

　　陈淮：我不知道你指的泡沫是什么？你说是次贷推到了泡沫，这个值得推敲或者说有值得商榷的地方。

　　主持人：您的看法呢？

　　陈淮：实际上美国经济进入21世纪，走出9.11事件的阴影之后强劲增长，从两至三年，为了抑制高增长下可能出现的通胀，美联储从2004年7月到2006年6月连续17次升息，这就把大家所熟悉的次级债的借款人，也就是低信用群体逼到了断供失房的绝路上，不是他们推倒了第一张多米诺骨牌，是金融政策推倒了第一张多米诺骨牌，因为大家知道贷款人在头三到五年里，绝大部分在还利息，美联储两年中把基准利率从1%提到5.25%，成倍成倍地提高，这就使贷款人无法承受这么重的利息，由于他的最大还款能力都小于要还的利息，意味着他怎么还款，欠银行的钱会越来越多，他只好把房子交回去，所以断供失房成了次级债推倒的第一张多米诺归派。由于违约率上升，次级债这种金融资产在债市上的价格就暴跌，引起了这个风险，这是第一个问题，次级债怎么引起的，从这儿引起的。

　　第二个又有一个两房危机，就和你刚才报道的新闻，美国六千亿担保怎么来的，我们面对这场危机是美国整体负债和它的资产信用之间不相称了，简单说，一个人，最多你的家产就值二十万，你欠了人家六十万，所以很容易出现资不抵债这样的状况。这两房是怎么回事呢？两房，大家也熟悉了，它持有美国房地产按揭贷款资产将近50%，40%几，这两家公司是专门从银行收购银行贷给消费者的按揭贷款的债权的，它不直接给消费者贷款，它从哪儿来钱，拿什么钱来收购银行的资产呢？从债市上发债，债市的投资者把钱交给他，他拿了钱再收购银行的信用资产，这其中就有一个，它自有资金多大，假定它自有资金有一千块钱，他发了九千块钱债券，等于他买了一万块钱的资产，如果这一万块钱资产涨价，放假再涨，万是皆休，如果跌破10%，它立刻就变成资不抵债，也就是说他持有的资产只值九千块钱，他的资产跌没了。

　　主持人：我们看到一个数据恰恰证明了您这点，从去年八月份到今年八月份，整个美国的楼市价格下跌了16.6%。

　　陈淮：所以我同时回答你两个问题，我刚才打的这个比方还是1：10的金融杠杆，房利美和房地美玩的游戏是1：25的金融杠杆，如果房地产一下跌，他持有的次级债，由于贷款人还不上钱，次级债的价格低了，他持有的资产价格就跌了，两房不仅持有次级债还包括优级债，但是次级债一跌，他的资产价格就跌了，跌了以后他就变成资不抵债了，它是1：25，通俗说他有400块，管别人借9600块，跟银行买一万块钱的东西。美国目前的担保，实际上就是解决股权和债权之间的对抗关系，提高自有资本金所不能承担的风险。

　　主持人：这六千亿的担保金，您觉得能解决市场上的矛盾吗？

　　陈淮：要看几个方面，要全部解决，除非美国政府把所有的债全都买下来，那是不可能的。但是随着信心的恢复、价格的回升，假定他持有一万块钱的资产，如果这个价格回升了，他不需要担保这么多或者不需要更多的担保，也可以渡过难关。

　　刚才你说的推倒多米诺骨牌，这是第二张，这个影响就非常之大了。

　　主持人：我们都知道在三十年大萧条的时候，当时罗斯福也是通过加大财政投入来缓解当时出现的一些经济危机的情况，现在很多政府包括美国纽约市的政府也希望再次通过政府的投入来缓解危机。我知道现在有两种说法，一种认为通过政府投入，可以立竿见影地看到缓解危机的效果。同时也有人认为，政府投入相对效率并不是很高，您更倾向于哪种看法。

　　陈淮：我觉得两种说法都完全正确，你刚才举了29到30年大危机，和我们当前的情况不完全一致，三十年代的时候，那场危机的根源是劳动和资本的对抗，用马克思的话说，生产无限扩大的趋势，由于产业积极生产，效率大规模提高和有支付能力的需求相对缩小的矛盾，我们这次遇到的危机主要是股权和债权之间的对抗，也就是说资本内部的矛盾关系激化了。至于你刚才说的政府投资这件事拉动经济，首先它是最快的。第二，它确实很可能是缺乏效率，但是世界上有很多事就得政府在这个时点上干，在这个时点上，我们等着去动员市场是来不及的，还有些事情必须是政府干，别人是不干的，所以就得政府干。你刚才说的两个都是对的。

