地产股领涨A股各板块

　　在昨日夺得涨幅榜第一之后，地产股今天继续演绎其强势上攻行情。房地产行业指数已经上涨了3.54％，挤下黄金股，目前已领涨A股各行业板块。其中，大龙地产（600159.SH）、大连金牛（000961.SZ）、旭飞投资（000526.SZ）等中小地产股均已涨停，荣盛发展（002146.SZ）也逼近涨停，此外，、泛海建设（000046.SZ）和滨江集团（002244.SZ）也分别上涨了7.78％和7.97％。

　　在成交量持续火热的情况下，住宅市场正在向“量价齐升”的阶段过渡，市场上看好楼市的观点已明显占据上风。在预期明显改善的情况下，地产股的强势有望延续。（中证网 张勤峰）

　　热钱

　　境外热钱三月可能已微妙转向 “潜伏”内地楼市

　　最近几个月，由于热钱大举流入，香港股市和楼市大幅反弹。内地楼市和股市的持续升温是否也与热钱流入有关呢？

　　本报记者调查后发现，目前，已经有境外资金出手的迹象，而3月份资金流向已出现了变化。

　　5月新增贷款或略超5000亿元

　　本报讯 多位银行界消息人士透露,5月新增贷款略逾5000亿元,与4月相比少增近500亿元。其中，工农中建四大国有银行新增贷款2500亿元,占比50%左右。

　　银行业人士表示，5月信贷增量下滑，最主要的原因是大项目的高峰期已过，其次是由于银行考核特征导致的前高后低贷款习惯。

　　1~4月新增人民币贷款创出5.17万亿元的天量。虽然管理层多次强调适当宽松货币政策没有改变,但也对贷款过度集中、连环担保等风险表示担忧。

　　一位国有银行人士表示,监管层已向银行传达讯息,要力保全年放贷均衡增长。

　　境外资金3月或已微妙转向

　　股市的资金神秘难测，楼市的资金则相对可察。例如，5月中旬，香港蓝筹开发商恒隆集团有限公司在短短的一周内分别以人民币45亿元和4.15亿元从大连和无锡市政府手中购买了两块土地，显示出一些境外商业地产开发商已开始在中国低迷的市场中发现了价值。

　　记者在广州走访也发现，二手市场已出现零星的境外买家。中原地产外籍部营业总监潘婉霞对本报记者表示，近期确实有一部分境外买家入市，“根据我们掌握的情况，增幅在5％左右，量不是很大，深圳要多一些。”

　　兴业银行资金运营中心首席经济学家鲁政委对本报记者表示，最近可能有部分境外资金进来了，这主要基于境外市场人民币升值预期的重现和国内楼市走暖。

　　外储变化显示线索

　　国内外汇储备的变化也显示，自今年3月起，资金流向似乎出现了微妙的变化。自去年8月雷曼兄弟倒闭至今年2月，尽管外贸依然存在较大顺差，外商直接投资也保持在50亿美元以上，但我国的外汇储备增加额却未同步增加，相反，个别月份还出现了负增长。从“外汇储备增加量－贸易顺差－外商直接投资”这一数据看，除了去年12月份外，其余月份均为负，反映资金流出的迹象。

　　到了今年3月，我国外汇储备增加额高达416.75亿美元，而外贸顺差只有185.3亿美元，外商直接投资增加至84.03亿美元，也就是说，尚有147.42亿美元不知来自什么项目。

　　专家：

　　大规模流入尚未出现

　　尽管有各种若隐若现的迹象，但多位业内专家表示，目前并未出现全面的大规模的资金流入。

　　长期追踪热钱走向的广东省社科院产业经济研究所副所长黎友焕表示，近期确实有大量热钱涌入我国港台地区，主要是来自欧美的短期炒作资金，不会进入内地。而2007年流入内地的主要是来自全球华人和港台地区的储蓄资金。

　　不过，也有业内人士表示，为了缓解流动性紧缩，多国央行将利率降至历史低点，并且纷纷启动印钞机。如今，经济复苏迹象显现，避险资金又开始涌出，其首选之地自然是经济增长性较强的新兴市场国家和商品市场，在这种情况下，股市和楼市也将重现暴涨。

　　商品市场看涨

　　高盛：明年商品回报将近两成

　　大宗商品价格日前已触及7个月高位，此轮上涨的推动因素包括美元疲软、经济状况好转迹象，以及市场预期通胀将有所抬头。

　　对于后市，高盛伦敦商品研究部门主管Jeffrey Currie表示，在农产品及能源价格上升带动下，标普领先商品指数未来1年可望录得19.1%升幅，较其4月时的16.8%增长预测，要高出2.3个百分点；短期则以铜、锌及大豆最具投资价值，主要受惠于中国需求大增。

