“宅基地换房”后 沉睡资本仍待唤醒

　　2月17日的《京华时报》消息说，北京市国土局透露，正在考虑进行“宅基地换房”试点工作，目的是推动本市农村二、三产业发展，增加农民收入，建立城乡一体化的土地市场。

　　从报道上看，有关部门对此政策小心翼翼，显得非常谨慎，甚至因此而有可能在政策上出现一些互相矛盾的地方。

比如，《北京市农村集体建设用地使用权流转试点指导意见(征求意见稿)》对于符合规划、合法取得且权属明晰的集体建设用地可依法采取出让、租赁、作价入股、转让等方式进行流转，但同时又说腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质，主要用来发展村镇企业集体经济。如果是通过出让、转让等方式让出了土地，村集体在获得未来几十年（与国有土地相应的土地出让年限）的一次性收益以后，在这块土地上建立的企业实际上已经并非村镇企业。当然，土地的集体所有性质不会改变。

　　同时，规定农民所分得的房屋仍是集体产权（即通常所说的小产权），也存在问题。能够实现宅基地换房的，一般都是城乡接合部、城中村等城市化发展中只待瓜熟蒂落的地区，这些地区的大部分农民在宅基地换房前都过着“吃瓦片”（出租房屋）的生活，甚至房租成为主要生活来源，一旦宅基地换房而且房屋仍是集体产权，是否意味着搬进楼房后农民的宅基地和房屋都变成了集体财产，村集体对农民的财产支配权（分配权）反而更大了？如果不能建立起一个个独立于乡村政权的现代企业模式，乡村政权对农民财产支配权的扩大是需要警惕的。

　　还有，“宅基地换房”只限于集体建设用地，不能涉及农用地和耕地，这是对的。但规定腾退出来的集体建设用地不能用于开发房地产，并且不能牵涉到城乡流转，否则将造成“小产权房”等问题，这个规定显然限制了土地价值的进一步提升，与农村集体建设用地和国有土地“同地同权”的“城乡一体化的土地市场”目标还有相当距离。

　　再有，宅基地也不会自动变成楼房，单纯的企业用地价格也不足以支撑村集体盖楼，没有房地产商的资本介入，要实现“宅基地换房”殊非易事。也只有楼市回报本身能够支持房地产商介入的信心。它意味着小产权房不论是以集体所有的性质存在，还是以其他性质存在，都成为一个不能回避的问题。

　　更进一步的是，宅基地换房只牵涉到一小部分，即城中村和城乡接合部农民的“权利升级”问题，没有普遍惠及全体农民尤其是边远不发达地区农民的“权利升级”。前者本来就占有城市化过程中的诸多天时地利人和，即使是种菜也比偏远地区农民收入高，很多城中村和城乡接合部农民收入甚至高于城里人。如今出台的政策，无疑是锦上添花，而非雪中送炭。这虽然是农民权利回归的一部分，是必要的，但客观上还是对偏远地区农民造成了新的不公平。

　　因此，公平的政策必须是更全面彻底地解放农民的宅基地和土地权利，并让这些权利普遍惠及所有农民。截至2006年10月31日，全国耕地面积为18.27亿亩，如果允许承包经营权抵押和交易，按照每亩1万元的价格计算，就有18万亿元沉睡资本被唤醒。根据2005年统计数字，我国农民宅基地有1.8亿亩，据经济学家估计，农村建设用地的价值至少有5万亿-10万亿元。

　　如果把这些沉睡的资本都唤醒，可以大幅度解放生产力，即使是偏远地区的农民，也都增加了一份携带不少的资本进城创业的可能；同时，土地的集中经营并且引入资本，引入新技术、新产品从而获得更大的增值收益也成为可能，也能最大限度地保证国家粮食安全。如今碎片化的小农经营模式，反而使农民普遍对种粮态度冷漠。本次北方大旱，中央心急如焚，但来自《21世纪经济报道》的消息称，河南、山东、河北、安徽等主要粮食产区农民普遍对抗灾不热心，一来觉得抗灾成本高，二来其一整年全部的粮食收成还不如一个月的打工工资。

　　（作者系《中国保险报》评论主编）