　　主持人：尽管看起来可能有些矛盾，但是各有各的道理。

　　陈淮：对，刚才说的最快的事情上，一个是宏观调控本来就是一个短期总量平衡关系的调整政策，在短期内，供大于求了，就需要增加需求来平衡大的供给，这个时候我们正好社会又处在一个信息不足的情况下，就是政府带头投资，不管是用政府基础设施建设项目还是其他的政策，比如说贴息，鼓励固定资产大规模更新，政府投资也是多种多样的，一种是和经济增长没有直接关系的，比如说全民医保这种公共产品。

　　一种是和经济增长直接有关的，直接有关的又分两种情况，一种是除了政府，别人不干，因为不赚钱，比如说修路这种设施，恐怕就得是政府。

　　主持人：短期内看不到明显效益。

　　陈淮：长期内也不是靠路本身收费赚钱的。

　　主持人：刚才做的数据的比较，里面有一位采访的人士说，通过1元的投入可以拉动GDP5.7元的汇报，如果真能达到这样一个数字比较的话，还能说它的投入没有效率吗？

　　陈淮：我不知道这位专家的算法是谁和谁来比较的，我们实实在在考察过，比如巴黎的地铁，你要指望卖车票，把地铁的投资费用赚回来是绝对不可能的，但是它可以通过刚才咱们说的，中国正在大力发展客货分离的快运专列线，也就是我们说的快速轨道交通系统，那么土地的升值、经济区域内部的效益提高，以及由于经济规模扩大带来的税收增长和就业增长，从政府和社会整体，都得到了非常大的好处。我们现在的两万多亿的轨道交通投资，实际上还远不止这个规模，分三个层次，第一个层次是城市内部，北京修了这么多地铁轻轨，这是以地方政府为主的，不包含在这两万亿中。

　　这两万亿主要解决第二和第三个层次，第二个层次是区域内的铁道交通网，比如北京到石家庄和京津冀，或者是上海长三角之间或者珠三角内部。第三是大经济区域之间的快速轨道交通网或者客运专线，比如说京沪高铁，将来长三角和珠三角、华北和东北，肯定也有快速轨道交通线，这种快速轨道交通线的开通，就使我们原来一个个分割的区域的生产能力和资源更高效地利用起来，更优化地配置起来。

　　主持人：在您看来，加大政府投资是非常必要的，但是同时必须要思考怎么更好地提高效率。对于目前这场金融危机，很多人最想得到的是他对我们国家到底有多大影响，这个影响又体现在哪些方面，我们现在就来现场连线上海东方卫视的演播室，请主持人阎华给我们介绍一下现在上海市在全球金融风暴之下的情况。阎华你好。

　　阎华：好的，洪涛。

　　主持人：这次金融危机，我们都知道是从美国的华尔街开始的，因为华尔街是美国的金融中心，很多人就在担心，上海相对于国内的其他城市，会不会更早地感受到危机的影响，因为上海是中国的金融中心。

　　言华：像你所说的，上海有111家外资银行营业机构，虽然说不是金融风暴的中心，但是感受会比其他一些地方更加直接一些，冰岛的一家银行在上海设立的办事处前些时候就关闭了，有的商业银行，迫于美国本土压力，不能不将一些资金抽回总部。我的一些国内金融业的朋友也说，可能年终奖金会减少一些了，对于具体的影响，我们请在我们演播室的方星海博士来为我们介绍一下。

　　方星海：美国的这次金融危机，一开始叫次贷危机，到了九月中旬的时候演变成现在的金融风暴。对上海金融业的影响应该说有一些，但是我的判断也不是很大，为什么这么说呢？就拿所有的外资银行来说，他们的大部分总部在上海，但是外资银行占到我们国家整个银行业的资产只有2.3%，所以它不可能说对上海影响很大。

　　刚才提到冰岛有一家驻上海的银行办事处关门这件事，我相信冰岛是一个很漂亮的国家，但是它在金融和经济上，在世界上的地位是微不足道的，所以它在上海的机构关闭，我是主管外资银行的部门都没有感受，可想而知，它的影响是非常小的。

　　这里我想提一下，我们谈金融风暴对上海的影响，这个要分两个阶段，一开始就是说，把两个事情分清楚，在金融风暴没有到达中国的时候，我们国家的股市、我们的房市已经开始下降了，把这两个影响给隔离开。

　　主持人：我注意到这样一个数据，我相信这个数据您应该是了解的，因为上海统计局刚刚发布了这个一个数据，今年上半年，上海金融业的增加值增幅增幅是同比回落了21.4%，对于这个数据，您会怎么来解释？刚才您也告诉我们，在您看来金融业受到影响并不是很大，这个数据怎么解释呢？

