以下是钟伟在博鳌房地产论坛第9届年会上的发言实录

　　非常高兴有机会到21世纪博鳌论坛跟大家讨论未来趋势，在我以往所做演讲当中特别讨厌模棱两可的观点，希望所有的观点都必须是清晰有逻辑的，今天我也想借助这短短20分钟时间，从金融角度解读地产，我不善于和同行交流，只是做一些数据的分析。

　　我简单向大家汇报一下结论，第一全球经济可以看到正在慢慢复苏，第一个全球金融危机告一段落，不存在次贷危机第二波，次贷危机最糟糕的时候分别是2008年10月和11月上旬，2009年2月底和3月上旬，这两段时间已经过去了，次贷危机第二波本身绝对是难以接受的概念。

　　全球流动性正在逐步恢复，全球流动性的恢复可以从三个月美国国债利率和利益之间的虚差以及从美元指数来看，从同业拆借利率降低看得出流动性恢复，基本上来看全球流动性还是比较充裕的，没有注入到实体经济。第三廉价宽松货币政策是全球性的现象，第四目前宽松廉价的货币还没有能够真正刺激实体经济的全面持续复苏，但是已经刺激了资产价格包括房地产和股票市场的强劲复苏。

　　第五美国经济有可能在今年第四季度就实现零以上的增长。第六国际资本的热情有可能加速向中国流入，我们关注一下过去的交易，可以看出目前人民币买方需求是相当强劲的，另外在过去一个多月时间，美国国债及两年期国债利息都大幅度上升，这个也显示出有资金从美国向外流出，流动的目的地很可能是中国以及周边的东南亚国家。

　　美元指数在过去轻微下跌6%，但是从次贷危机以来美国仍然是主要国际货币当中表现最好的，美元资产也是相对稳定的，道琼斯指数的复苏表明全球资产的复苏，美元过去三个月对欧元、日元的汇率相对来说还是不错的。石油价格从最低大约34美元现在回到70美元左右，原油价格复苏也是资产价格复苏一种典型的现象。

　　全球流动性基本已经复苏，虽然流动性复苏了，实体经济并没有真正的复苏，这体现在流动性的复苏导致信心的恢复，信心的恢复并没有真正刺激实体经济的恢复，信心有时候比黄金重要，但是比黄金重要的信息可以支撑什么，我们也说不清楚。

　　美国目前经济信心指数包括消费者指数，采购指数等等都复苏，但是私人部门的投资、消费者消费热情以及失业率等等指标仍然显示出实体经济回暖还是非常不确定的。

　　美国经济过去两个多月的变化还是比较令人担心的，失业率情况已经超过9%，基金组织对世界经济的预测预期今年全球经济增长是负1.3%，明年大概是2%左右，美国经济深入衰退，明年可能是零以上的增长，这个联合国经济和社会事务所的预测，对全球贸易表示极度悲观，这些我都不接受。

　　基本的理由就是看全部的实体经济指标，美国大约已经有四分之一或三分之一实体指标出现了微弱复苏势头，如果到今年第四季度美国经济还不能走出衰退的话，就意味着美国已经连续六个季度经济是深度负增长，这是在第二次世界大战到现在是很罕见的。我们倾向认为09年美国经济在第四季度经济有轻微的复苏，在2010年美国经济能够达到1—2%的增幅，金融危机在08年9月份雷曼兄弟破产之后，所带来全球金融动荡现在告一段落了。

　　中国经济坚持V型复苏，不是任何其它的复苏，V到什么程度？也就是在2009年全年和2010年全年中国经济GDP增速以及实体经济各项指标都是向上的，向下可能性很小。主要的结论就是下面五点。

　　第一，换个角度来看待次贷危机，在2008年全球经济爆发对中国经济当然是很糟糕的，外部紧缩性的冲击，但是如果次贷危机爆发在3—5年之后中国也许会更加糟糕，因为中国次贷危机当中的痛苦我形容为“甜蜜的痛苦”，明显是美国爆仓，中国空仓的痛苦。如果次贷危机推迟3—5年爆发，也许中国跟当年日本比较类似，中国改革开放30年的成果也许会丧失比较多一些。

　　第二，从中国经济调整以往的惯例来看，经济向下之后重新见底复苏回到正常状态通常需要3年，但是这次是一个巨大的时间，这是经济非常悲观的一年，发电量增长，工业制造业增速不一致，政府财政收入和GDP增速不一致，信用飞快的供应量和低迷不振企业的绩效之间的差距等等，可以举出非常好令人匪夷所思的数字，在过去4—5个月中间中国国内钢材消耗量，铜消耗量，汽车房地产销售量都是比2003年以来同期最高纪录还要高，虽然也有悲观的一面，但是乐观的一面显然更多。

