房贷梦碎“金九” 松绑二手房呼声高企

　　本报记者 林小川 上海报道

　　房地产将出利好政策的预期甚嚣尘上。

　　10月14日，地产股盘中出现反弹旺势，万科、招商地产、保利地产最高上涨7%左右，而中粮地产涨停，不过尾盘最终晚节不保，逐步下跌。

　　这股短暂的“春天”来自于市场上一则包括取消对购买第二套住房的限制措施,下调房产税以及延长个人住房按揭贷款期限的传闻。

　　建设部和银监会相关人士未证实该消息，而多家银行房贷部门称，目前还未收到房贷调整的信息。不过，“房地产下行趋势越来越明显，要防止大起大落，我个人建议金融政策要恢复常态。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示。

　　金九“梦碎”

　　“现在不是救市，而是稳市。”顾云昌说，房地产目前的状况非常不乐观，成交量节节下滑，预示着房地产市场下行趋势越来越明显。

　　渤海证券的数据显示，2008年前8月房地产销售面积同比下降14.74%,自4月以来单月销售面积持续下降。销售均价在8月份单月首次出现下降。

　　而受此影响，房贷萎靡不振，以及房地产下跌带来资产质量恶化，更是让银行备受煎烤。

　　进入九月本是房地产的金九银十，银行个人房贷业务也会飙升。然而记者从商业银行获得的数据显示，9月全国金融机构的个人房贷比8月仅增了190亿元，不及去年的五分之一(去年9月比8月则是增加了1018亿元)。

　　一位国有大行上海分行的房贷负责人忧心忡忡，去年9月业务量非常繁忙，然而今年9月到国庆期间，冷冷清清，业务量竟然不及上个月的一半，“业务员奖金大大减少，无事可做，现在只能给他们培训，或者让他们拉存款。”

　　另一位股份制银行总行个贷负责人亦感不乐观，他说房价下跌较大的深圳地区市场没有改善，“房贷很差，成交非常少是主要原因，自己为了控制风险收缩反而不是最主要的原因。”

　　伴随着楼市需求的持续萎靡，上海个贷增长在金九银十中也是一片颓势。根据央行上海总部公布的2008年第三季度货币信贷运行数据，今年第三季度，上海中外资银行个人消费贷款仅增47亿元，同比少增163亿元。其中，中资银行新增个贷38.2亿元，同比少增171.8亿元。9月个贷仅增300万元。

　　个人房贷的大幅减增是当季个贷需求低迷的主要原因。统计显示，9月中资银行个人房贷减少4亿元，同比多减65.3亿元，房贷减少主要与近期商品房成交量萎缩有关。

　　“一方面是整个全球市场动荡，加上现在购房者对市场看跌，所以成交量非常少。”上述国有银行人士说。

　　而一位银行监管人士认为，第四季度他们高度关注房地产市场调整对银行不良的影响。

　　利好有望出台

　　实际上，房地产市场岌岌可危，各方预期房地产利好政策出台只是时间问题。

　　业界的呼声也越来越高。十一长假之前，全国人大财经委组织一批各领域专家进行座谈，与会的唯一一名地产行业代表、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌提出放松对于第二套房信贷政策恢复的建议。

　　自2007年9月27日央行和银监会共同发布通知、提高第二套以上住房贷款的首付比例和利率水平之后，房地产市场的下行拐点逐步显现。

　　“现在的经济环境已经发生了改变，当初出台的二手房房贷政策现在需要改变了。”顾云昌说，尽管政策不能改变经济周期，但至少能够让冬天不会太残酷。

　　一些人士希望通过金融和财税政策的“抚慰”，房地产能够像2005年那样出现市场的反转。2005年中央政府相机抉择，地方政府出台利好政策以及信贷的放松，扭转了房地产的局面，尽管在2007年走到了暴涨的极端。

　　渤海证券分析师周户认为，目前来看，中央政府并没有出台专门针对房地产市场的救助政策，只是通过降息和降低准备金率，间接刺激市场。

　　而截至目前，已有17个地方政府纷纷出台利好政策，例如南京。地方政府促进市场发展的方式主要有，调整普通住宅标准，通过税收降低购房成本；其次，通过公积金的方式，增强居民购房能力；再次，延缓开发商缴纳税费时间或给予部分减免。

　　周户认为，从政策调控方面，政策重点将在刺激需求，为了避免市场进一步走低，有可能出台提高购房能力，改善购房预期的政策，但可能更多来源于地方政府；而中央政府的思路更多在保经济增长，将重视商品房成交量。但从目前商品房成交状况来看，中央出台力度较大政策，如松动二套房政策，可能性不大，仍将相机抉择。从货币角度来看，为了保经济增长以及考虑到全球经济形式，紧缩货币政策松动，信贷放松都是可能的。因此，四季度宏观调控政策的方向将是利好于房地产行业，出台利空的政策可能性较小。

　　申万研究所在最新房地产行业报告中指出四季度救市的政策将愈演愈烈；而未来不排除中央政府基于保增长目的出台政策刺激房地产市场。