专家质疑“楼市回暖说” 称一两年内还会降价

　　“二手房成交量涨回两年前”、“北京房市迎来"小阳春"”、“楼盘提价风又起”……尤其是在为期5天的北京春季房展会上，无论人流量、成交量还是成交金额同比都有增无减。在众多回暖信息中，老百姓不禁要问：“房价是不是到了应该止跌反涨的时候？”专家们纷纷认为，购房者还是应该保持理性。

在经济整体走势难以预测甚至低迷的情况下，楼市不可能独善其身。再加上仍有大片空置房屋未被消耗，“楼市回暖”只是开发商给自己制造的美丽泡沫，楼市仍在上演“狼来了”的故事。

　　购房者雾里看花

　　连续三年参加北京春季房展会的曲先生在展会入口处感慨道：“谁说楼市衰退了？你看这人多多呀！”曲先生表示，往年的房展会人流都集中在周末，但今年无论是工作日还是周末，看房人都多于往年。经记者调查发现，火爆现象背后还隐藏着许多“猫腻”。

　　1、表里不一之一：托儿到底占了多少？

　　记者在房展会现场发现，不少“银发”族在展厅询问各个楼盘的价格。这不得不让人联想到近期媒体曝光的“楼盘、会展热闹的场面其实是开发商导演的一出戏”。据悉，一些开发商用每人每天50元、管一顿午饭的酬劳，雇一些老年朋友到售楼处或者房展会“看房”、“签约”，为房子“热销”当托儿，造成楼盘热卖假象。

　　随后，又有媒体曝光，受雇当托儿的不光是老年人，连在校大学生也加入了这个庞大的队伍。开发商通常通过熟人找到时间比较自由的在校大学生，雇佣大学生一个上午，甚至有的大学生在售楼处背四六级单词。值得一提的是，每人每天50元已成为行内价。

　　2、表里不一之二：多少人会真的出手？

　　今年的房展会吸引了15.5万客流，这些人当中，到底有多少会在这次房展会上出手买房呢？

　　记者在采访中发现，现场的观众以打探信息居多，有一位消费者接连在三处项目上登记了名字，可他告诉记者，那都是经不住销售人员的软磨硬泡随便写的。“我主要是来看看房价到底降了多少，结果不是优惠很少，就是价格不降反升，看来白来一趟。”这名消费者原先比较中意位于宣武区的某楼盘，但这个楼盘现在的均价在18000元左右，而之前它的均价还是在16000元。记者在采访中发现，很多人来之前购买意愿比较强烈，但看过之后纷纷表示价格还没有到自己能够接受的程度，还要再等等看。

　　中央电视台在房展会现场对100位受访者进行了问卷调查。当被问到：您目前会出手购买还是会继续观望？100位受访者中有98位都表示依然会继续观望。而这98位调查对象都表示观望的原因是由于房价太高。

　　3、表里不一之三：开发商炒作本领多大？

　　在房展会现场，许多宣传单上标明着“一次性付款折上折”、“买房送物业”等优惠促销，但去现场很难寻觅到优惠促销的身影。许多楼盘促销员还以各种理由炒作热销，如“都快卖光了”、“排号已经排到好几百号了”等，以此吸引潜在购房者。

　　此外，记者还发现，为了壮大声势，部分开发商派出了豪华促销团队。仅上上城一家项目就来了百人左右，据了解，很多燕郊楼盘项目的售楼处平时少有人问津，因此这些人员几乎是倾巢出动来到春季房展会，有消费者发出了“卖房比买房的人还多”的感叹。而媒体随后也曝光了，房展会上的热闹景象与售楼处实地的冷清形成了鲜明对比。

　　楼市最坏时刻已过去

　　虽然存在许多问题，但春季房展会还是给我们送来了一组看起来不错的数字，据房展会主办方统计的数据显示：展会期间的人流量为15.5万人次，日均人流量3.1万，创下了历史上的最大人流量。五日来楼盘的成交总套数为3483套，日均套数696.6套，较去年同期日均763.5套减少66.9套，成交总金额为31.7亿元，成交均价11565.6元/平方米，均价较去年下降近1500元。

　　“春季房展会期间的数据表明，房地产最坏的时期已经过去，现在的市场已经回归理性。未来一段时期的交易量会有波动，但总体来说会处于一个正常的交易通道。”此次房展会主办方北京嘉华四季国际会展有限公司总监郑向东认为，“现在的观望情绪已经大为降低，交易双方只是在摸索交易点”。

　　“去年的楼盘降价了也没人理会，因为当时的消费者担心仍然高位买进，但是随着中央和北京市政府政策的陆续出台，消费者预期得到满足，对新政策的预期大大降低，因此购买力开始释放。”郑向东表示。

