别小看了降息对楼市的作用

　　陈 淮

　　所谓救市的说法，是把美国对它的金融市场的一些措施的概括。用到中国房地产市场上，我看不出有任何救市的含义，我国中央政府加大对廉租房这种保障性用房的政府投资力度，支持那些迫切需要改善住房的中低收入群体优先改善住房的政策，都是支持老百姓优先改善住房这个基本需求层面的，没看出有哪条放松了对奢侈性需求的约束，没有一条鼓励投资性、投机性的需求，没有一条减免了房地产商、开发商的金融责任、风险责任，所以我不认可救市的说法。

　　准确的说法应该是宏观调控，就是负责总量平衡关系的政策，供不应求的时候，有可能引发通货膨胀，要采取一定的措施抑制需求。供大于求的时候，我们要刺激需求。供不应求的时候，我们可能要抑制一下需求，使国民经济的总量平衡关系、总供给和总需求尽量达到一个平衡。让老百姓更便宜地买房，怎么能被认为是维护高楼价呢？这个逻辑怎么能建立起来呢？

　　金融专家别自己吓唬自己，同样的金融危机，美国什么症状不一定中国也是什么症状，美国的问题是他欠别人的钱太多，政府、企业和个人消费者，中国的问题是别人欠我们的钱太多，我们持有的美国国债、两房债券以及我们不断膨胀的出口产业的应收账款。面对风险，务必弄明白这一点。

　　另外，也别把当前中国房地产面临的问题估计过大。我给你打个比方，有一个大家庭，兄弟很多，老大一年前买了股票，老二买了基金，老三买了黄金，老四买了美元，老五买了QDII，老六炒期货，老七干脆存了一批石油，老八买了房子。现在，八兄弟中谁是最幸运的？不还是买房的相对幸运一些么。

　　所以我们不要把国内的楼市说得那么岌岌可危。的的确确，最稳定的市场可能是最后风险的集中爆发点，我们恰好是认识到了这一点，所以采取了多方面财政的政策、货币的政策以及鼓舞消费者信心的政策，以化解这个风险集中度。房地产业就是有风险，但是问题在于，如果风险的所有参与人都担一点，就没事。集中在一个人身上就坏了，就把这个人压死了。

　　金融专家是不是意识到了，我们通过绑架消费者信用，把开发贷款的风险加到购房人头上了，现在购房人头上担上浮动利率的风险、未来税收变化的风险、房价变动的风险，自己由于经济紧缩带来的职业不稳定的风险以及种种意外变故，在这个环节中是不是风险太多了？需要通过各种各样的政策使它分散到各个环节去。

　　有一个最近大家争论很多的宏观调控的问题，好像减点税、降点息，对总房贷的影响并不大，但是它是非常重要的政策。因为住房个人按揭贷款总额到今年8月已达3.4万亿，而2003年末，这个指标只有3300亿，也就是说，有90%的按揭贷款是过去4年里贷出去的，而在还贷的时候，头三到五年是高风险期。比如说你月供3000元，其中2700元还利息，300元钱还本金，此时利息稍微往上，或者你的收入稍微往下，你马上就还不起利息，真正的断供临界点恰恰是在这里。我们现在虽然税收降得不多，但是整个购房群体的安全性大大地提高了一步。

　　房价总是在波动的，有时涨有时跌，目前由于市场信心缺乏，它会下跌，但是有一个基本的房地产经济学道理，一个区域，在一个较长的时间里，比如15到20年，一共能卖多少房子是一个常数，在社会经济规模总量增长速度和人们收入增长速度一定的前提下，这一年多卖了，后面的几年可能少卖，这年少卖，后面几年一定会多卖，这是一个道理。

　　还得明明确确地跟大家说，在三年之内、两年之内，房价都有可能跌或者涨，但是在20年内，头和尾之间比较，房价一定是涨的。所以也请大家关注，什么都有卖期货的，可唯独房地产不卖期货，金融衍生品市场，没有一个国家有房地产指数交易，为什么呢？当指数的变化是不确定时，才可以把它做成金融衍生品，而房价是确定要涨的，所以没有哪个国家把房地产价格指数作为一种金融衍生品来交易。但是，这并不等于说明年不会比今年便宜，后年不会比明年便宜，它总是上下波动的。这个风险有多种因素。

　　（作者系中国城乡建设经济研究所所长）