CBN独家调查发布

　　仅一位房企老总认为今年房价将略微下跌

　　没有什么比“房价”更敏感了。但是，一般来说房产公司的老总们并不屑于谈这个太过终端的问题，而是更倾向于谈论“成交量”——二者就如同是“鸡”与“蛋”的问题。

　　为了更真实了解这些房产公司老总们的心态，CBN在过去1个多月对全国11位房企老总发出了《第一财经2009年房企老总调查》，并强调不公开身份的方式公布调查结果。不管回收的是否全部是真话，但我们的调查确实显示了，当下房产界“喜鹊派”占上风的明显趋势。根据调查，64%的房产老总认为，今年“中国全年房价将略有上涨”，仅有1位认为可能会出现略微下跌，另外3位认为应该与2008年持平。

　　此次问卷分别发放给京、沪、粤全国性的大型开发商，基本为国有企业、民营企业中的一线公司，包括上市公司与非上市公司。除个别企业是企业二把手或三把手代为回答此次问卷外，其余均为企业一把手亲自表态，有多位老总是在公布去年年报的同时回答了这份问卷。

　　此次问卷内容涉及到对于房价的判断、公司销售总量、市场调整的预期、风险判断以及公司拿地目标、融资计划等13个问题。

　　“喜鹊派”的胜利

　　“去年忙生存，今年忙发展。”南京一家龙头地产企业相关负责人对CBN记者分析称他们的主要任务已经发生了变化。基于对楼市正转好的乐观估计，目前大多数的地产商正重新进入土地市场，融资、买地、开发。

　　而根据在CBN所做的调查问卷中，11位老总中有3位相信房地产市场的调整在2008年已经到底，而其中的6位则认为房地产市场今年才到底。“喜鹊派”占了大多数。

　　相比而言，“悲观派”为少数，只有2位认为楼市到2010年才到底。

　　万科集团董事长王石在日前接受采访时也表示：“当前这个房价是维持不住的。特别是看了东南亚金融风暴后的香港、新加坡以及日本泡沫破灭后连续10年的房地产惨况后得出结论，房价连续上涨是不可能的。”

　　虽然王石称大多数开发商都赞同他的观点，但是事实上诸多开发商对市场的判断依然存在分歧。

　　“今年房地产市场一定会有所复苏。”上海绿地集团董事长张玉良明确对CBN记者表示，该集团为目前仅次于万科销售规模的全国第二大房企。对于今年的楼市走向，张玉良认为上海房地产市场的价格底部已经浮现，下半年的成交量仍将有较快上升，而成交价格也将趋于基本稳定。

　　根据北京、上海、广州三地的调研机构调查，5月份，房价上升迹象明显。如根据上海佑威房产研究中心5月份对沪上200多家在售主流楼盘所做的一份调查报告显示，自从3月份以来，已经陆续有60%的楼盘出现了不同程度的上涨。

　　而根据CBN调查显示，11位老总中，有9位认为日前出台的地产政策效果已经显现，而且非常明显，占82%；而只有2位认为后续影响未显现，效果不明显。

　　在房地产政策方面，有8位老总认为刺激市场的措施应该是因为放宽了二套房贷，3位老总则认为放松银根将起主要作用。

　　涨价的学问

　　在CBN所做的市场调查中，7位房企老总认为2009年中国全年房价略有上涨，11位老总中仅有1位认为房价可能会下跌。

　　房价上涨已经成为大多数房企所认定的楼市发展趋势，与此同时，相比于对房价判断的不同声音，11位房企中有9位老总认为公司今年的销售总量将同比增长10%以上，这在接受调查的房企高层中占比为82%。

