2亿计提吞噬前三季利润 深振业天津地王黑洞压顶

　　2亿计提吞噬前三季利润 深振业天津地王黑洞压顶

　　2亿计提吞噬前三季利润

　　该项目计提可能在2亿元左右，而截至2009年9月30日，深振业的净利润仅为2.3543亿元

　　天津市河东区最近没有好消息。

　　据天津国土资源局披露，2009年2月河东区商品房均价为7332元/平方米，同比去年下跌9.3％，环比1月跌0.8％。这个售价比深振业的成本价还低，2007年8月他们在河东区新开路以当地新纪录拿下的“地王”，价格接近8800元/平方米。

　　尽管正在努力调整这一项目规划以提高项目附加值，据深振业董秘方东兴透露，该项目仍准备计提存货跌价准备。兴业证券研究员王嘉计算，其数值可能在2亿元左右。而截至2009年9月30日，深振业的净利润为2.3543亿元；另一方面，根据深振业披露的公开信息，2009年深振业到期的负债约为24.5亿。

　　面粉贵过面包

　　天津市河东区新开路这一块建筑面积达12.04万平方米的地块，曾被视为深振业落子天津的重要一步。尽管彼时天津河东区还不到8000元/平方米，但深振业还是以近8800元/平方米的代价，刷新了当时天津的地王记录。

　　谈到天津项目时，深振业董秘方东红坦言，“2007年我们从整个公司的战略考虑，计划在一线城市上储备些土地，不过在北京、上海都没有找到合适的地，那个时候考察过天津那块地觉得条件还不错。主要还是看重天津这个城市发展潜力比较大。”

　　但时至今日，这块地仍然面临面粉贵过面包的尴尬。

　　“去年的时候我曾去过那个项目，从北京到我们那块地，大概只要半个小时左右，地段还是不错的，但现在天津那边市场不太好，做一般的房子要亏钱。现在的建筑成本，像什么钢筋水泥啊也降了价，不过整个建筑成本也在2500元左右，按照现在的市场环境，做成一般的项目肯定不行。”方东兴说。

　　此前，深振业2007年报曾披露，天津项目已完成前期策划，并计划于2008年12月动工。但市场的变化已使得其计划不得不更改。

　　“现在还在跟天津政府商讨，看规划怎么做，提高下品质，等市场好的时候再推出来。具体的规划可能会有几套方案，天津已经有几家机构在做这个方案了，我举个例子，比如可以做成酒店式公寓，请专门的公司进行管理，这样附加值提高后，成本就能相对降低了。”方东兴说。

　　可能计提2亿元

　　“目前该区域（天津项目）的房价在1万元左右，反推该项目如果需要保本，则土地成本需要在7000元左右。因此，推算深振业可能在2008年对该项目计提约2亿元的存货跌价准备。”近日曾到深振业调研的兴业证券研究员王嘉指出。

　　不过，王嘉接受理财周报记者采访时表示，他研报中所做的2亿元的测算，只是按照商品房的条件去估算，如果按照记者所说的酒店式公寓，计提金额可能要低于2亿元。

　　谈到计提问题，方东兴说，“至于计提的问题，我现在也不好说，但可以透露的是，天津项目整个计提的方案会计事务所还在做，等到年报披露的时候，市场就可以看到整个方案的情况了。”

　　据深振业三季报，截至2009年9月30日，深振业的净利润为2.3543亿元，按照兴业证券研究员王嘉2亿元的计提存货跌价准备估算，这势必对深振业账面财务情况造成较大冲击。

　　按照深振业披露的公开信息，2009年深振业到期的负债约24.5亿。另据深振业三季报，截至2008年9月30日，深振业账面的货币资金不到3.66亿元。

　　寄望销售缓解资金压力

　　兴业证券的研究员王嘉在其研报中还写道，“深振业资金链较为紧张，在2009年到期的负债约24.5个亿，主要还是通过银行贷款还转动，如果良好销售的形势能够延续，则充沛的经营性现金流可以缓解部分资金压力，但尚不具备拿地的实力。”

　　不过，王嘉所指的从销售缓解资金压力，对于深振业而言，仍然面临不确定性。此前，据2008年中报披露，其房地产直接投资由原定的16亿元减少至11亿元，旗下多个项目销售预期做了较大幅度的下调。

　　“2009年深振业的项目还是要靠深圳区域的振业城等三个项目。去年深圳房价跌得比较厉害，像有些房地产商房子都降了50％左右，虽然我们的房子也降了价，不过我们幅度没那么大，一些项目降了大概在20％左右。”方东兴说。

　　据王嘉撰写的研报披露，今明两年，深振业主力销售和结算项目将主要来源于深圳区域的南山的星海名城，龙岗的振业城和振业荷园。其他的如惠阳项目尚还处于一期，南宁项目、天津项目、西安项目仍处于前期策划与报建阶段，长沙浪琴湾项目仍处于拆迁阶段。

　　对于今年新推项目的销售预期，方东兴预计，“今年新推项目的销售应在40％左右。”按照40％的比例计算，深振业2009年的销售金额应在12亿-16亿元之间。兴业证券研究员王嘉显然要比方东兴要乐观，“假设今年新推项目销售50％，则深振业2009年销售金额将达到15亿-20亿。”王嘉在其研报中写道。

　　不过对于深振业而言，上述项目计划仍可能存在变数。“其他项目的动工，像惠阳、长沙几个项目也要看市场反应情况才能做出项目进度的调整，但是目前对市场还看不准，可能还要看5月1日深交会的市场交易情况。”方东兴表示。

　　摩根大通总经理龚方雄上前周日接受理财周报记者采访时表示，“深圳房价从高位到低位跌了25％，有些楼盘跌了40％，现在价格到位以后，成交量比去年翻了1倍，深圳近几个月的成交量都是这样，一个月50多万平米，这是什么意思呢？库存量是500多万，那就是10个月就消化完了，如果成交量还这么旺的话，深圳的库存量今年年底就卖完了。”

　　如果深圳市场未能如龚方雄所判断，深振业缓解其资金压力则可能选择通过银行贷款还转动。