　　产量需求明显增加

　　虽然市场仍在争论全球经济是否已经见起色，但多家制造业巨头均指出，近期产品需求确有明显增加。

　　美国铝业行政总裁Klaus Kleinfeld指出，不少分销商近期定单大增，开始担忧一旦经济复苏，而本身的库存水平接近零，无法满足客户要求。（广州日报 方利平）

　　深圳楼市五月成交额破百亿 新一轮房价泡沫隐现

　　根据深圳各大地产机构的监测数据显示，5月份，深圳市成交新房8479套，成交面积为77.6万平方米，成交均价为12901.93元/平方米，月度总成交金额今年以来首度突破百亿元大关。销售量的上升也导致可售房源逐步降低，有业内人士担心供求关系的变化可能产生新一轮的房价泡沫。

　　来自深圳房地内参·半求工作室的观点认为：与4月成交数据相比，深圳新房又现价量齐升景象，成交套数再次上扬，环比上涨10.2个百分点;成交价格环比上涨11.5%。

　　可售房源锐减至4万套

　　成交量的火爆带来的是可售房源的进一步下降。目前，深圳可售套数维持在4万套左右。而深圳的可售套数从2008年年初至今，基本都维持在5万套左右。只有在楼市调整最深的2008年上半年，楼市成交量较低，积压的可售套数一度突破6万套，成为不少开发商的噩梦。

　　“只要房源保持在5万套左右，深圳基本就处于供求平衡状态，不会出现供应紧张的局面。”深圳市房地产研究中心副主任王锋表示。在5月初，深圳的可售套数还有4.7万多套，此后，一路猛跌。截至5月30日，可售套数仅40589套，照此下去，跌破4万套只是时间问题。

　　“这说明刚性需求很强劲，同时新增没有供应上来。”王锋告诉记者。

　　或现新一轮房价泡沫?

　　2009年初以来，新增入市的房源消化很快，很多楼盘开盘便销售七八成，甚至出现开盘即售罄的“日光盘”现象，这也是可售套数难以增加的一个原因。王锋表示，据统计，去年深圳新开工的项目，可售套数总计有6万套。

　　深圳某一线品牌开发商的研究资料表明，基于今年前几个月的销售情况，该开发商对于下半年市场的判断基本是供不应求，他们认为供求关系的逆转会使楼价上行的可能性陡然大增。只要关内关外房价在现有价格水准上上浮15%，加上信贷宽松，使流动性泛滥又可能抬头，更有可能诱发新一轮房价泡沫。

　　房地内参·半求工作室也表示，目前深圳的房价还在一个健康合理的水平，供应减少，难以避免短期上涨，如果金融政策和土地政策不变，深圳房价可能要进入一个“失重”状态，房价可能完全是开发商说了算。

　　五月北京市场：成交下降拿地火爆

　　每经记者 张敏 发自北京

　　5月北京商品房和土地市场的走势犹如波浪两端，出现了“一冷一热”的现象。

　　根据北京市土地整理储备中心的数据显示，5月份北京共成交土地28宗，成交土地面积167.9万平方米，环比增加91%，超过今年前4月成交量总和。其中，住宅及含住宅项目用地成交面积增加了402%，显示出强烈的“井喷”态势。

　　北京大学房地产研究院院长陈国强表示，经过前两个月的销售回暖，开发商的资金状况有了较大改善，这是拿地积极的主要原因;同时，市场信心回暖也促使开发商加快囤地;另外，与往年相比，政府推地力度也在加大。

　　继广渠门外10号地成功入市以后，备受关注的广渠门15号地也将于6月中旬挂牌亮相，有传闻称，包括万科、SOHO中国、合生等巨头都将参与夺地。有业内人士认为，“15号地”颇具“新地王”潜质，而在其带动下，北京土地市场将在6月迎来新的高峰。