　　对于目前房地产企业的涨价，郑向东认为这可能只是个别企业的行为，他们的项目可能具有地段、品质上的竞争力。就总体而言，随着新盘的即将推出以及既有的库存量压力，都不支持在现有情形下的房地产涨价。

　　参加此次房展会的北京房地产业协会副秘书长陈志也用了“实质性回暖”来概括一季度出现的楼市回暖现象，他认为国家之前出台的利好政策在二三月开始显效，从数据上看，此次回暖的力度是相当大的。

　　除了房展会上的数据，北京房地产业协会提供的数据也显示，各项指数均有所上升：3月份商品房日均成交套数639套，环比2月份的372套上升71.77%；同比去年3月份的364套上升75.55%。尽管各项数据都支撑了北京房地产市场的回暖事实，但是，这种回暖是否能够持续下去，持怀疑态度的人不在少数。

　　业内人士认为，楼市确实出现了回暖迹象，这与这段时间房价的下跌有关，也就是量涨价跌，是降价释放了有自住需求者的购买力。现在开发商想回到2008年以前的那种量价齐涨的状态，因此抓住消费者“买涨不买跌”的心理，趁这段可能很短暂的回暖期炒作整个楼市已经回暖。

　　所谓回暖只是暂时

　　中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海昨日接受记者采访时表示，春季房展会表面的火爆并不能代表京城楼市回暖，只能说去年年底持币观望的消费者对楼盘有信息需求。

　　的确，去年年底一系列措施，如税收、信贷、入户等让成交量较去年年底有所上涨。如在信贷方面，今年一季度，信贷总额将近4.5万亿元，但这些资金并没如预期一样流向实体经济，而是更多流向了股市和楼市(楼市方面主要是开发商与贷款购房者)。住房和城乡建设部统计结果显示，今年前两个月，全国住房成交量和去年同比增长6.1%，3月份深圳新房成交量同比更是增长170%，二手房环比增长超过105%。“但总体来说，这种所谓的回暖将只是短期的。”曹建海强调。

　　北京理工大学房地产研究工作室主任周毕文教授也表示，这次的回暖只能是正常的回暖，因为每年的三四月都是房地产销售的旺季。因此这次回暖只是个相对的概念，而不是绝对概念，只是相对于前段时间楼市太冷才感觉现在是回暖了。

　　曹建海认为，市场并不存在楼市刚性需求，“难道孩子就学、小两口结婚就都需要买套房子吗？所谓的刚性需求只是开发商的炒作”。

　　针对部分开发商在春季房展会上上调价格的现象，曹建海表示，这很可能是开发商的炒作，给人一种楼市回暖的假象。在消费者对新房一直持观望态度、成交量低甚至难以成交的情况下，开发商做高价格对自身并无大的伤害。

　　此外，曹建海还表示，近段时间二手房成交量上升，也促进了新房的投机行为。很多以投资为目的的购房者希望趁低价进入市场，然后在二手房市场消耗。记者在东五环的一家房产中介发现，与去年年底相比，目前这个区域的二手房成交价已有所回调，户型好的二手房已重回1万元/平方米。

　　一两年内还会降价？

　　曹建海认为，楼市跟整体宏观经济发展息息相关。按目前走势，他个人对整个经济数据并不看好，所以降价将是趋势。“我个人仍然坚持，北京三环房价维持在七八千是个比较理性的数字。即北京房价还要有40%-60%的下降空间，谷底可能在两年后。”

　　但对于之后的楼市走向，周毕文认为还需要观察，不能仅仅看成交量，还要看土地出让量、居民是否能够持续购买，房价是不是在缓慢上升。

　　此外，在周毕文看来，房价在未来一段时间出现大涨或大跌都不可能，在一两年内，房价会处于一个小幅变动期。房价应处于消费者、开发商、银行以及经济发展都可接受的水平上，因此暴跌并不可能。

　　现有的房价对于消费者来说仍然是不可接受的。对于目前房价出现的新一轮涨跌博弈，周毕文认为，消费者的胜算可能会大些，房价将会呈现小幅下降。因为现在大部分人为有房群体，对于改善型和投资型需求不那么急迫，且消费能力也不适应现在的高房价。而开发商则不然，库存和资金的压力很大。“降价的洪水终会来到，要么是死，要么是活得差些，我想开发商会选择后者。”

　　“改善型和投资型的购房需求不可能使楼市复苏，这取决于国内外的大环境。人们经济收入的减少使投资决定更加慎重。”周毕文强调。

　　我爱我家副总裁胡景晖则认为，目前房价再次处于博弈阶段，经过前一阶段交易量上升的推动，开发商有了回笼资金，加上信贷政策的放松，手头不再紧张的地产开发商多了硬扛的资本，这才有部分楼盘价格不降反升。但是，大量库存的积压使房地产开发商的这种乐观打了折扣。北京社科院日前的统计显示，目前北京地区的房屋库存量达到1000多万平方米。