　　第三，中国经济最糟糕的时候已经过去了，是V型翻转的态势，四个季度的GDP全年保8%是没有问题的。

　　第四，跟金融经济类似的，中国也正在推行廉价宽松货币政策，今年全年信贷投放规模很难控制在8万亿人民币之下，在我们上学的时候原来12—13%是常态水平，到90年代上升到10—16%，到目前已经上升到15%，这种大量信贷投放不可能刺激资产价格的上升以及随后实体经济的慢慢复苏。

　　第五，由于目前的宽松信贷还没有完全注入到制造业当中，推动制造业全面持续复苏，所以即使有宽松的资金企业家的投资热情也不高，包括在座你们投资热情也不高，因为1—5月份房地产投资只增加了6.8%，钱往哪里去？如果不投资，投机也是好的，投机总比不投机要好，目前的情况房地产和股票市场全面崩溃。

　　这是以往的经验，现在老经验都不管用了，三年复苏周期不管用了，股市通常上一年大跌，接下来一年调整这样的经验现在不管用了，经济下滑的同时消费又随之滑坡也不管用，中国经济的特点是什么？结论是，未来6个季度之内中国经济v型翻转，6个季度之后怎么样，不知道。就像去年在博鳌论坛的时候我所做的演讲是非常悲观的，告诉大家一个结论，在未来6个季度之内房价将持续调整，地价将持续的调整，可是诸位都不相信。我们认为在未来6个季度之内中国经济V型翻转趋势很难调整，在未来6个季度房地产价格向下调整的可能性几乎不存在。

　　中国经济特点可以从这几个方面来形容，第一是V型翻转，第二是两个转型，消费的增长是十几年来最快的，取代了投资成为经济增长第一驱动力，服务业的增长取代了制造业，成为一二三产业当中对经济增长贡献最大的行业。消费的增长也许是可以持续的，因为消费的增长意味着人均3000美元之后的消费主体正由50、60年代只挣钱不消费的一代人转变为80、90后入不敷出这样的消费主体转型，消费也许是可以持续增长的。在宽松信贷政策之下，经理人采购信心指数的恢复和投资的迅猛恢复。

　　还有三个结构性变化，一是中进外退，国进民退，大进小退，很多人对此有非议，我觉得诸位不必匪夷，由政府主导反周期的政策啊，掏钱当然是首先帮助中央及地方大项目，大企业，这个是特殊的现象。

　　第四，四个引诱，1、全年外贸形式不太妙，明年略好。2、企业绩效，比去年同期增长10%左右，已经比去年8月份对今年全年规模以上工业企业利润增速的预期要好多，去年8月份的时候预计今年全年规模以上工业利润企业增速同比负增长10—15%，目前已经修订为10%。就业堪忧，这个不是新的现象，不仅仅是因为次贷危机导致的，中国人口巅峰有可能出现在2008、2099年中国最高人口巅峰是14亿左右，就业巅峰人口出现在08、09年，因为中国就业人口压力不会缓解。最后是通货紧缩，今年通缩紧缩阴影挥之不去，也许要等到11、12月份CPI才能有所上涨，明年可能也不太会有通缩紧缩。

　　廉价宽松货币政策现在正在显著持续的推动资产价格的上升，其中既包括股票市场也包括房地产市场，倾向认为股票市场在09年出现升幅调整可能性是比较小的。不仅如此，由于上市公司的业绩一二三季度业绩表现都比较少，主要业绩和利润增长来自于第四季度，所以我们认为今年资本市场是非常强劲的增势。房地产市场与此类似，提醒大家不要只关注细节，不关注整体，宏观经济是一个总量的概念，不是一个结构的概念，是一个素质的概念，不是一个绩效的概念。

　　有没有可能在这轮经济刺激之后重新出现朱镕基时代的金融危机？朱镕基在1998年第一季度实施之后，1999年第四季度及2000年第一季度使得经济有了更深的跌落，宏观调控那一次陷入了更深的衰退。我个人倾向认为2000年初开始，经济之所以陷入更悲惨的境地，主要是因为美国IT泡沫破裂和一场战争，这次风险基本可以排除。

　　中国房地产持续回暖，不是小阳春，这一轮的调整就我个人情感来讲，只讲趋势不讲原因，如果非要让我讲，这次回暖真的是不应该的，本来地产行业应该更充分的调整，行业管理能力弱、开发能力比较弱的企业应该出局，本来房地产的价格尤其是土地的价格应该有比较深的调整，可是没有发生，我们不是上帝不能规定都应该发生的事都发生，所以只说趋势。

