1月房贷开局乏力 银行“重金”争夺客户

　　2009年个人房贷并未走出开门红。

　　个人据记者从银行获得的数据显示，2009年1月个人消费贷款余额37990亿元，新增568亿元。个人住房贷款余额30584亿元，新增429亿元。在1月人民币信贷新增1.62万亿的井喷式增长中，个人消费贷款显得尤其微小。

　　这背后凸显了零售信贷市场面临的压力。

　　市场上对房地产进入十大产业振兴规划给予了很大希望。据媒体报道目前房地产业长期规划已由住房和城乡建设部提交给国家发改委，正接受发改委审议，其中最受关注的建议之一即取消二套房贷限制政策。

　　“现在的竞争非常激烈，实际上现在二套房的政策都已放开了。”一位国有大行上海分行人士感叹。事实上，随着工行自动将存量客户利率实施7折优惠后，银行与客户的博弈基本已宣告失败，利率打7折已几乎成定局。不仅如此，为了争夺客户，保住零售贷款的阵地，银行还使出了各种营销活动。一个例子是，一些银行给客户发放房贷时还赠送铂金条、银条，这在过去则难以想象。

　　1月房贷冷热不均

　　“这两个月还是很冷淡，好像没有感觉业务量有很大上升。”另一位国有大行上海分行房贷相关人士表示。

　　据记者了解到数据显示，如上文所述全国金融机构1月个人消费贷款新增568亿元，同比少增近300亿元。这其中国有四大行新增459亿元，是主要增量的贡献者。

　　而个人住房贷款新增429亿元，同比减少近255亿元。尤其明显的现象是，新增量亦为国有商业银行增量为主，排名第一的是建行增加了114亿元，同比甚至是逆势增长10亿元，其次为工行增加113亿元，再次为中国银行增加112亿元，而农行增加22亿元。不过，同比增幅均有所下降。

　　由此可见，四大国有行在1月表现较为突出，但是上述国有大行上海分行人士分析，这可能与年末年初特殊因素有关，比如银行为了表现开门红，有可能冲业绩或者进行数据调整等。当然也不排除四大国有行在市场占有率上确实有所提高。

　　相比较而言而13家主要股份制银行(包括交行)则较为萎靡，13家股份制银行增量仅为56亿元，仅占总新增房贷的13%。排名第一的依然为招行，1月个人房贷增加24.5亿元，其次交行增加14亿元，浦发列为第三增加了约10亿元，最近几个月增长速度较为突出，再次为深发展增加约7亿元，中信约5亿元，光大约2亿元，民生约1亿元。其余银行则出现微量增长或者负增长。

　　各个地区的个贷增量也冷热不均。据记者从两家银行了解的信息来看，广东、浙江两地个贷增长较快，而上海则表现不尽如人意，甚至出现负增长。

　　显然，个人房贷增幅减缓，与1月楼市成交依然低迷有关。2009年1月，统计数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，降幅比12月扩大0.5个百分点；环比下降0.2%。而上海住宅成交量50.7万平方米，环比缩了约2/3。南京、武汉、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之间。

　　不过国都证券分析师也指出，进入2月份，春节因素逐渐消化，广州、深圳等地楼市成交量开始放大，这些地区的楼市出现回暖迹象。

　　营销战升级

　　在这种市场环境下，多位银行个贷部门人士均向记者表示他们遭受了很大的压力。

　　实际上，经过去年年底到今年年初的博弈，在存量房利率的定价上，银行手中的筹码已经越来越少，最终以妥协告终。记者曾报道过的上海某楼盘业主一直与一家股份制银行争取7折利率优惠，1月该行还设定苛刻门槛或者模糊其辞，促使业主谋划集体跳槽。但到了最近，银行已松口，认定这些业主为优质客户，给与7折优惠。

　　甚至在二套房的利率上，银行也放开了利率，给一部分客户实行了7折优惠。“目前我们对二套房政策是松绑，利率可以按7折实行，但成数仍然严格控制，第二套房首付必须在四成以上。而有的银行则是调整了二套房的认定标准，比如过去按照家庭计算第二套房现在则改为按借款人算，比如第一套房已结清的就不算第二套房等，实际上也享受到了第一套房的优惠。”上述国有大行人士说。

　　不仅如此，抢客户的手法也升级。此前，一些银行转按揭要求客户的贷款金额必须在30万以上，或者必须把公积金贷款也转为商业贷款，但最近民生银行上海分行则高调宣传，该行对符合“首套房”，“改善型购房”或满足优质客户条件的“余额转按揭贷款”借款人，提供基准下浮30％的利率优惠。实际上，已拆除了30万金额等门槛限制，广揽客户。

　　“虽然有些客户金额低，银行付担保费给他做转按揭后，基本没多少盈利了，但是考虑到增加客户，增加规模，所以就是不得不去做这个业务。”一位股份银行房贷负责人说。

　　一位国有大行上海分行房贷相关人士表示，他们在上海地区的房贷增量与其他地区的分行排名中落后了，这给他们的压力相当大。由于市场激烈的竞争，该行的近几个月提前还款量大大超出了过去的平均水平，而这其中很可能是客户“跳槽”所致。这就意味着如果对政策稍微调整慢，或者劣于同行，则客户就有可能流失。

　　为了吸引客户，多个中外资银行在市场上推出了存抵贷的产品，比如存款可以抵消部分贷款的利息。“这些产品银行其实是有些亏的，但市场竞争所致，你必须得维护客户。”上述股份制银行人士说。

　　而你很难想象，现在银行给你发放房贷，你还能获得金条、银条。2月24日，上海市一家大型银行在媒体上投放大幅广告，高调宣传其存量客户系列调整优惠政策，同时还宣传对新增的不同金额的零售贷款客户赠送礼品，比如贷款500万以上就可以赠送价值上万的铂金条。

　　“不仅要降利息，还要贴利息，还要送礼品。”上述人士揶揄道。实际上1月上海的个人房贷增长面临很大困境，1月上海中资银行新增个人消费贷款9亿元，个人住房贷款和汽车消费贷款分别增加4.3亿元和2亿元，同比分别少增26亿元和多增0.5亿元。而外资银行个人消费贷款增加2亿元，其中个人住房贷款增加1亿元，同比少增2.5亿元。

　　(文中引用数据因统计口径等因素与银行最终公布的数据可能略有出入)

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