　　与土地市场的火爆相比，住宅市场似乎已经迎来成交量下滑。

　　据亚豪机构统计数据显示，5月期房商品住宅成交套数为13662套，成交面积153万平方米;同期，现房商品住宅成交面积为45.2万平方米，环比下降近一成。

　　亚豪机构副总经理王英男称，5月成交量的下滑，主要是由开发商的主观提价行为所造成。据统计，5月北京新开盘项目的整体均价环比涨幅达13.8%。

　　多家机构的数据显示，二手房成交量也开始回落。（每日经济新闻 翟敏）

　　激辩

　　郎咸平：目前楼市的回暖令人担忧

　　目前楼市回暖现象让我比较担心，原因是大量实体经济的避险资金进入楼市，对下一步经济复苏会带来隐患，这不是我们所鼓励的，代价太大了，如果楼市的回暖造成的是实体经济的衰退那就太可怕了。我认为实体经济发展之后的回暖才是真正的回暖。而国家以政策进行调控这是正确的，但是必须知晓企业面临的困境，去真正帮助他们。

　　批评企业时是没有私心的

　　大家知道我批评哪家企业是没有私心的，当然我会谈到一些企业，但包括被我批评过的企业，对我都非常尊敬。他们知道我只是把他们当做一个案例，我并没有恶意攻击的意思，我只是就事论事，是在帮助企业解决问题。比如我几年前曾经批评过TCL，后来，在一次我的演讲中，TCL来了40人，他们所有的高管都来听我的演讲，这就说明我的观点可以帮到企业。我觉得一个正确的、有思想的领导者会通过我的话，来判断、来解决自己企业的问题，所以我没有真正意义上的敌人。而且这些企业还应该感谢我，给他们做咨询还不收他们的费用不是很好？

　　我只是一个学者我救不了金融危机

　　我只是一个学者，因此我的角色很清晰。我只是告诉企业家该怎么做。有很多问题我们是解决不了的，比如我们的投资环境恶化、产能过剩，政府解决不了，企业家解决不了，我更解决不了。比如一些企业2007年听了我的讲座，我告诉他们2008年会面临的困境，我建议他们要保持手中的资本，也就是保有弹性，结果他们受益匪浅。我可以帮助企业提出企业存在的问题、帮助他们解决问题，告诉企业家危机的本质怎样，帮助企业进行下一步的决策，这是我能做到的。

　　摩根大通龚方雄称：内地房价今明两年将各涨10％

　　摩根大通首席经济学家龚方雄最近频发对内地楼市的看多言论。

　　昨天在上海举行的“2009年全球不动产资本俱乐部中国年会”上，面对来自境内外的房地产投资机构高管们，他乐观预测称，二季度楼市将继续保持回暖势头，今年中国房价上涨幅度将达5％—10％，而明年涨幅也将达到10％，并鼓励大家最近积极行动起来，投资买地建房。

　　龚方雄表示，由于处于迅速的城市化进程中，加上城市居民储蓄率处于非常高的水平，中国房地产市场一向都有足够的消费支撑能力。中国文化中年轻人对于婚房有执着的追求，每年1300万人加入城市人口，都意味着大量的住宅需求。

　　龚方雄称，在过去近两年里楼市之所以出现短暂的低潮，在于中国政府对于房价过快上涨的担忧使得一直采取紧缩的政策抑制了部分购买需求，而其中有大部分是刚性需求。到今年政府放松信贷以及税收政策之后，这部分需求明显释放了出来，从来形成了中国异于其他西方国家的大量楼市成交现象。

　　龚方雄对百余名开发商以及投行高管们称，现在正是投资的好时机，不仅地价便宜，建筑材价格下降，民工成本也便宜。他说，如果目前进行投资，两三年后经济复苏，投资者将获得更加丰厚的回报。

　　龚方雄称，中国楼市价格下调的预期已经扭转，开发商在楼市回暖、资金充裕的情况下不可能再出现此前曾经发生过的亏本卖房的现象。摩根大通预测，今年中国房价上涨幅度将达5％—10％，而明年涨幅也将达到10％左右。

　　龚方雄称，未来中国房地产市场可能存在的风险除全球市场通胀外，国内在于可能会出现价格抬升过快导致政府重新打压的现象。事实上，近期出台的大幅降低开发商项目资本金比例政策正是这一意图，龚方雄称，政府出台这一政策的目的就在于，鼓励开发商增加开发量，以避免未来出现供应不足的状况。

　　上海业内人士也认同龚方雄的判断。上海易居研究院分析师回建强表示，上海统计局发布的今年前四个月上海房地产投资数据显示，房地产开发投资同比仅增长1.8％，住宅开发投资则下降10.1％。而1—4月，上海住宅销售量却达到820万平方米，同比增长21.4％。住宅销售量的增长是刚需和改善型需求集中释放的结果，但住宅投资和销售并没有实现同步。因此国家出台降低项目资本金比例的政策是非常及时和必要的。（东方早报 刘秀浩）