　　11名房企老总中，有5名老总表示，未来6个月，所在公司的项目售价平均水平与当前水平持平；5个认为会上涨约10%，另外一个认为上涨将达到或超过20%。

　　“虽然长远难以估计，但是起码在3个月内，销售情况足以带动房价上涨。”一位接受调查的老总十分笃定地说。

　　上海多个板块都上演过类似楼价“过山车”的好戏——最大涨幅超过155%，至今最大跌幅超过40%。

　　“现在的楼价是一门学问。”上海，一幢中档写字楼宽敞的办公室内，一家地产企业总经理对CBN记者神秘地说。他们就曾参与过这其中一个“过山车”板块的开发，在一波楼价下行之后，认定接下来的价格一定会上涨，而且是持续上涨。

　　“定价高低成了一个棘手的问题。”该公司在上海开发了数个楼盘，现在每个楼盘都涨价了，其中中档楼盘的涨价幅度300元到500元/平方米不等。“有时候董事长有意见，责怪营销团队价格定低了，一定要加价。”该总经理对CBN记者称，“但是经营团队又唯恐价格定得太高了，会滞销。这种平衡很难把控。”

　　“楼价本身就不是以普通购房者的大众购买力为衡量标准的。我们每次开盘，都是根据意向客户的统计数据作研究，假设以2万元/平方米的价格开盘200套，那么只要有200户购房者可以负担这个价格，就算成功了。而剩下那些能接受1.8万元/平方米价格的意向客户就会有心理压力。” 嘉华(中国)投资有限公司销售及物业管理助理总经理谷文胜对CBN记者分析说。该公司旗下的慧芝湖项目去年圣诞节开盘之后，价格一路上涨，消费者追涨现象明显。

　　投资的冲动

　　经过了为期将近一年的投资信心缺失与市场萎靡，如今大多数开发商又重拾投资的热情。

　　根据CBN的调查问卷：11名房企老总中，有7名老总(占比64%)认为目前全国各地市场还不能称之为“回暖”，未来市场仍将持续震荡，但不会更差。另有4名房企老总认为“拐点已现，市场将持续回暖”。

　　总体而言，开发商对于总体形势的判断相对乐观。

　　11名房企老总中有6名在今年有明确的拿地计划和目标(占比55%)，另有5名有拿地计划，但是仍要视市场走向再定。虽然拿地计划仍需“待定”，但是11名房企老总中已经有10名老总表示，在今年有融资计划，且已经融到一定资本。

　　一方面，是开发商对于“粮草”拥有不小的热情；另一方面，他们已经在市场中开始实际的动作。如万科集团在5月份的一周内，合计以19.43亿元，在无锡、佛山购买了建筑面积合计超过87万平方米的大型地块。而且佛山地块万科是以比底价溢价50%的成交价拿下。而自2008年10月以来，万科只是新增了广州以及西安两幅地块，均为收购模式，万科合计支付地价只有6.42亿元。

　　“企业会比较理性参与，不会盲目无限制拿地，不会出现2007年的地王。”一家上海地产企业对CBN记者明确表示。他看到，在5月份上海土地市场回暖之后，大型房企依然多为底价拿地，这与2007年有土地出现3倍于底价成交的情景大不相同。

　　“依然还有风险，大家行动都比较谨慎，生怕再次被套入高价的项目中，引发资金危机。”一家广东地产企业总经理对CBN记者称。

　　根据调查，11名老总中也有3位表示下半年将有项目出让计划，而其他的8位则称没有项目出让计划。

　　这与CBN所做的市场调查情况基本相符：在11位房企老总中，有6名(占比56%)认为中国房地产市场当前面临的最大风险是经济下滑带来的购买力萎缩；另有5名认为楼市最大的风险可能存在于市场供需矛盾突出。

　　另外，有9位老总认为，各地大力推进保障房建设会对市场造成冲击，但冲击不大；另外2位也赞同会有冲击，但冲击很大。至于对经济适用房的看法，有6位老总表示愿意参与政府的经济适用房建设，4位老总表示同意著名经济学家茅于轼的看法，即经济适用房容易滋生腐败，而1位老总则表示不想参与经济适用房建设。

　　(《第一财经日报》地产组记者郝倩、叶国靖、张艳红、吴晓波、王芳洁负责此次调查，实习记者黄群负责调查结果整理)