一季度楼市销售回暖 6城市库存消化周期缩短

　　由于今年一季度楼市成交量骤增，同时新增供应量较少，北京、上海、深圳、成都等6个城市的库存去化周期大约减少了三分之一。

　　库存压顶，是2009年开发商房源销售面临的最大难题之一。今年一季度的楼市回暖，让部分城市的开发商松了一口气。

　　根据易居房地产研究院综合研究部(下称“易居研究部”)的研究报告，2008年全国住宅存量约2.1亿平方米，2009年住宅供应量也约为2.1亿平方米。按照近半年的市场平均消化能力，今年全国住宅市场的消化周期达33.84个月。但易居研究部部长杨红旭向表示，由于今年一季度楼市成交量骤增，同时新增供应量相对较少，北京、上海、深圳、成都等6城市的库存去化周期大约减少了三分之一。

　　北京：去化周期缩短10个月

　　克尔瑞(中国)研究中心的数据显示，今年一季度，北京商品住宅成交量约305.1万平方米，同期新增供应量仅140.1万平方米。截至一季度末，北京商品住宅的可售面积从去年年底的1435.5万平方米下降到约1270.5万平方米。

　　如果按照2009年以来北京34.1万平方米的周平均成交面积计算，一季度末的可售面积大约需要8个多月才能售完。

　　而事实上，在销售房源的同时，开发商还在不断建设新项目，新房源还会不断上市。根据易居研究部之前的预测，今年北京的新增供应量大约在1350万平方米左右。在新增供应的基础上，按照今年以来的周平均成交量计算，北京的房源去化时间将在17个月左右。

　　而在此轮成交量飞涨之前，按照去年的月均成交量来计算，总共的销售周期大约为27.6个月。也就是说，今年的楼市回暖，可让北京的库存房源销售缩短10个月。

　　上海：库存减少100万平方米

　　昔日的楼市领头羊上海，原本的库存房源就不多，在今年一季度销售旺盛的情况下，上海楼市的库存量再度大幅下降。

　　克尔瑞的数据显示，今年一季度，上海商品住宅新增供应量为185.9万平方米，同期的销售量达287.4万平方米，这让去年的库存房源减少约101.5万平方米。

　　易居研究部数据显示，上海2008年年底的库存量约810.5万平方米，截至今年一季度，上海库存房源量约709万平方米。如果按照今年以来22.29万平方米的周平均成交面积计算，加上今年上海预计新增的1100万平方米住宅供应量，去化时间预计为17个月。

　　深圳：去化周期减少3年

　　大起大落的深圳楼市，在一季度新增供应相对较少的前提下，也开始去库存化。

　　克尔瑞的数据显示，今年一季度，深圳商品房新增供应量为77.57万平方米，而同期的销售量达167.36万平方米。深圳2008年底的库存量约795.6万平方米，截至今年一季度，库存房源量约705.81万平方米。如果按照今年以来14万平方米的周平均成交面积来计算，加上今年深圳预计新增的567万平方米新增供应量，预计去化时间为19.8个月。

　　此前市场曾预测，深圳楼市的去年库存加上今年的新增供应量，大约需要56.3个月来消化。也就是说，今年一季度成交量的飚升，让深圳楼市房源的预计销售周期缩短了36.5个月，也就是3年。

　　成都：库存下降377万平方米

　　去年遭遇探底的成都楼市，今年成交量开始以爆发的速度上扬。

　　克尔瑞的数据显示，今年一季度，成都商品房新增供应量为124.58万平方米，而同期的成交量达501.77万平方米，这让成都去年的可售商品房面积下降了377.19万平方米。

　　数据显示，去年年底，成都商品房可售量约926.3万平方米，截至一季度末，可售房源量约为549.11万平方米。如果以今年以来周平均成交21.87万平方米来计算，将需要5.8个月来去化。若加上今年预计新增供应的1019万平方米，可售房源的去化时间约15个月。

　　在此之前，易居房研究部曾预测，成都楼市按去年存量及今年预计新增商品房可售面积，将需要37个月来消化。

　　杭州：去化周期缩短22个月

　　在去年地方救市浪潮中，率先以最大力度“拯救”区域楼市的杭州，也在“小步快跑”。

　　克尔瑞(中国)的数据显示，到今年一季度末，杭州可售存住房量为373.1万平方米。加上今年预计的752万平方米的新增供应量，按照今年的周平均成交量来计算，杭州商品住宅的去化时间为36.7个月。与之前58.4个月的去库存时间相比，杭州楼市的前景已经相对乐观。

　　天津：去化周期减少10个月

　　与其他城市一样，今年一季度的销售，也让天津楼市步入了 “小阳春”。克尔瑞的数据显示，今年一季度，天津商品住宅的成交量约209.2万平方米。

　　数据显示，天津2008年年底的商品住宅存量约1306.6万平方米，加上今年预计上市的715万平方米的新增供应，库存将需要23.5个月时间来去化。这比此前市场预计的33.9个月减少了10个月。

　　专家观点

　　刚性需求释放后二季度成交量可能回落

　　针对楼市成交量的高涨，易居研究部部长杨红旭表示，从3月全国主要城市市场成交表现来看，绝大部分城市成交量与2007年月度平均成交量基本持平、或有较大幅度的增长。从一季度成交总量来看，各大城市较去年同期均有超过50%以上的增幅，这表明市场成交量已经阶段性恢复到市场调整之前的水平。

　　蔡老师不动产工作室创始人蔡为民表示，大量的刚性需求已经在一季度释放，今年第二季度楼市成交量可能会出现回落。他认为，目前部分主要城市的房价仍然偏高，目前的成交量高涨只是政府推动性的复苏，因此不具备可持续性。

　　蔡为民同时指出，去年10月以来的楼市救市政策、之前被压制的刚性需求大量释放、一季度部分热销项目的大幅降价，是导致今年一季度楼市成交量飚升的三个主要原因。从目前来看，导致一季度楼市成交量高涨的三大利好因素，目前都有所淡化或缩水：

　　首先，最近没有新政策出炉；其次，有限的刚性需求已经在一季度大量释放；另外，随着一季度楼市成交量飞涨，三四月份很多楼盘都在酝酿提价。这些不能对楼市成交量的上涨形成推动力。

　　对于今年楼市的整体成交量，杨红旭表示，预计2009年商品住宅成交量会较2008年上升20%~30%，但与楼市最高峰的2007年还是会有一定的差距。

　　中国指数研究院则表示，3月份，在全国重点监测的30个城市中，除青岛、哈尔滨几个城市外，其他城市的住宅可售面积继续走低。但是与2007年及2008年同期水平相比，可售量仍处于高位，市场压力依然存在。

　　杨红旭也表示，对大部分城市而言，2009年市场供应量仍较为充足，在成交量短期难以明显提高的情况下，未来一段时间市场仍将保持供过于求的状态。