　　内参

　　房地产：政府希望看到投资增长和房价稳定 强推8股

　　近日，国务院降低房地产项目资本金比例，深圳人大给予小产权房合法产权，研究开征物业税等政策。

　　投资要点：

　　房地产开发项目资本金下降更利好于一级土地开发商。5月27日国务院降低保障性住房和普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，其他房地产开发项目最低自有资金比例从35%下调到30%。政府最明确的用意是在当前出口下降、消费难以启动背景下，刺激房地产投资带动经济增长，拉动相关产业的投资快速增长。对房地产行业的影响来看，房地产开发项目资本金下降，房企获取银行开发贷的门槛降低，企业更易获取开发贷款，开发成本将有效降低，同时也将更好的发辉金融杠杆对房地产撬动的作用，进而提高企业的盈利能力。该政策将提升企业增加土地投资、开发投资。特别是对从事土地一级开发的云南城投、胜利股份、中天城投等有利。对开发普通住宅的企业刺激作用大于高档住宅的企业。

　　深圳小产权房的合法化短期内难以在全国全面推行，若大面积实施对中低档房有冲击对高档房无影响。5月21日，深圳人大通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，即对上述房产予以处罚和补收地价款后，依法核发房产证，给予商品房产权资格，小产权房获得商品房产权并流通将大量增加住宅供给，压制房企投资意愿，与当前国家刺激房地产投资的意愿相违背。我们认为，小产权房改革只是在深圳先行先试，短期内不会大面积推开。若全国推行，将对楼市形成较大冲击，尤其是对城市周边的中低档商品住宅有较大的冲击，对高端住宅没有影响。

　　物业税是涉及多部门的复杂的系统工程，立法程序漫长，没有2-3年难以出台。尤其是在当前经济增长需要房地产投资拉动的背景下难以出台，更多的是对目前部分城市住宅旺销售价上涨的一种警示。5月25日《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。物业税一直是国家相关部门作为梳理房地产行业税制问题的出路。“明租、正税、清费”，即减少房地产开发和流通环节的税负，增加持有环节的税负，均衡国家税收来源，减轻购房人一次性支付压力。近日深圳人大同意投资910万元建设物业税征收系统，2010年建成。深圳可能率先进行物业税征收试点，具体对楼市的影响几何，要看各税赋环节的均衡问题，能否达到开发和流通环节的税赋减轻抵消掉持有环节的税赋的成本，如果能有效抵消或降低，物业税的出台对市场没有冲击。我国商品住宅使用年限为70年，我们认为开征物业税的前提要明确房屋产权终身制。物业税是台涉及多部门的复杂的系统工程，立法程序漫长，没有2-3年难以出台。尤其是在当前政策刺激房地产投资拉动经济增长的背景下难以出台，更多的是对目前部分城市住宅旺销售价上涨的一种警示。

　　总的来看，当前政府更希望看到的是楼市成交量增长，房价稳定，投资增长的局面。我们维持行业“看好”的判断，维持对万科、保利、招商、泛海、沙河、胜利股份、金融街、上实发展等的强烈推荐，推荐中华企业、苏宁环球、冠城大通。（中投证券 李少明）

　　房地产业：土地市场泛起浪花 仍可期待 关注8股

　　1-4月份销售面积和金额创新高。今年1-4月，全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%。商品房销售额7996亿元，同比增长35.4%。前四个月份商品房的销售好于之前的年份，经历了近一年的萎缩后已连续四个月销售同比增长，预计六月份销售同比仍可增长。

　　销售增长已传导二三线城市。5月份前三周，北京、上海和深圳成交基本平稳在4月份的水平上。苏州商品住宅平均成交面积为28万m2，高于4月的17万m2；杭州商品房平均成交面积为23万m2，高于4月的17万m2；厦门商品住宅平均成交面积为13万m2，高于4月的9万m2。

　　大城市土地购置面积率先出现增长。在商品房销售回暖的同时，5月份北京、上海、深圳和重庆等大城市土地购置面积率先出现增长。北京5月份前三周周平均土地成交面积为36万m2平方米，比4月份的19万m2多了17万m2；上海5月份为52万m2，比4月份的6万m2多了48万m2。

　　投资策略。目前商品房的销售面积和金额为历史同期的最高，市场的销售价格也已起稳，加上土地购置开始活跃，市场在向好的方向发展。仍可重点关注业绩增长较好的公司，如保利地产、建发股份、厦门国贸、万科、海泰发展和中华企业等。另外随着土地市场的活跃，也可关注土地资源较多的中天城投和云南城投等上市公司。（东兴证券 郑闵钢）