　　方星海：这个数学要学得很好，对上海金融业的影响分两个部分两讲，一个是我们自己的股市和房市的下降，特别是股市的下降，另外是美国这次金融风暴导致的影响，你提到的上半年经济增加值的下降，这个主要还是股市的下降，股市的下降并不是说因为受了美国这次金融风暴的影响，是这么一个概念。

　　主持人：现在其他的相关行业有没有受到影响，比如说汽车制造、旅游、酒店等等行业，在你们的统计数据里有没有显现出来？

　　方星海：因为我们国家出口，占我们国家的GDP当中的比重非常高，这次金融风暴发生以后，出口的增速在急剧下降，在上海，这点我们感受得非常明显，要应对这次的金融风暴，关键的一点就是要认识到这次金融风暴会导致全球特别是发达国家的经济陷入严重衰退的状态，对我们国家的出口需求大量减少，所以我们一定要大大地增加政府在投资方面的开支，这个开支不仅仅是一些基础设施，比如说铁路、公路、运输枢纽方面的投资，还有在社会投资方面，比如说医院、学校等投资大大加大。

　　我本人对中国应对这次金融风暴是比较乐观的，对上海应对这次金融风暴也是比较乐观的，为什么这么说呢，因为我们国家自己的储蓄相当多，所以你要增加投资，我们自己的钱可以用来投资，如果银行贷款贷不出去，我们政府可以发债，把银行的钱拿过来用于投资。有些国家自己没有储蓄，他想投资，他要到国外借钱来投资，人家不借给他，他就投资不了，这是我们国家非常大的优势。

　　以这样的一种优势，我认为中国或者上海应对金融危机，我们会比其他大多数国家应对得更好。

　　主持人：方主任，大家现在都很关心房地产市场，上海市民也会非常关心上海的房地产未来走向是什么样的，昨天晚上十点，上海出台了房地产救市的新规，包括今天中央很多救市的政策也会出台，在你看来，上海房地产市场今后的走势会是什么样的？

　　方星海：这个房地产市场，大家经常跟去年的情况比，去年上海的房地产情况非常好，今年相对去年比就下降了很多，大家也意识到，去年的状态是一种非正常的状态，今年更多的是回归到对房地产的实质性的自住的需求，当然就下降了一些。

　　房地产是我们国家拉动经济需求非常重要的一方面，在目前这种时候，我觉得应该适当地启动一下投资性的房地产需求。这里有两件事情，从上海来看我们可以做，一方面是减少各种各样的税费，就是你提到的昨天公布的政策当中，比如说把买房子的契税从3%降到1%，原先有5%的营业税，两年之后卖了的话，把营业税完全取消，这些都是非常好的措施，看一段时间，这方面的措施还可以进一步推出。

　　另外一方面，怎么样吸引一些国外的需求到上海来，因为上海这个地方有一些比较高档的住宅和商用楼。前一阵我们国家因为房子，更多的外资流入中国，这方面卡得比较严，现在根据新的情况，我建议是不是可以放松对外资购买国内的住宅和商用房地产的限制，进一步拉动上海和其他的一些发达城市在这方面的一些需求。

　　主持人：谢谢方博士从上海给我们发回的分析。刚才您也看到了这个新闻，中研出了一个报告，说未来几年，房价有可能会下跌10%，有的地方会下跌30%，您是否赞成这样一个观点？

　　陈淮：我们的金融专家应该知道，第一个，我们别自己吓唬自己，同样的金融危机，美国什么症状不一定中国什么症状，美国的问题是它欠别人的钱太多，政府、企业和个人消费者，中国的问题是别人欠我们的钱太多，我们持有的美国国债、两房债券以及我们不断膨胀的出口产业的应收账款。面对风险，务必弄明白，美国是欠别人钱太多的风险，中国是别人欠我们钱太多的风险。

　　第二个，也别把当前中国房地产面临的问题估计过大，我给你打一个比方，有一个大家子兄弟很多个，老大一年前买了股票了，老二买了基金了，老三买了黄金了，老四买了美元了，老五买了QDII了，老六炒期货了，老七干脆存了一批石油，老八买了房子，一年过去到现在，这八个兄弟中谁是最幸运的。

　　主持人：应该还是买房的这个相对幸运一些。

　　陈淮：所以我们不要把这个市场中的情况说得那么岌岌可危，但是它的的确确最稳定的市场可能是最后风险的集中爆发点，我们恰好是认识到这一点，所以采取了多方面财政的政策、货币的政策以及鼓舞消费者信心的政策，和化解这个风险集中度的政策。房地产业就是有风险，但是问题在于，如果风险的所有参与人都担一点，没事。集中在一个人身上就坏了，就把这个人压死了。

