北京二手房交易井喷 银行放贷谨慎乐观

　　“3月份北京二手房交易出现井喷，交易量是去年同期的8倍，新房交易量也是几倍于去年。房地产业最坏的时候已经过去。我认为今年银行房贷会有所放松。”3月31日，中原地产华北区总经理李文杰说。

　　银行房贷在房市回暖带动下已经出现某些放松的迹象。

　　3月30日，建设银行(601939.SH，0939.HK)行长张建国在该行年报记者会上明确表示今年会支持房地产开发贷款，“去年(开发贷款)比较少不等于今年仍然如此。过去说要买房找建行，现在我们明确提出，要建房，也找建行”。他透露，今年建行对于二级资质的房地产开发商也会有选择地积极支持。

　　房市回暖

　　北京市房地产交易管理网最新统计显示，一季度北京住宅网上签约套数，商品住宅期房为25101套，商品住宅现房为5415套，商品住宅存量房为36704套。

　　“在我们圈内人士看来，房地产业去年12月份已见底。一季度北京房价又回升了5％-10％。”李文杰表示。

　　据其观察，今年1月份即有房价回升的迹象，2月份各地开“两会”，政策进一步明朗，客户购房开始集中释放，到3月份，北京二手房交易出现井喷，交易量比去年增加了7倍，新房交易量也增长了2倍。从全国而言，北京和深圳均出现了明显的价涨量升的情况，广州和上海表现则比较温和。“成交的房子多数集中于城区好地段，且基本是现房。”

　　他分析，二手房交易量井喷主要是受国家税收优惠政策的刺激，新房交易量上升主要受降价促销等因素的影响。此外，也与购房者的价格预期有关，“不少人认为，这些城区好地段的房价也差不多降到底了”。

　　中国指数研究院上周对全国36个大中小城市的重点监测显示，成交面积环比上升的城市数量为24个，占城市总数量的2/3，并且增幅在30％以内的城市数量为18个。全国楼市保持平稳增长势头，楼市回暖步伐稳健。

　　“房市基本面是在明显好转，但成交放量增长之势能否持续尚需观察”，李文杰称。

　　向保障性住房倾斜

　　对于房市回暖，银行业内人士仍持谨慎乐观态度。

　　“目前形势稍微好一些，但固有的矛盾仍未解决，房价太高造成真实有效需求不足，房地产调整仍将需要一个较长的过程。”某大行一位中层说。

　　根据世界银行提出的参考标准，发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5之间，发展中国家合理的房价收入比则在3-6之间。我国平均房价收入比约为7.3，大城市中房价收入比最高的前三位分别是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，远高于合理水平。

　　在他看来，房价长期看还是稳不住，“目前银行放贷略有放松，但仍然非常谨慎，我们仍坚持年初确定的放贷总额度”。

　　不过，从政策层面看，去年底以来国家对房地产贷款有所变化。“对开发贷款不再严格限制，具体尺寸由各行自己掌握。”北京某股份制银行房贷部人士称。这使得各行可以根据自身的风控能力、不良率情况等自主定夺。

　　从已公布的年报看，各行2008年房地产贷款增速均有所下降。工行3419.74亿元，占整个公司类贷款的10.6%(略高于去年10.3%的比重)，但依然同比少增317.20亿元；中行2714.8亿元，在全行贷款中占比仅为8.24%.较去年的8.68%有明显下降。

　　2008年建行房地产贷款总额3293.8亿元，占全部公司类贷款8.68%，相对2007年该比重下降超过1个百分点。房贷增速为3.65%，在同业中处于低位，房地产新增贷款占全部新增贷款比重仅为2.22%。

　　不过，张建国在年报记者会表示，该行今年仍将发挥在住房金融方面的优势，加大贷款投放力度。首先，继续支持一、二线城市的开发及住房贷款；其次，巩固原有的合作伙伴，继续支持原有老客户；第三，分类选择开发商，不仅要支持资质为一类的开发商，而且对于二类的房地产企业也要积极支持；第四，大力调整结构，加大房改金融投入，这部分将占到全年新增房贷的60%。

　　建行年报显示，2008年该行共与30个城市政府签署了保障性住房金融服务合作协议，其中向天津就承诺在未来3年中提供200亿的贷款支持。2008年12月，建行控股的中德住房储蓄银行在天津正式推出经济适用房开发贷款和保障性个人住房贷款等新产品。

　　工行亦表示，今年将加大对居民购买普通自住房支持，发挥房地产开发贷款对个人按揭贷款拉动作用，加强与大型优质房地产中介机构合作，推动一手及二手个人住房贷款业务，同时将采取适当提高贷款准入标准、实施行业限额管理、贷款封闭管理等措施加强房地产行业风险管理。

　　房贷风险可控

　　社科院金融研究所易宪容研究员认为，当前房价回升并非好事，这只会拉长房地产业的调整期，“这样下去调整期将会超过3年，现在的关键是中央不要再给房企托市的预期”。

　　房地产调整必然加大银行房贷风险，但银行对住房贷款仍然情有独钟。某股份行公司部负责人称，由于今年银行利差缩小，要保证利润必须做大规模，“今年房贷规模仍不会小”。

　　他表示，银行加大房贷投放目前主要受两个约束，一是自身的资本金充足情况，二是监管部门的风险容忍度要求。

　　银监会有关人士称，从各家银行房贷压力测试看，“目前商业银行房地产信贷状况总体良好，风险可控”。

　　下一步，银监会将加大对房地产合理消费的信贷支持，督促大型商业银行严格执行对首套自住房和改善性住房的信贷优惠政策，严禁发放加按揭贷款；

　　其次，加大保障性住房建设的信贷支持力度，督促银行加强与地方政府沟通，了解城市保障性住房需求和规划，加快落实放款；

　　我国房地产企业数量多，资质参差不齐，行业亟等通过并购的方式进行融合，因此，要支持房地产企业的合理并购融资需求，促进房地产业的集中化、大型化和基地化。

　　此外，加强窗口指导，严防“假报表、假按揭、假权证、假注资”，切实做好审慎放贷，真正把区别对待的贷款原则落实到实位。