【假按揭现象】假按揭制造房地产虚假繁荣
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　　5月的杭州楼市充斥着不和谐的音符。

　　市场的好转，让开发商逐利的本性再度暴露无遗，开发商见风涨价现象再现。

　　而在这个噪动的当口，杭州透明售房网上显示的退房潮汹涌。

　　6笔1.17亿元的退房大单，与楼市的冒进形成强烈反差。

    开发商自买楼盘

　　杭州6笔退房大单的原购买人竟为楼盘投资方。开发商是在自卖自买，炒高楼盘价格，造成楼市虚假繁荣？

　　而在这次退房潮背后，也有着杭州部分资金充裕的“地下钱庄”身影隐现。杭州楼市的疯狂背后，有着怎么样的猫腻？

　　开发商自买楼盘

　　“他们怎么可以这么做？！”胡勇语气有点激动。

　　胡勇没有料到，跟开发商已经讲好7000元/平方米的房价，在6月6日开盘之日，开发商竟然反悔，现场提价。“很多交了意向金的房客闹着要退款呢，现场混乱得不行。”胡勇也在犹豫自己是不是要退还意向金。

　　这楼盘是胡勇跑盘达半年之久终于下决心要买下来的。胡勇是杭州某医院的医生，每月5000元左右的收入，让他这个外地人感觉在杭州“买一套中意的房子太难了”。今年5月中旬，胡勇被杭州房交会上拥挤的人群吓倒了。胡勇担心再这样下去，房价会继续涨上去，自己就买不到合适的房子了。为此，胡勇当场就交了1万元的意向金，订了一套7000元/平方米左右的房子。

　　没有想到，现在开发商竟然要求将他心仪的那几套房子涨到8500元/平方米，“比心理价位高出好多，一套房子算下来要近120万元”。

　　开发商敢于大胆提价的原因是，杭州楼市的销量不断创新高。5月份，杭州主城区商品房(不含经济适用房)已成交10072套。在此之前，杭州单月最高成交记录是2007年6月创下的6465套。

　　伴随着火爆而来的却是退房“大单”频现。5月28日，杭州6笔大单被揭发出来，这几笔大单涉及的购房人多是原开发商合作单位。而整个5月份，杭州透明售房网上显示的退房记录为135套，是今年以来最多的一个月。杭州房管部门估计，明显属于开发商自卖自买以后的退房金额，至少在1亿元左右。

　　时代周报记者在杭州透明售房网发现，近年来杭州一直都有退房事件发生，但像这种投资方退房的大单比较少。而这些大单退房的时间又都是在5月杭州楼市销售高峰期出现。这背后有何玄机？

　　假按揭的门道

　　市场出现的这些质疑声，让德信集团杭州区域营销总监潘铭最近有点烦。

　　德信集团旗下的浙江香溢德信置业有限公司开发的银树湾项目10月份就要交付了，此次也出现在被披露的退房名单中。

　　杭州透明售房网显示，5月26日，银树湾有6套房子解除合同，原购买人均为浙江广源建设集团有限公司。

　　时代周报记者在浙江省工商局查阅得知，香溢德信置业的二股东是杭州广景房地产开发有限公司，投资比例占35％，该公司法人代表为阮金姚，而他就是该退房名单中的原购买人广源建设集团有限公司的法人代表。

　　潘铭在接受时代周报记者采访时表示，银行拒绝对购房单位提供按揭贷款导致退房，“这个，我们销售经理在电视上也说过”。

　　接近德信集团的知情人士向时代周报记者透露，按照德信的说法，香溢德信置业在股东分红的时候由于资金紧缺，便以这6套房作为实物分红的形式给予广源建设集团。

　　而广源建设集团有限公司方面则对时代周报记者表示，对退房事件并不知情。根据杭州工商局江干分局的查档资料，该公司是阮金姚、祝昌暾几个自然人投资组建的公司，经营范围包括房屋建筑工程施工总承包等。除和香溢德信置业合作了银树湾外，还合作了杭州泊林公寓等项目。