　　刚才的金融专家是不是意识到了，我们通过绑架消费者信用，把开发贷款的风险加到购房人头上了，我们现在购房人头上担上浮动利率的风险、未来税收变化的风险、房价变动的风险，自己由于经济紧缩带来的职业不稳定的风险以及种种意外变故，我们是不是在这个环节中风险太多了，我们需要把这个风险通过各种各样的政策使它分散到各个环节去。

　　有一个大家最近大家争论很多的宏观调控的问题，好像你减点税、降点息，对我的总房贷的影响不是很大，但是它是非常重要的政策在于，我们到08年8月，住房个人按揭贷款总额3.4万亿，而四年之前的03年末，这个指标只有3300亿，也就是说，我们有90%的按揭贷款是过去四年里贷出去的，我刚才说，在还贷的时候，头三到五年是最危险的，高风险期，比如说你用供3000，2700还利息，300块钱还本金，这个时候利息稍微往上，或者你的收入稍微往下，你马上就还不起利息，那么真正的断供临界点恰恰是在这里。

　　主持人：其实高峰时期反而恰恰过去了。

　　陈淮：不是，我们现在虽然税收只降得不多，但是整个购房群体的安全性大大地往后撤了一步，原来很多人站在岸边上，风浪一大，很多人会被卷进去，现在大家都往后站了两米，风浪大，我的安全性大大提高了，不要小看目前的政策，它不是仅仅省几个钱的问题。我们整个住房个人按揭贷款的安全性，由此大大提高了，安全边际大大宽大了。

　　主持人：基于您刚才的数据分析，您对未来并没有像刚才那位专家那么悲观。再次提醒一下观众朋友，我们的节目已经开通了手机留言，如果您对金融危机有什么问题的话，就可以发送留言到10669999和我们进行沟通。我们先来看看今天观众提出了哪些问题，请陈教授给我们回答。

　　江苏南京一位手机尾号6732的观众说，他本来准备在国庆节之后去买房子，现在看到房价不断地跌，他就一直不敢出手，他问，房价还会不会下降？什么时候买房比较好？其实刚才陈教授对这个问题做了一些解读，愿意不愿意给他做一个解答。

　　陈淮：你问我房价会不会下降，肯定会下降。你要问我房价会不会上升，我也说肯定会上升，因为房价的运动总是波动的，有时候涨有时候跌的，目前由于市场信心缺乏，它会下跌，但是有一个基本的房地产经济学道理，一个区域，在一个地方长的时间里，比如十五到二十年，一共能卖多少房子是一个常数，我们的社会经济规模总量增长速度和人们收入增长速度一定的前提下，南京在未来十五到二十年一共卖多少房子是一个常数，在这一年多卖了，后面的几年可能少卖，这年少卖，后面几年一定会多卖，这是一个道理。

　　第二个，我们还得明明确确地跟大家说，在三年之内、两年之内，房价都有可能跌或者涨，但是在二十年内，头和尾之间比较，房价一定是涨的。所以也请大家关注，什么都有卖期货的，唯独房地产不卖期货，金融衍生品市场，没有一个国家有房地产指数交易，为什么呢？当指数的变化是不确定的时候，才可以把它做成金融衍生品，它是确定是要涨的，所以没有哪个国家把房地产价格指数作为一个金融衍生品来交易，但是这并不等于说明年不会比今年偏移，后年不会比明年便宜，它是上下波动的。这个风险有多种因素，也可能全国都上升了，你那个城市还在跌。也可能全国都下降了，唯独你那个城市还在涨。这是第一。

　　第二，你所希望的是什么房子，可能全国的房价都在跌，但是你买的房子是不跌的，比如核心市区，我们打一个通俗的比方，我们在周边郊区不断地扩张，盖了很多新小区，普通住宅。但是南京市也好、北京市也好、上海市也好，平均房价一定是在下降的，但是外围的小区盖得越多，核心市区的房子就越贵，因为核心市区没有地方盖了，它就越发地变成稀缺资源，这个稀缺程度就高。你不可能在南京，每一样房子买一份，像基金一样，你只买一个房子，你问我股价会涨会跌，股价跌的时候也有涨的时候。

　　主持人：你要找到那个最低点是件非常困难的事情。四川乐山一位手机尾号是5621的观众问，这几年他们县城的房价上涨很快，远远脱离了当地百姓的生活水平，而且人口有限，很多修好的房子都空在那儿，很多在建的楼也停工了，这种现象是不是普通现象？

　　陈淮：应该说在全国不是普遍现象，但是在两头有这种现象。