多管齐下 成都土地供应加速

　　张明

　　 6月9日，国土资源部部长徐绍史出现在成都统筹城乡土地管理制度改革研讨会现场。连续几天，徐绍史都带着土地部门的官员在成都走村串户，如何在实现18亿亩耕地红线保护基础上实现土地的流转，他们一直在寻找一种科学的平衡。

　　国土资源部试图寻找的平衡也是成都正在面临的新课题：如何解决增加土地供给和促成消化之间的矛盾。

　　一面通过灾后重建整理大量土地积蓄指标，利用“城乡建设用地增减挂钩试点”扩大土地供应，保障灾后重建资金需求，一面以旧城改造促成土地直接入市，成都正在尽一切努力加大土地的供应量。

　　跨区流转破题

　　一个在都江堰只能卖到10余万每亩的土地，到了成都近郊的双流、温江就能卖到每亩300万元，这种转化正是国土资源部“119号”文件和2009年中央1号文件研讨的内容：如何保证耕地红线的基础上平衡土地供给的指标？

　　此前，土地指标跨区域流转一直是个颇为敏感的话题，“主要是土地之间的价差和利润分配的平衡不好掌握，一般只是在区县范围内展开。”一位当地土地官员介绍说，实际上广东、四川等部分地区早就有土地跨区流转的先例，不过并未上升到政策层面。

　　2008年6月初，徐绍史也曾带队考察成都土地现状达10余天之久，之后“119号”文件出台在实行特殊的供地政策上做了相当突破，提出“扩大城乡建设用地增减挂钩试点支持灾后重建”；今年年初出台的中央1号文件更就解决农民最大资产——土地上做了大量规定，土地的流转开始破题。

　　而对于成都来说，一个特殊的情况是，灾后重建需要大量资金。成都作为全国重点建设的八个特大城市之一，城市建设土地指标又急缺，在土地指标紧缺和资金紧缺的矛盾下，成都正在寻求解决之道。

　　成都市市长葛红林认为，通过宅基地、耕地、城市建设用地之间的转换，通过以城市带动乡村的土地指标挂钩来化解这个矛盾。

　　成都市委书记李春城介绍说，成都的统规统建方式，即农村把宅基地交出来，然后进行复耕。这样就增加了一部分土地指标，这个土地指标拿到城里面去用。在这个土地收益当中，拿出一部分钱来，回过头来免费给每个农民建35平方米的抗震住房。

　　以都江堰向峨乡为例，该乡村民原总计拥有宅基地3800余亩，现在集中安置后只需要1000亩土地，节约出来2800余亩集体建设用地指标就被调整到成都市的温江和双流两个经济强县，其出让所得资金便成了向峨乡住房重建资金的重要来源。

　　“这种城镇用地指标增加与农村建设用地指标减少挂钩的政策大大破解了资金的难题。”李春城说。

　　“包括农民宅基地在内，迟早也要改革，它占有我们国家农村集体建设用地很大的比例，我们农村和城市建设用地的比例是5∶1的关系。”国土资源部规划司司长董祚继曾在成都任职国家土地督察成都局局长约两年，对这种土地的改革和流转模式身有体会。“农民宅基地在农村建设用地中又占有60%到70%的比例，如果它不改革，就解决不了土地的根本问题。”

　　新增的4万亩指标

　　土地利用创新，对成都来说是一场试验，更是一场平衡。如何掌控成为外界关注的焦点。

　　据一位不愿透露姓名的政策咨询人士透露，“地方政府为建设项目报上来的指标多得惊人，但在保护耕地的前提下，很多指标难以实现。甚至在部分经济开发区，有不少以农业产业化为立项的土地转为商业地产开发的暗箱操作。”

　　增加土地供给的诱惑与耕地保护红线的底线矛盾一直在考量着地方政府。

　　这也是徐绍史多次考察成都土地流转的原因。

　　身为全国土地大管家的国土资源部部长，尽管“开展农村土地整治”已正式写入了2009年中央1号文件，但徐绍史一直面临着“既要向农村要建设用地，又要死守18亿亩耕地红线”的两难困境。

　　“当前国际金融危机尚未见底，形势仍很严峻，国土资源部门保障发展和保护资源的双重压力更加凸显。推进统筹城乡土地管理制度改革是迎接挑战、化解压力的根本出路。”徐绍史说。

　　国土资源部耕地司司长朱留华对成都土地流转仍保持惯有的谨慎，“成都的农村经营性集体建设用地流转还处在试水阶段，如果别人刚抬脚就说不对，那就太武断了。”他说。

　　来自成都市土地交易中心的数据显示，目前，成都市已实施土地整理和挂钩项目135个，投入资金88.3亿元，整理土地125万亩，新增耕地19万亩。

　　在“支援灾区”的语境下，重建资金按照每亩20万元筹集，按每亩15万元拨付，剩余部分由市政府统筹调控，用于灾区基础建设。

　　迄今为止，这一渠道已经解决重建资金30亿元。按照成都市的估算，全市灾区能够整合出集体建设用地至少4万亩。这离全市一年的常规征地量5万~6万亩已经不远。按每亩15万元算，换地能换出60亿元。而成都整体重建所需资金约为250亿至300亿元。

　　“在目前的经济形势下，这些区县不会贱卖，也不会放量去搞房地产。”成都市国土局的一位官员对《中国经营报》记者说，成都市国土局有自己的信心。

　　大动迁的推动力

　　然而，通过跨区流转实现的土地指标增加短期内还难以直接入市，成为城市建设土地指标的供应，必须通过土地交易所和城市规划来实现。成都土地交易所虽开全国之先河成为土地流转的枢纽，但这种流转还需时间。

　　中心城区的土地供需还得靠自身造血来完成。

　　记者从成都市政府了解到，未来三年，成都市中心城区将计划完成770万平方米危旧房改造任务，拆迁户数达9.7万户。而这一轮为期三年的旧城改造计划总投资约150亿元，其中仅2009年改造面积就达270万平方米。

　　“旧城改造是个法宝，既能改善老城区的居住条件，又能拉动住房市场最真实、最有效的刚性需求，扩大消费。”麦肯营销管理顾问公司总经理赖翰林说，今年的改造拆迁量为270万平方米，按照一半的购房需求来计算，也有上百万平方米，对开发商而言非常诱人。

　　一方面拉动开发商存量房消化，一方面实现城区土地的适时供给，这正是地方政府打破房地产投资坚冰所采取的办法。

　　“当前房地产投资还比较低迷，开发商首先选择的土地是中心城区有价值的部分，然后才是近郊置换出来的土地，这有个先后关系。”中盛投资董事长赵刚说，当前开发商的拿地冲动还限于成熟土地上，近郊的土地目前只能是“指标”。

　　据前述成都土地官员透露，目前在土地供应上也大有讲究。大面积的土地难以形成2007年的那种购买力，“当下即使是老城区大多也是分地块出让，单幅地块控制在百亩以内为宜。”他认为，成都城南的棕树地块按照这种逻辑推出后受到开发商热捧就是个很好的例子。

　　“成都的政策具有特殊性，如在供给方面采取了灾后重建解决增加土地指标问题，通过旧城改造实现城区土地盘活，而在土地市场消化方面，通过贷款和投资的优惠政策加大房地产等固定资产投资，这种试验对其他城市来说是个有益的尝试，不过有多大的推广价值还得看中央的态度。”赵刚说。