今年下半年以来,北京楼市呈现出量价齐跌的窘迫局面,一些原本在入市前被业界寄予厚望的楼盘甚至出现了单月零成交的景象,使上至政府部门下至百姓均深感楼市低迷,不少中小开发商更是叫苦不迭。随着政府一系列救市政策的出台和金融政策的"松绑",市场逐渐呈现出回暖迹象。
一些购房者捂起腰包等了一年,终于在年底各种利好刺激下忍不住出手……持币者徘徊在两种猜测之间,一种是明年量升会带来价升,购房者购买需求被释放,房价再走高;另一种是虽然今年年底各种利好出台,但在大的经济形势影响下,明年价格会继续一路走低。到底房市在2009年是怎样的走势？
土地量价走势 预测:土地供应充足,楼面价将现回落。 分析:亚豪机构副总王英男分析认为,2008年6月,北京市国土局等三部门发布了《北京市2008年度土地供应计划》,该计划内容包括:2008年计划供应住宅用地1700公顷,其中:廉租住房及经济适用住房类用地400公顷,限价商品房用地300公顷,其他商品房用地1000公顷。但是,10个月过去了,京城共成交的住宅用地仅为709.7公顷,仅占总供应计划的41.7%,而限价房、经济适用房等保障性住房用地仅成交了18宗,与公布的供应计划更是差距甚大。2008年由于开发商资金紧张、对保障性住房建设热情不高导致了土地成交量的低迷。未来两个月,不可能消化大量土地储备,所以,2009年的土地供应将十分充足。
2009年成交土地的楼面价将出现回落。一方面是因为开发商面对低迷的市场,投资开发将更加理性,争夺地王的现象不会再现。另一方面,保障性住房用地的不断推出,对周边商品房用地的楼面价格也会产生影响。如果周边商品房用地的楼面成本过高,面对低迷的市场环境,周边保障性住房的竞争压力,开发商将无利可图,因此不会过高竞价。在低迷的市场环境下,高楼面价已经丧失了存在的基石。
改善型房贷松绑 预测:改善性购房二次房贷的限制或可取消。 分析:关于改善型购房二次房贷的限制能否取消成为目前热议的话题。在日前举行的上海市房协专题会议上,中房协副会长兼秘书长朱中一透露,包括为"二套房贷"松绑等进一步刺激楼市政策已经上报政府决策部门,业内预期该政策将在近期出台。朱中一明确表示,近日中房协已将稳定楼市、进一步鼓励居民合理购房的相关研究和建议上报建设部和发改委。这些措施包括:呼吁银行在信贷方面对居民合理的改善型住房(俗称二套房)需求给予支持。
有消息透露,在年底之前,改善性购房需求的明确定义有望出台。住房和城乡建设部副部长齐骥近日表示,随着房地产市场的变化,无论是中央还是地方,都还会采取更有力的政策调整来促进住房消费,在一定程度上包括第二套住房政策的调整。种种迹象表明,为刺激楼市消费,也许明年改善型购房二次房贷的限制或可取消(截至记者发稿时,国务院再度出台新政对一部分二次房贷松绑)。
购房交易税再调整 预测:专业人士认为,2009年,购房交易税有可能再获减免。 分析:国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施,进一步鼓励普通商品住房消费。
对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策,减轻住房转让环节营业税负,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过3年(含3年)转让的,免征营业税;对个人购买普通住房不足3年转让的,由按其转让收入征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。我爱我家经纪公司副总胡景晖表示,今年国家已经对部分房产税作了下调。但从税率来看,房地产的税率一共有五种,按照上限累计在一起税率高达10.6%,这次合减的部分只减1.6%。调整力度相对较弱。
链家地产研发中心认为,10月22日,政府相关部门对税费进行调整后,咨询人数在一周后就显著增加。但是由于调整力度有限,消费者仍然还是问得多,买得少。成交量上不见多大起色,但是在信心上有了提高。税费及利率新政政策给低迷了大半年的二手房市场注入了一剂强心针,这一政策的利好将会逐步展现出来。
