楼市跌幅不大广州未现“断供潮” 风险尚可控

　　在去年“高位买楼”的炒楼投资客现在所面临的,已经不仅仅是资产的账面损失,需要每个月真金白银支付给银行的按揭款,成为他们无法回避的现实问题。

　　这些情况最突出的是在房价持续大幅下跌的深圳。不少深圳投资客发现他们此前高价买入的房子却在不断“价值缩水”,他们所欠银行的购房贷款金额甚至超过了房子现在能卖出的市场价。

也就是说,这些房子已经成了负资产,于是,部分投资客打算不再偿还银行的按揭贷款,也就是“断供”。在这一背景下,深圳“千亿房贷断供”等消息陆续传出。

　　那么,广州是否存在“断供潮”?房价下挫会否引发银行房贷风险的“海啸”?昨天,在接受本报记者采访时,工商银行广东省分行相关人士表示,广东工行尚未出现因国家宏观政策调整、房地产市场价格波动等引起的断供潮。

　　◎银行

　　楼市跌幅不大广州未现“断供潮”

　　

　　事实上,深圳不少有“断供”意愿的投资客还处于观望的关键时刻。

　　在接受本报记者采访时,长期关注深圳楼市的世华地产市场研究中心总监肖小平表示,的确有不少在深圳按揭购房的客户向她咨询,应当如何应对房价下跌的现实,“但他们都还没到要选择‘断供’的地步。”肖小平介绍,一旦“断供”,就会在银行的征信系统留下不良记录,未来再买房子或者申请信用卡等,都会遇到障碍,所以即使不少投资客有“断供”的意愿,但当真的要采取行动时,人们还是相当谨慎的。

　　根据人民银行深圳分行的数据,截至去年底,深圳个贷余额接近2300亿元,而且2007年的贷款主要发生在上半年,仅至2007年5月末,深圳个贷余额为2130.9亿元,比2006年12月末增长411.2亿元,增幅为23.9%。而且,相关研究显示,深圳的个贷增长与房价呈现正比例增长,其高峰均发生在4?7月。去年7月份,深圳的个贷增长额达到历史最高值201.9亿元之后,才开始逐步减少,直到11月下滑到60亿元左右。

　　目前,深圳的房价已经回落到去年5月之前的水平。这意味着去年5月之后买房者多数面临亏损,而由此发生的贷款,也徘徊在安全线的边缘。

　　至于广州的情况,广东中原地产项目部总经理黄韬向本报记者表示,据其估算,一般来说,房价下跌30%以上,人们才会“断供”；就广州楼市而言,整体跌幅不大,只有在去年9月份房价最高峰买入的人,到现在才会承受30%的房价跌幅；而去年9月份买房的人,其中只有10%是投资客。“从这些实际情况来判断,广州不会形成‘断供潮’。”黄韬说。此外,满堂红研究部高级主任肖文晓也认为,广州楼市的“断供”现象并不普遍。

　　◎业界

　　若房价跌40%房贷风险会骤增

　　广州银行业人士向记者表示,相比深圳,广州楼价下降并不明显,投资客占比也不算太多,因此断供风险相对不大。对于自住贷款买房的人来说,一般不会轻易选择断供,在房价下降过程中,通过出卖自住房来断供并不划算。有银行表示,该行已经采用了实时监控系统,一旦支行不良贷款率超出1%,对有“断供”迹象的贷款,会进行追收。此外,银行还设立了一些先期的风险指标,例如30天、60天的偿还逾期率,来观察贷款质量是否明显变坏。

　　目前,对于总房价,房贷比例一般最高可以达到7～8成。因此,一般来说,只要房价下跌幅度不超过30%,银行通过拍卖抵押房产换来的资金可以弥补房贷。但是,为了避免不良贷款率的提升,银行通常会建议“断供”客户继续供房。

　　有银行分析人士估算,由于不少房贷是在以前放出去的,随着原来房子曾经在去年大幅涨价,加上正常还款和提前还款,那么,目前的房贷余额比当前的抵押物价值,估计银行整体房贷实际比例其实不到5成。

　　因此,对于银行来说,即使房价再往下跌,还是有一定缓冲风险的空间。“不过,假如房价较去年最高峰跌幅达到40%,甚至50%,‘断供潮’就很可能形成,银行的房贷风险会骤增。”黄韬表示。本报记者骆海涛

　　■分析

　　楼市投机客越多断供风险越大

　　“断供潮”的背后,是国家宏观调控累积效应的体现。这既包括央行去年6次加息后增加购房者的房贷压力,也跟开发商资金链紧张而降低房价有关。

　　从目前的情况来观察,“断供潮”主要发生在投资客身上。而深圳作为去年房价涨幅最大、涨速最快的城市之一,楼市的投机气氛甚为浓厚。既然宏观调控措施适用于全国,那么其他也存在较多楼市投机的城市,不排除会被“断供潮”蔓延所至。

　　◎加息

　　不断加在骆驼背上的稻草

　　从购房者的房贷压力来看,即使在2007年前已经买房的人,经过去年的6次加息后,现在不得不接受比此前高出1%的年利率。具体而言,在2007年初,购房者面临的房贷年利率上限是6.84%,而到了现在,他们要接受的是7.83%年利率,而且,购买被认定为第二套住房的人,还要忍受更高利率的“煎熬”。