　　在未来6个季度房地产价格下跌的可能性基本不存在，今年全年房地产的销售面积有可能追平2007年，房地产销售记录有可能超过历史最高2007年，价格基本持平，到年底的时候70个大中城市以上房价同比也许能够维持在温和既没有显著增长，也没有显著跌落的状态，这是我们对房地产全年的判断。因此由于次贷危机和宽松廉价的货币政策导致了房地产行业根本就没有经过充分调整，已经从冬天进入到夏天，我们认为在6个季度之内房地产可以持续膨胀，去库存化的节奏比我们预想要快，已经降低三个半月，去库存化完成了三分之一，到今年年底或者明年年初库存基本能够回到正常的水平。市场的需求正由价格略微抬升就马上跌落刚性需求为主，转型成以投资需求为主，从一线城市的回暖逐步向二三线城市普遍回暖扩散。复苏在短期之内也就是未来6个季度之内是比较强劲的，在5年内是可以确定的，现在唯一不确定2010年3—5年这段时间，或者2—5年是令我非常困惑，看不清楚这段时间有可能发生什么。

　　信贷结构当中票据融资越来越少，短期融资越来越少，中长期建设贷款越来越多，中长期贷款的增加以及4万亿方案的执行，意味着实体经济迟早将要逐步的在资产价格复苏之后也会复苏，这是必然要发生的事情。中国房地产短期趋势是膨胀，长期趋势增长，中期趋势比较难以判定，我们还是坚持2020年年后房地产行业可能会出现一些真正的变化，这个变化有三大因素导致的，第一个人口，第二个城市化，第三个是居民储蓄，人口的因素对房地产是至关重要，如果没有人口的持续增加，由于居住和商务活动带来不动产需求就难以持续增加。储蓄的因素也是非常重要的，如果居民的储蓄倾向下降，就意味着居民能够承受的房价水平支撑能力也在下降。第三个就是城市化，城市化带来新增人口对房地产销售也是至关重要的。

　　房地产回暖图如同在过去5个月、钢材、铜、汽车等等销售匪夷所思一样，房地产在过去4、5个月当中，回暖的势头看起来太过强烈而不太真实。从景气指数来看确定无疑房地产行业已经见底，并且见底在3月份不是5月份，这是房地产开发投资的增速和资金来源，20%资本充足率要求和房地产开发企业正在广泛使用债务拖欠的方式等等，资金状况大为好转，投资增速不明显，在座并不一定同意我的观点，很少有人想我这么乐观判断未来6个季度。销售价格同比和环绕必须，预期在今年年底70个大中城市销售价格基本上同比都可以出现正增长，环比已经大多数回到正的了。

　　购房者和不购房者在消费方面的巨大差别，购房者比不购房者要多消费60—70%，可见买房子是一个无底洞，不比买车。买房的确可以把人一辈子困进去，意味着从长期来看，我们应该关注中国城市化的进程，工业化创造供给，导致大量的东西要卖给中国人，卖不掉之外卖给外国人。城市化创造需求，2003—2008全国的固定资产投资64万亿，其中80%以上投在城市，所以城市大概有50万亿固定资产投资，同期人口增加1多亿，同时一个乡以下农村人要变成县以上城镇人口需要花费50万人民币，因此城市化将会带来巨大的需求，这种需求不仅是投资也是消费和服务业，譬如说在农村大量的东西可以自己生产，自己服务，到城市之后除了家庭劳动之外，很难有自我服务的空间，自我生产的空间。这样子就使得我们必须深刻意识到中国目前的城市化是47%或48%，这是虚的数据，因为有大量“翻版”人口，中国城市化只有33%—38%左右，中国人均GDP3000美元已经达到中等偏低国家的收入水平，在西欧大概有55%，在东亚大概有75%，在中国却只有这么多。目前中国37%—38%城市化水平大概相当于人均200、300美元重债穷国城市化水平，所以从长期来看工业化超前，城市化滞后，城市化这个课一定会补上去，而房地产长期景气仅仅是这个城市化进程当中一个反省。

　　第一世界经济有复苏的势头，美国经济将率先复苏。

　　第二中国经济V型翻转，今年保8，明年破9。

　　第三房地产行业在未来6个季度之内持续回暖，在长期的角度来看，房地产行业随着中国城市化进程仍然有长足发展空间，在中期范围之内由于次贷危机带来的廉价宽松货币政策会给我们有什么样影响不太清楚。