本次新政使得北京的部分购房者也对本市的后续细则产生期待,从而暂缓购房或过户。因此,预计2009年,为刺激消费,扩大内需,一系列减免交易税的政策将会陆续出台。
限价房路通向何方 预测:在完成抑制高房价的历史使命之后,限价房将面临被取消或与经济适用房合并的可能。 分析:限价房政策旨在解决"夹心层"住房问题,但政策在实施两年之后面临着多重尴尬的处境--限价地流拍、购房者弃购、模糊的定位又难以发挥其应有的功效。10月21日和22日,北京土地整理储备中心推出两块限价地,均因未收到报价而流标。另外,据北京市住房保障办公室的消息,今年北京市第二批保障性住房的摇号已全部完成,首批1.4万余户限价房配售家庭的选房签约过程中,有2794户选房家庭放弃了选房,弃选率达20%。
针对目前出现的这些情况,北京市国土局副局长曾赞荣在10月24日召开的2008年北京市土地市场供应情况座谈会上表示,在保证今年限价房供地的前提下,将适当调整限价房的供应方式及结构,适当控制供地节奏,稳定土地市场。11月5日,国务院召开常务会议,研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。在会议确定的十项措施中,第一条就是加快建设保障性安居工程。随后,建设部副部长齐骥明确表示,今后3年,全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房,同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造,总投资将超过9000亿元,平均每年3000亿元,这其中并没有提到限价房。
王英男表示,取消限价房完全是可能的,毕竟《限价房管理办法》还没有出台,目前也仅有几个城市在进行限价房建设。经济适用房的相关法律法规已比较成熟,经济适用房肯定不会取消。目前存在的是如何更好地使用经济适用房政策的问题,包括功能、职能、路径和管理方面的调整和改善。从住房保障的概念上来说,限价房和经济适用房的性质都相差不多,比如都是政府进行土地补贴、限定购买人群、限定销售价格。如果要进行调整,将会是各取所长,采取撤销限价房,改良经济适用房的办法。相对来说,限价房的操作比较透明,而经济适用房的政策保障力度大一些。
房地产开发投资如何 预测:2009年房地产开发投资增速将下滑到10%以下,房地产投资增量从2008年的6800亿元减少为2009年的3200亿元,这将导致固定资产投资明显减速。
分析:据国家信息中心经济预测部宏观经济形势分析课题组分析,2008年1-9月份,房地产开发完成投资21278亿元,增长26.5%,占固定资产投资总额的21%。但房地产成交量大幅萎缩,房价调整迹象明显。
全国70个大中城市房屋销售价格一季度上涨11.0%,二季度上涨9.2%,三季度上涨5.3%,部分城市房价开始回调。
房地产市场成交量的调整幅度远远超过房价调整幅度。1-9月份,全国商品房销售面积4.0亿平方米,下降14.9%,降幅比上半年扩大7.7个百分点,比去年同期增幅下降48.8个百分点。房地产开发商资金链紧张,前三季度房地产投资资金到位增长10.7%,比上年同期回落27.2个百分点,落后于施工量增长进度15.8个百分点,房地产市场可能由前一阶段"量跌价滞"进一步发展为"量价齐跌"。
由于房地产是产业链较长的支柱产业,也是这一轮经济扩张的龙头产业,它的周期性调整将拖累一连串行业景气度下降,钢铁、建材等相关产业固定资产投资可能随之减速。地方政府基础设施投资资金来源主要来自土地出让金收入,今年以来各地土地出让金收入增幅明显下降将影响明年的基础设施建设规模。
1-9月份,固定资产投资新开工项目计划总投资61310亿元,同比增长1.7%,考虑到投资价格上涨因素,实际增速为负。2009年固定资产投资形势不容乐观。