　　其他几个在退房大单中的退房人也都是开发企业的投资方。如5月20日，香墅的5套退房原购买人为杭州润安投资有限公司，是香墅的开发商杭州富越房地产开发有限公司的股东之一。瑞丰格林苑5号楼所退房屋的原购买人为杭州瑞丰格林酒店有限公司，是该项目的经营方。

　　这些退房名单涉及的公司为何要退房，实情究竟如何？现在谁也不好证明。

　　杭州房地产业内人士告诉时代周报记者，在2006年的时候，杭州也出现过这样的退房潮。因为房地产商的资金紧张，而开发商不得不采取一些非常手法，获取银行信贷。当时该人士在杭州透明售房网上发现退房的人中有自己朋友的名字，一问才知道是被公司“强迫买房”。

　　这种手法是开发商假按揭的操作手法。首先，开发商找自己的员工或一些关联人士作为虚假的购房者，以一个比较低的价格买自己楼盘的房子，然后借用他们的身份证办理按揭贷款。开发商每个月都给员工一些钱专门用于买房，并转一笔钱给员工，作为房子的首付，这样的转账就相当于发工资。开发商就会伪造这些人的收入证明，联系有关系的律师出具法律意见书，证明这些人有还款能力。等行情好的时候，开发商再把这些房子推向市场。

　　在这个过程中，开发商为了获取大量贷款，在办理按揭手续之前故意抬高房价，这样虽然交了20%的首付款，但实际上获得的80%的贷款就是整栋房子的全部价值。事成之后，开发商会给相关人员大概几万元的“好处费”。

　　地下钱庄身影隐现

　　当开发商普遍缺钱，而从银行又无法获得相应贷款时，“地下钱庄”资金往往成为开发商的“救命钱”。在此次退房潮中，有一部分也涉及“地下钱庄”的退房。

　　在杭州，很多放贷者都以担保公司、咨询公司、投资公司、典当公司的名义出现。方文（化名）就职于杭州某投资公司，实际上就是“地下钱庄”的“资金掮客”。她告诉时代周报记者，小型的开发商从他们这里申请贷款非常简单快捷，3-5个工作日就可拿到款项，“去年年底一个月可以做好几笔这样的单”。

　　据杭州业内人士介绍，开发商与一些地方上的地下钱庄签订战略合股协议，并以等额的房产作为抵押过户给钱庄。这种借债的利率很高，年利率一般在12%-20%之间，月利率一般在2%-3%之间，地下钱庄的月利率有时甚至达到7%。

　　今年以来，政府大力拉动内需，楼市回暖，房价也有所回升，不少房地产开发商销售情况转好，加之政府对于中小企业贷款的年利率不到8%的政策刺激，开发商有钱还给地下钱庄后，抵押的房产自然退还给开发商再去零售。

　　“开发商这样的操作方式，一方面可以获取资金，另外一方面也造成了房源紧张的局面，容易误导消费者。这些购买方退房后，实际上使市场上可售房源的供应量就又增加了，而之前的业绩又成空。”易居分析师薛建雄说道。

　　退房潮事件发生后，大众对杭州市相关政府部门的监管提出质疑。

　　6月2日，杭州市市长与网民交流时表示，由于近期这种退房现象有所增加，已引起有关职能部门重视。杭州市市长称政府部门将继续跟踪，并且实行依法处理，切实维护消费者的合法权益。

　　杭州市房管局相关负责人在接受时代周报记者采访时表示，房管局已经对开发企业进行了调查，要求其对退房情况作出详细的书面说明，并附相关证明材料。

　　“市场交易环节我们无法直接插手，资金问题的监管已经超出我们的职能。”该负责人说道。

　　但开发企业通过非正常途径筹集资金，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真正的购房者。透明售房网显示，杭州钱江商务中心已售134套，退房11套，占了8%，而整个楼盘开盘一年的销售率也才30%左右。5月26日，11套退房中有3套已成交。

