地方政府“越权刺激楼市”三问

　　日前，住房和城乡建设部部长姜伟新强调，要进一步鼓励普通商品住房消费。但同时，“今年地方政府不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策”。

　　至此，去年下半年以来各地政府如火如荼的救市风潮首次遭遇政策红牌。面对楼市寒冬，各地方政府在过去几个月出台了刺激措施，其中有些做法既不合理也不合法。例如，对购房者给予财政补贴，是用广大纳税人的钱补贴少数人，是为不合理；未经当地人大机关审议通过，是为不合法。

　　然而，若相关部门和舆论的批评和反思仅止于此，在笔者看来，显然还远远不够。对此，我们需要进一步追问：

　　首先，地方政府为什么热衷于刺激楼市？答案很简单，利益使然。统计表明，在各地房地产价格构成中，土地成本平均占25%~30%，建筑成本占25%~30%，政府收取的各种费用占15%~20%，税负占15%，开发商利润在10%～18%。很显然，某种意义上，正如开发商所言，一些地方政府救市，其实是在救他们自己。通过对房地产收益分配，一些地方政府和开发商形成了所谓的“命运共同体”。此外，房地产也往往是许多城市的支柱型产业，在当前对官员考核和任免主要基于GDP数字的制度环境下，地方政府为救楼市自然是不遗余力。

　　若这些背后的利益激励机制不消除——通过进一步的财政分权改革和人事制度改革来实现，是无法从根本上杜绝地方政府以其他方式继续托市的。据报道，目前一些地方政府对敢于大规模降价的开发商进行处罚，或不断暗示开发商无须降价。

　　其次，越权刺激楼市的责任仅仅在地方政府吗？从建设部的批评来看，这似乎完全是地方政府无法无天所致。然而有趣的是，去年10月份国家有关部门对于部分地方愈演愈烈的救市行为却基本持默许态度，甚至表示对地方政府的政策救市应给予一定自由度，理由是“相信每个城市政府会作出明智的选择。”从而为更多地方政府出台救市政策大开方便之门。笔者不相信这些部门不能够“明智地”预见到地方政府可能做出此类越权和违法行为。

　　最后，回到降税行为本身上来，我们还应当问一问：从促进中国房地产市场的长远发展来看，减免税收的做法到底对不对？调查显示，目前我国住房价格居高不下，从供给的角度看，一个重要原因是住房开发过程中政府收取的税费环节过多，造成房地产开发成本过高。除土地出让金和双重配套费外，往往还包括绿化费、墙改费、房价审查服务费等等多达50余项。此外，政府还向房地产开发企业开征营业税、印花税、教育附加费、房产税等10余项税费。显然，这些政府税费若不减，光靠开发商忍痛出让一小部分利润，其作用较为有限，且既不能让开发商乐意，又不能让民众满意。

　　对于降低税费，笔者的看法是：第一，这不能仅仅作为应对危机的临时行为，否则有为开发商推销的嫌疑；第二，如果地方政府这样做是越权，那么中央有关部委就应当及时出台政策指导意见，推动省级政府统一部署进行，让不合法回归合法。随着房价逐步回归理性，回到大众实际可以承受的范围，相信中国房地产的春天也就不远了。（责任编辑：董宇）