建设成本影响房价 预测:建设成本不会直接作用到房价上,但开发商还有很多高价钢材没有消化掉,所以建设成本直接增加了开发商承担的风险,而"建设成本降低会使得房价降低"的说法并不十分准确。
分析:华高莱斯副总公衍奎表示,三大建筑材料之一的钢材,由于铁矿石价格高,生产量少,从源头上压缩市场,很多开发商囤下的钢材还没有消化掉,现在最大的问题是材料价格高,产品卖价低。钢材企业难受是一定的,因为生产线运转不能停,生产能力大,但开发商开发面积小了,对钢材的需求也小,所以也存在生产过剩的问题。
从这个角度上来讲,建设成本高,卖价低,这也在一定程度上增加了开发商的风险,考验了开发商的资金流动能力。
虽然建设成本没有直接作用于房价,但其增加了开发商的开发风险,给如履薄冰的开发商们脚下的冰又削掉了几厘米。
拿地明年畅不畅 预测:拿地不畅在今年已经显出苗头,明年开发商们在市场预期降低的前提下,信心下降,资金链也愈发紧张,拿地热情降低。
分析:专家认为,拿地是要看市场预期和对市场有没有信心,明年最主要的新开发内容就是大规模城中村改造和保障房的建设,另外一些已经拍下土地的开发商,在这么大压力之下,这个环节本身也有可能出现问题,比如开发商资金断流,地不要了,把包袱丢给政府等,这些可能性都是存在的。
保障性住房冲击房价 预测:保障性住房明年大规模上市供应,如果顺利推出的话势必要对商品房有影响。
分析:中原华北区总经理李文杰表示,明年保障性住房的供应量是非常大的,加上今年没有卖掉留到明年的房和明年推的35万-40万套,总共约50万套左右,而北京市场每年消化在10万套,所以供大于求是肯定的。
有这么大的体量冲击商品房,从这个角度上来说,价格不会上涨。
新盘降价惯性滑到明年 预测:明年价格不会上涨,而且会出现一手房与二手房倒挂的现象,因为一手房不单是价格没有优势,而且也存在各种风险,二手房相对稳定。
分析:下半年来,很多新盘均价在下降,从
万科在全国打响第一枪,北京众多楼盘紧随其后,记者近日每天都会接到一些楼盘降价的广告短信,各楼盘降几千元不等,东四环的某项目以12900-13900元/平方米的价格入市。以国家统计局公布的四环期房均价14744元/平方米来看,也是区域超低价。
位于东二环的冠城名敦道11月25日报价23000元/平方米,11月28日更新为22000元/平方米;北京inn项目,网上标明均价26000元/平方米,销售报价25000元/平方米。
还有新楼盘以区域超低价入市,如位于西五环的雍景四季以10500元/平方米均价开盘,而周边楼盘价格已达14000元/平方米以上;位于清华大学附近一新盘起价21000元/平方米,其中包含1000多元/平方米的装修费,一次性付款9.9折,这比
中关村(000931,股吧)核心区其他公寓价格低了1000多元。
中原华北区总经理李文杰表示,从降价惯性上来说,明年价格不会上涨,而且会出现一手房与二手房倒挂的现象,因为一手房不单是价格没有优势,而且也存在烂尾等各种风险,二手房相对稳定很多。从区域上来讲,北京周边的供应量大,城内供应量小,一手房降价速度会高于二手房。
小户型大规模上市 预测:户型大小已经不重要,大量保障房解决了小户型需求,商品房小户型集中推的可能性不大,现在购买者更看重的是价格,而不是户型大小。
分析:华高莱斯副总公衍奎认为,现在虽然有小户型的呼声,有人认为明年会有大量小户型上市,但保障性住房已经解决了小户型需求,商品房应该不会再大量推小户型。
保障性住房明年同样存在风险,大规模城中村改造计划出来,建设成本高,量又大,虽然有助于拆迁户的信心上升,但对消费市场信心没有提升作用。而开发商现在主要追求的就是现金流和规避风险,现在很多项目都处于停工状态,很多项目都选择了延后开盘,到底谁能够承担这么大体量的工程建设和风险,还是个未知数。
综述
综合以上各种信息进行大胆预测,今年选择推后开盘的项目和明年打算新开盘的项目将受到拿地风险,建设成本增加风险、保障性住房冲击房价、资金断流风险等几方面作用,开发商将承受很大的价格压力,将导致明年的房价继续走低。建议购房者谨慎出手。
(责任编辑：李瑞)
《变形金刚2》送票！
