昔日高价拿地拖累万科业绩

　　昔日高价拿地拖累万科业绩

　　净利润下跌16.7%考虑进行股权融资

　　万科年报数据和近期股票市场走势

　　3月9日，房地产龙头企业万科公布了其2008年的业绩报告，净利润下跌16.7%，跌幅大于销售额跌幅，主要是为13个项目计提存货跌价准备，导致了净利润的跌幅放大。

　　计提跌价准备12.3亿

　　该公司数据显示，万科2008年累计实现销售面积557万平方米，销售金额479亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%，降幅不到一成，但公司的净利润则下跌了16.7%（详见表格）。

　　2008年该公司的净利润为40.3亿元人民币，2007年则为48.44亿元。针对净利润下降幅度（16.7%）大于销售额跌幅（8.6%)的问题，该公司的解释是，2008年因应市场房价和地价出现明显调整，公司对13个可能存在风险的专案计提存货跌价准备12.3亿元，考虑到递延所得税因素，这部分存货跌价准备对万科税后净利润的影响为9.2亿元，影响归属母公司所有者的净利润8.9亿元。万科方面表示，公司2008年的净利润较2007年减少8.1亿元，因此如果不考虑存货跌价准备的影响，公司的净利润实际比2007年略有增长。

　　万科董事会主席王石对此表示，跌价准备的计提虽然基于审慎的财务策略，但也部分反映了公司在这些项目的获取中，拿地成本偏高。在2007年的牛市氛围下，万科尽管对市场方向做出了正确的总体判断，但在具体项目的获取过程中，仍一定程度上受到了市场气氛的影响。

　　对于已经计提存货跌价准备的项目，万科总裁郁亮表示，公司会组织集团的专业力量进行集中攻坚，通过精耕细作，深入研究客户需求、提高产品价值创造等方式，增加项目的盈利能力。

　　专业能力有所下滑

　　该公司数据显示，万科2008年累计销售金额479亿元，针对销售金额减少的问题，万科方面表示，房地产市场进入调整期，这是2008年行业逐渐达成的一个共识。万科早在2007年10月就开始做出了反应。但略显尴尬的是，或许正是这个显得有些超前的决定，导致了万科2008年销售额同比出现下降。如果万科的调价策略推迟两个月实施，2007年的一些销售很可能推迟到2008年实现，这样万科2008年销售额仍能体现增长。但对于企业而言时机是宝贵的，早一天做出正确的决定，可能远比一个平滑的年度增长曲线更为重要。

　　回顾这一轮调整，王石表示，尽管万科在行业宏观趋势上做出了基本正确的判断，但在牛市的大环境中，过于舒适的环境使万科在经营细节上也暴露出诸多不足，一些专业能力表现甚至出现了下滑的迹象。这已经成为2009年万科面临的最大挑战之一。

　　万科高管对2009年的业绩还是比较乐观的。截至去年底，万科已经预售但未入账的销售面积和金额分别为346.4万平方米和273.4亿元。2009年结算的资源中相当部分来自2008年的销售，这将为公司今年的业绩奠定稳健的基础。

　　考虑进行股权融资

　　今年1月份，万科公司实现销售面积28.6万平方米，销售金额21.9亿元，分别比2008年同期增长24.2%和18.6%。与此同时，北京、深圳等地的楼市成交量也有所放大，很多市场人士纷纷预测，楼市已经开始回暖。但万科方面对此依旧保持谨慎。

　　郁亮表示，2009年，行业资金整体紧张的局面不会改变，市场调整在带来挑战的同时，也为企业以相对较优的价格获取未来发展所需的资源创造了有利的条件。公司于2009年将进一步拓展融资渠道，并在条件许可的情况下考虑进行一次股权融资。不过他同时也强调，在此问题上公司将高度谨慎，只有在获得广大股东认同的前提下，股权融资才能提上议事日程；此外公司在融资的时机、规模、方式上也会尽一切努力，避免融资本身可能对证券市场造成重大不利影响，同时确保融资将为股东带来盈利增长。

　　公司年报还显示，计划在2009年新开工面积403万平方米，较去年实际完成数下调约23%；竣工面积计划为619万平方米。

　　在昨天香港市场举行的业绩说明会上，万科高管预计2009年住宅行业毛利率将可能出现较明显的下滑。 本报记者 肖宾