市民马先生最近遭遇了买房的困惑——买成44万的二手房,必须按60万的成交金额过户？冒出来的成交金额,让他要多付出万余元的交易费用。
造成房屋交易费用多算的,是部分区县政府对二手房交易制订的最低保护价与市场严重脱节——在江北区,由政府制订的市场指导价标准,已经半年没有更新。
而在最近半年内,房价却发生了较大的变化。
44万成交60万过户 马先生元旦后看中了阳光100城市广场的一套二手房,建面120平方米。卖家最初要价45万,但最终在44万的价格妥协。
双方达成成交意向后,日前便来到区土地房屋权属登记中心过户。在财政核价的窗口前,工作人员表示,这套住房必须按建筑面积每平方米5000元的标准过户,算下来总额60万。
由于这套二手房的转让没有超过2年,按照国家规定,必须按差额征收5.5%的营业税。马先生告诉记者,加上1%的契税和个人所得税,自己要为这多出来的16万,多掏约1.2万元的交易费用。
“为什么不能按实际成交价格进行过户？”马先生很是疑惑。而工作人员称,每个楼盘,都有一个政府制订的市场指导价,已经在墙上进行了公示,过户的价格不能低于下限。
指导价标准半年未更换 昨日,记者来到了该区土地房屋权属登记中心大厅。大厅的墙上,张贴着一份关于在二手房交易实行市场指导均价的文件,在文件的旁边,则贴出主要路段数楼盘的指导价区间。
上墙的楼盘分为品牌小区、普通小区、普遍住宅三大类,都标出了自己的建面价格。文件称,将以此作为二手房交易涉及相关税收的计税依据。没有上墙的楼盘,则参照附近楼盘执行。
上墙的楼盘有百余个,涵盖了该区大多数品牌楼盘:阳光100城市,建面价格规定为5000～5800元,金砂水岸5200～6000元,信一金典5800～6200元,南方上格林4800～5200元,红鼎国际5500～6000元,祺山品阁5400～5800元,平安摩卡5500～6000元,枫香庭5500～6000元,长安丽都4700～5000元。
记者注意到,这份由该区政府出台的文件于2008年6月12日开始实施,特别提到市场指导价应该根据房地产市场行情适时调整,原则上是半年更新一次。
指导价在“指导市场” “这样的市场指导价,已经严重滞后于市场行情。”一位不愿透露姓名的中介公司负责人告诉记者,去年下半年,二手房的房价达到高峰后便一路走软,像阳光100、南方上格林、金砂水岸、信一金典等楼盘的实际成交价,已经远低于政府指导价的下限。
“许多购房者都很不理解,为何要按这样高的价格过户？许多购房者甚至赌气要把房子按政府规定的价格卖给工作人员。”这位中介公司的负责人称,由于“市场指导价”对部分品牌小区的大户型交易成本影响较大,已经影响到二手房交易的积极性。更重要的是,这样的市场指导价似乎成了“指导市场价”,相当多的卖家都把政府制订的指导价当作了自己的心理价,低于这个价格就待价而沽。
财政部门称下月改进 为何要搞这样一个市场指导均价？市财政局农税处工作人员称,主要是为了防止买卖双方避税,以及一些暗箱操作,最终造成国家税收的流失,市财政部门去年出台了这样的制度。实际操作,则交给各区县的财政部门。
据记者了解,对此各个区县执行情况各不相同,在渝北、渝中等区,过户的价格只要不低于最初买价,基本遵照买卖双方报价,产生的矛盾也较少。江北区财政部门工作人员表示,本区二手房市场指导价制度于去年6月开始实施,具体的价格由专门的评估机构进行认定,要改变也须由专业的评估机构确定。
工作人员承认,目前的指导价有脱离市场现实的情况,主要集中在新建的个别高档楼盘上。其原因,一方面是整个楼市的行情发生了变化,另一方面是部分楼盘由于土地级别较高,造成房价评估过高。而大多数楼盘,尤其是老楼盘,并未受到影响。
这位工作人员称,文件规定原则上是半年一改,但实际上没有硬性规定。目前他们已经督促评估机构进行摸底调查,争取新标准能在下月出台。
财经锐评 只怪变化快？ 市场指导均价制度出台的时机,正处于楼市快速上涨的时候,其宗旨,不仅可以防止过户时候以低价避税,还可以起到抑制炒房的作用,而在实际操作中,就低不就高的做法,也让老百姓没有太多的异议。
而在半年内,楼市的行情坐上了梭梭板,由卖方市场直接到了买方市场,由于没有及时地跟上市场的变化,市场指导均价制度也开始暴露出其弊端。
在快速的行情变化中,市场指导均价能不能和市场走得更近一点？这是老百姓的希望,而他们更多地希望,在降低房屋交易费用成为国家明确的政策走向之后,有关部门能为老百姓多想一点。
否则,我们就只能发出这样的感叹:不怨谁装怪,只怪行情变化快。 (来源：重庆晚报)
(责任编辑：克伟)
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