易初莲花受累扩张遭索赔2亿

　　　松江老城与新城交接处，荣乐西路三新路口，上海天圆方房地产开发公司（以下简称天圆方）办公室主任崔小平站在偌大的一处商业建筑前，指着门口说，本来这里的易初莲花卖场应该营业两年多了。

　　崔小平所在的地点是松江楼盘上海新理想花园的商业配套部分，总建筑面积78300平方米，包括一处用于大卖场的主楼以及周围5栋商铺，形成一个小型商业中心。

从建成至今，这些商铺已经空关了将近三年。几个保安在屋里聊天，广场上挂着些保安们的换洗衣物，三年来，他们是这个商业区仅有的驻客。

　　互利的合约

　　易初莲花和天圆方房产之间的合作是典型的开发商和商家结合的运作模式：卖场以低租金加快布局，而开发商由大型购物中心带动销售，双方互惠互利。最近几年来，这一模式被广大精明的房地产商们屡试不爽。

　　2003年，闸北开发商新理想集团经过考察，拿下了一幅占地面积16万平方米的松江住宅开发用地。

　　“这个地块最初的规划中本来并没有大卖场和商铺，而是一个纯粹的住宅商品房的小区建设开发项目。”崔小平说。

　　那时，易初莲花开始轰轰烈烈的百店行动。2004年，上海易初莲花开始和天圆方房产探讨在上述小区三号地块中开设易初莲花的可能性。

　　“按照当时的房地产市场行情，楼盘若是借开发良机完善这一带商业配套设施，每平方米的售价完全可以比别处多卖1000元左右。大卖场一旦建成，将建筑物外圈的商铺租售，更是一笔相当可观的收益。”崔小平说。

　　双方一拍即合。

　　2004年5月，松江永丰街道办事处向松江政府请示，拟在荣乐西路三号房产地块兴建“易初莲花大卖场”购物中心，购物中心总占地面积30000平方米，建筑面积55000平方米。这一请示在2004年7月获批。

　　为建设卖场，公司特意申请将荣乐西路三号地块西南角的土地性质从居住用地变更为商业用地并得到了松江区政府的同意。

　　考虑到商业设施收益的长期性，开发商还把商业购物中心面积进一步扩大至近8万平方米。

　　2004年11月8日，双方签订了一份《租赁合同》，第一条就写明“甲方（天圆方）愿意按乙方设计要求和营运要求，将在……建造一幢三层建筑物，主体面积25250平方米，屋顶免费停车场约6000平方米……”

　　风云突变

　　合同约定，自2006年12月30日始至2026年12月29日止，约定该建筑物（包括其中设施、设备）年租金为1041.4万元，在合同生效后15天内、施工后15天内、建筑物封顶后15天内和建筑物交付后15天内，“易初莲花”分别向该家房地产企业支付四次预付租金，每次支付第一年的3个月租金，约计260万余元。

　　天圆方开始施工，不久收到了“易初莲花”支付的头两笔预付款约计520万余元。

　　2005年10月，新理想花园开盘，易初莲花的名字被直接放在了楼盘模型上，并收录到了楼书里。到2006年第二次开盘，上海的房地产市场开始进入新一轮的火爆期，卖场和地铁的概念让小区销售火爆，不长时间里，楼盘一期销售过半。

　　2005年12月，商业部分建筑物结构封顶。2006年4月，该建筑物通过建设工程质量监督等部门的工程验收。

　　但是，合同中的易初莲花第三笔预付款迟迟没有到位。

　　接近2006年6月，天圆方给“易初莲花”多次专门去函，要求前来办理易初莲花大卖场的交接手续，同时支付已拖欠半年之久的第三笔预付款。

　　但是，当时易初莲花的战略已经开始转向。松江乃至全国其他很多地区卖场的连年亏损，使得不再愿意继续往这个无底洞里砸钱了。

　　在一份易初莲花要求法院支持解除合约的起诉书中称，经反复测算，如果入驻经营荣乐西路的“易初莲花购物中心”（大卖场），公司不仅需要投入5000多万元及大量人力物力之外，未来预期每年还将亏损约计人民币1270万元。

　　2007年7月，易初莲花发函要求解除合约。

　　这使天圆方措手不及，原本打算成为利润增长点的商业中心如今却成了公司最大的一个出血点，“我们算了下，我们公司每年租金损失在4000万元，一天损失就是12万元。”

　　同一个月，天圆方决定起诉易初莲花，要求对方支付应付的第三、四笔房屋和设备租金，并支付相应的违约金和滞纳金，赔偿各类经济损失。算到现在，天圆方要求的这笔赔偿金总额已经累计到了接近2亿元。

　　更坏的情况还在后面。

　　2007年底楼市风云突变。今年上半年，房地产市场成交量下跌明显。

　　记者在新理想花园的售楼处里看到，整个大堂只有几个销售人员坐着，没有一个购房者，据介绍，最近一段时间来，楼盘一个月只能卖掉一套房子。

　　由于在商业物业中投入巨资难以盘活，这家开发商正面临着资金链断裂的危险。据了解，开发商本身已经陷入多起材料商和承建商索取工程款和材料款的案件，而公司员工也已经被裁减了一大部分。

　　

　　◇　相似案例

　　易初已输两起官司

　　 2005年3月16日，易初莲花公司与金山开发商东兰汇聚大酒店有限公司签订《租赁合同》，合同中，金山区朱泾镇沈浦路31号地块按照易初莲花提出并经有关部门核准的设计方案进行建设，建成之后，项目将租给易初莲花开办的易初莲花购物中心。2006年1月22日，双方签订易初莲花朱泾店交接备忘录。但到了2007年1月，已经准备放弃卖场的易初莲花发函东兰，要求解除合同。

　　在这起卖场定制的纠纷中，今年4月，经过两级法院审理，最终判定易初莲花公司赔偿合同违约金1765万元，方案设计修改费用247.8万元，以及原告经济损失等总共约6700万元。

　　2007年年底，易初莲花2005年9月在嘉定签订的一宗代建租赁合约也告解约。当时，易初莲花选址嘉定马陆镇，签约要求开发商按照要求设计和建造总面积25000平方米物业，其中16485万平方米建筑被租赁用于大卖场，租赁期20年。到2006年9月，这份租赁合同被易初莲花方面要求终止。这起纠纷中，嘉定区法院判决易初莲花赔偿开发商2450万元。