沪上房贷再现零首付 部分中介贷款公司违规操作

　　沪上房贷再现“零首付”。日前，李小姐在看房时，某房产中介工作人员表示：“过去的确不能做，不过，去年11月起似乎有点松了，又开始做了，今年3月的房产交易又热了，买房子的人多了，光我们中介大约20%的交易都是"零首付"，都是和贷款公司和评估公司一起做的，客户只要付点好处费给他们就行。”他还不忘加了一句：“银行不可能每套房子都上门查看的。”

　　楼市没有出现预想中的调整，相反，个别地区在3月份还出现了量价齐升的局面，究竟是真实需求占了上风，还是房产交易环节出现了问题，继续在抬升房价？“零首付”在这个时候再现耐人寻味。专家认为，“零首付”现象如果大量“复制”，那么，一旦房价出现大的波动，就可能出现危机。

　　做高房价“零首付”

　　以往做“零首付”最常见的手法就是把房价做高。比如内环一套200万元的二手房，按照规定如果是第一套自住普通房，要贷款必须首付20%，也就是40万元。但这时候中介会与所谓贷款公司和评估公司一起“联手”，将房价抬高至少20%以上，比如240万元。

　　然后由房主出示一张“已经收到首付款20%=48万元”的收据原件，通过贷款公司和中介的“努力工作”，银行见到这张原件就能放款，贷款总额一下子变成了192万元，买房人基本实现“零首付”。

　　而现在市场上再现的“零首付”，其操作手法基本上大同小异。

　　三种违规漏洞多

　　中介的“创新”真的那么可靠吗？

　　业内人士透露，这其中实际上至少牵涉到三种违规，可惯常操作的中介都给出了貌似“合理”的解决办法。第一，房主开出了一张完全不存在的假收款凭证，如果出现问题，房主将承担法律责任。中介说，房主和购房者必须签订一个秘密补充协议，声明并没有给付这笔钱。中介明确表示这是在购房的时候不能见光的，但都会打保票能“保护”双方的利益。

　　第二，评估公司必须抬高房价，在评估的时候手脚“活络”一点。中介给出的答案也很简单，评估公司本身没有人去监管，要做高或者做低房价很容易，一套200万元的房子上下相差20万元很正常。

　　第三，银行是否尽责难以控制。比如过去需要21个工作日房产交易中心才能出产证，出了产证才能放款，现在都不需要了，有首付收据就放款。中介明确表示，银行就这么点工作人员，都是网上看看材料，一般不会查得太仔细。

　　秘密协定是否真的能得到法律的保护？法律界人士认为，这种情况，即便是双方真实意思的表达，但存在着合谋欺诈银行的嫌疑，因此，出了问题，在法律上很难获得支持。而评估公司做高房价，前提是当前房价没有出现大面积滑坡，如果房价跌穿了心理价位，那么，恐怕就要做低而不是做高了。

　　至于银行的监控，事实上银行也在密切关注房贷的违约率。3月份反常的旺销也给银行提了个醒，中介一句不经意的促销话泄露了玄机：“要买房子快点买，银行最近可能又要收紧银根了。”某中资行的行长就指出，当前房贷余额不断减少，大规模断供虽然没有出现，但不良率却有所上升，必须警惕。

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　　 手续不全也能“变”

　　前面提到的种种做法，都是购房者在手续齐全的情况下操作的，如果手续不全，那么，“热心”的中介也会介绍他们的“好朋友”即所谓贷款公司来提供“全套服务”。

　　比如：有的人买房子不愿意让单位知道，不想开收入证明，那么可以出点钱，让贷款公司代开一个。这类似于担保，要收不少手续费。收入证明上的数字太少？也没有关系，贷款公司会“巧妙”地帮购房者把每月1万元的收入变成2万元。至于怎么变，连房产中介都讳莫如深。还有的情况是某些人收入证明几乎是开不出来的，但“神通广大”的贷款公司竟然可以根据个人公积金帐户号，查到公积金每月的缴存情况，并据此推算出收入水平，然后代开一个收入证明。其它比如刻个私章之类的小业务都是“信手拈来”。不过，记者试图查找中介提供的贷款公司，但结果发现，这些冠以投资咨询名称的公司，有的竟然在本市工商登记信息里都查不到。

　　还有的中介宣称可以提供跨行还款的业务，只要两家银行约定好，在A行的贷款就能在B行还。事实上，目前上海就有多家股份制银行提供柜面通存业务，并没有中介说的那样难办。

　　要防“零首付”蔓延

　　美国次贷危机的根子就是把贷款给了没有还款能力的人。“零首付”变相提高了购房者的还款压力，降低了还款能力，对于握有大量房源和贷款的炒房者来说，一旦房价出现大的调整，那么就有可能“击垮”他们。

　　业内人士指出，“零首付”的出现迎合的是不健康的房产消费需求。就连中介都承认，真正自住的购房者不太会选择“零首付”，毕竟利息要多支出许多，而且还要有一些其它额外的支出。

　　从银行角度来说，“零首付”如果大量出现，银行的风险也会加大，因此，必须加大监控力度，防止“零首付”现象蔓延。

　　本报记者 陈韶旭

　　2 (来源：文汇报)