　　假如在去年初向银行申请房贷100万元,以等额本息还款法、按揭20年计算,在年利率6.84%的情况下,则月供是7657.24元；但是,如果现在向银行申请房贷100万元,在年利率7.83%的情况下,月供是8258.91元。这样一来,每月供房的负担增加了601.67元,相当于原来月供金额的约8%。

　　即使按照优惠利率下浮15%来计算,去年的月供负担是7055.13元,而现在的月供是7547.86元,每月增加了约500元。

　　如果被银行确认为“第二套住房”,那更是雪上加霜,因为按照去年9月的“二套房贷政策”,第二套住房必须承受比基准利率高10%的利率。按照上述同样的情况下,在去年初贷款100万元,到了现在,若按二套房贷的利率,每月的负担8749.88元,比当初的月供7657.24元,多了1092.64元!增幅超过了14%。

　　分析人士表示,多次加息,以及提高“第二套房及以上”相应的房贷利率,很明显地加大了房地产投机的成本。同时,在我国CPI增幅居高不下的情况下,进入今年来,炒房者的压力突然空前加大。

　　◎降价

　　投资客的噩梦

　　致使“断供潮”的涌起,还有“冰冷”的房地产市场。房地产开发商的融资渠道处处受阻,为了舒缓资金链紧张,降价成为快速回笼资金的重要方法。

　　例如,某炒房投资客在去年7、8月份深圳房价飙升时,以单价8000元购入位于深圳宝安区黄金地段一套物业,但数据显示该物业至今单价仅为5600元左右,跌幅刚好30%。按照银行贷款七成来计算,跌破30%,意味着这套房已经沦为“负资产”。今年1月份,这位买家便已当机立断停止还贷,并明确告知银行不再续供。银行经过调查发现,该买家名下有5套房产。

　　从去年10月份深圳新房价格攀升至17350元/平方米的顶点,到今年深圳市国土和房产资源管理局披露5月份一手房交易均价已跌至11014元/平方米,房价的平均跌幅已达36.5%。据悉,一度单价冲上3.5万元又直落至2万元以内的深圳半岛城邦,以及集体要求开发商退还差价或给予补偿事件的泰华阳光海,都有“断供”的先例。

　　事实上,二手房交易成本相对高,转让一套二手房,相关税费要达到总房价的10%-15%,都由买家负担。所以,只要房价不涨,买进就意味着亏损。统计显示,到今年4月份,深圳二手房价格为12987元/平方米,跌幅为25%,如果按照4月份官方披露的新房价格11926元/平方米计算,这个跌幅已经超过了30%。

　　◎悬念

　　断供潮会否蔓延

　　到底未来会不会出现大规模的“断供潮”并蔓延到各大城市,这取决于该城市炒房比例有多高。

　　中国管理科学研究员李开发曾经指出,在北京、广州、深圳等地,大约有30%-40%的购房人是炒房人或炒房团。但对这个观点,无论房地产业界从业者,还是行业其他研究人员,都不能取得精确的数据来给予支持或否认。业内人士认为,假如房价进一步深跌,直到跌幅超过50%、60%,情况才会变得难以预料。

　　有分析人士指出,房地产市场二手房是否涌现大量卖盘,可以视为断供“井喷”即将发生的前兆。因为,断供对于购房者来说是血本无归的买卖,就算要止损,先折价将房产转让也是优于断供的选择,所以,在大规模断供实际发生之前,市场上一定会先出现二手房放量抛盘的状况。而只要这种情况并未出现,就说明断供还只停留在最坏的打算阶段。

　　本报记者骆海涛

　　■专家观点

　　“断供”个案

　　给银行业提了醒

　　社科院金融所房地产专家汪利娜认为近期深圳房价下跌及由此引发的“断供”现象仅是局部问题,不会传染全国。汪表示,深圳房地产市场具有很强的地域性,无法代表全国,相对于北京、上海这些大城市,深圳的房市规模较小且投机性买房比重更大,“深圳房地产市场规模较小,需求也相对较小,再加上资金结构相对单一,这些投机性资金一旦撤出,就会引发危机。”

　　北京阳光100总经理范小冲也认为深圳个案不会影响中国房地产市场全局。“这是局部地区局部客户群的特殊现象,”范认为深圳房市下跌是由该地区过高的炒房比例造成的。“其它地区的炒房比例没有那么高。”

　　汪利娜表示,目前尚未发现北京房价波动,与深圳投机性买房不同,北京、上海的房市规模大,住房需求多样化,“收入高的人能够承担起高价位的房产。”汪认为这在一定程度上避免了房价的大起大落,至于全国其它二、三线城市,购房多样化才刚刚起步,与深圳房地产市场所处的发展阶段也不尽相同。汪说,“这其中不存在可比性,但是可能会产生连锁反应或波及效应。”她认为深圳房价下跌可能影响市场心理预期,会使购房者持币观望气氛更加浓重,“而且北京目前最重要的事情是举办奥运会,潜在买房的人群也在等待,在奥运之前市场的需求比较小。”

　　至于深圳“断供”对银行业造成的影响,汪利娜认为微乎其微,“房地产一降价,银行就死光光,这种可能性并不大!”汪说目前出现的“断供”现象只是银行账面浮亏,作为抵押物的土地仍然未受影响。

　　范表示,“断供”个案未必是一个坏事,它既给中国银行业提了个醒,也让整个房地产市场进行反思。“通过此次事件,开发商要反思,不能再像去年那样哄抬房价,否则会自食其果。”

　　本报驻京记者杨小亮

　　实习生毕子甲