　　杭州市房管局表示，杭州市将建立抄告单制度，一旦发现非正常交易问题即以抄告单的形式告知人民银行、银监会、工商、财税、建委等相关部门进行调查并依法处理。

　　莫让楼市鼓噪遮望眼

　　夏天，卖冷饮和西瓜的商贩有这么一个规律，烈日炎炎的时候，他们是沉默的，因为不愁没人买；一旦快要变天下雨的时候，他们的叫卖声就响亮起来。

　　最近的中国楼市异常地鼓噪，争相涨价、欢呼热销、地产股大涨、开发商疯狂拿地、地王重现江湖……月初在上海举行的“2009年全球不动产资本俱乐部中国年会”上，摩根大通首席经济学家龚方雄更是放言：今年中国房价上涨幅度将达5%—10%，而明年涨幅将达到10%，并鼓励大家最近积极投资买地建房。难道刚刚迎来萧条之后的“小阳春”的中国楼市，真的要进入新一轮的盛夏了？

　　楼价上涨不具持续性

　　规律并不以某些人的意志和鼓噪为转移。抛开短期的房价和成交量波动，多看看迷局背后的基本面，或许能得到真实的启示。

　　首先，楼市的供给在增多。从目前的商品房空置面积、房屋施工面积、待开发土地面积三大数据来看，我国房地产市场供给依然十分庞大。从2004年至今，全国商品房空置面积除2007年略有下降外，总体仍保持逐年增加的态势。与此同时，今年前4个月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.1亿平方米，同比增长12.4%。这意味着，未来几年，还会有20多亿平方米的房屋陆续投入市场。初步计算，2006年到2008年，开发商的土地储备至少有3.3亿平方米还未被开发。更重要的是，去年以来，保障房建设全面铺开。全国保障性安居工程支出181.9亿元，增长114.3%。今年政府工作报告又提出，今后3年要拿出9000亿元政府投资，专门建设保障性住房。

　　其次，需求的增长不具备可持续性。虽然世界经济的“枯枝已冒出绿芽”，但实体经济的全面复苏，显然还为时尚早。根据美国劳工部本周五公布的数据显示，5月份美国失业率进一步攀升至9.4%，创下自1983年以来最高水平。这也意味着中国的出口复苏之路还相当漫长。而在内需方面，经济的结构调整还刚起步，居民的收入占国民收入的比重未见有明显变化，走出消费低迷，依然任重道远。目前楼市短暂的“小阳春”很大程度上与大量信贷资金注入的流动性有关。楼市的回暖，很大程度是因为政府自去年底起推出的降低贷款利率，减免交易税项，下调按揭首付比例、开发商降价等措施刺激下的刚性需求的集中释放。而在政策取消，房价上涨后，需求的增长显然不具有量的持续性。

　　政府或将拉低房价

　　或许有人会说，中国的房地产是一个政策市，政府是不希望房价下跌的。我们来看近期中国政府的一些政策变化。5月27日，国务院正式宣布下调商品房资本金比例，普通商品房由35%下调了15个百分点，已经恢复到1996年水平。中央此举并非是简单为地产商减轻资金压力，最终目的是降低房地产入市开发门槛，以增加供给的方式迫使房价进一步下降，从而促使房地产尽快回暖。另一个举措是，近日国务院表态将研究开征物业税，这一信号十分明显，政府将进一步抑制投资需求，拉低房价。

　　中央政府这么做的意图很明显：只有一个能启动有效需求的合理房价，才能打破当下买卖双方的胶着状态，把购买力有效地释放出来，能真正提振内需。房价的非理性上涨，除引发民生问题外，更可能会因为压制消费，与房地产无关的行业的复苏就会受到抑制。如果任由大量本来用于实体经济的信贷资金进入楼市，楼价上升的同时将伴随实体经济的衰退。

　　或许，眼下的一些地产商和像摩根大通一样实际已经成为地产商的投行，掌握了一些媒体的话语权。但强弩之末，势已不能穿鲁缟，呱噪无法掩盖日益清晰的真相。

　　作者系 时代周报评论员