[房地产]吕俊:救经济的是房地产 居民可承受更昂贵的房
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    谁在买房？

　　通胀预期使投资客重新入市。

　　郝倩

　　5月底，美籍华侨Charles从美国东部直飞上海，下飞机后顾不得倒时差便直奔陆家嘴。

　　此前的3个月，他一直在通过上海一家中介公司搜罗合适的豪宅，选择的区域包括古北、陆家嘴以及新天地等上海传统的豪宅区。但是全球经济的扑朔迷离令其迟迟下不了买房的决心。但当中介报出的价格连续攀升3个月，美元又持续走弱时，他认为不能再等下去了。

　　在飞抵上海的48小时内，他敲定了位于浦东陆家嘴的一处价值795万元（建筑面积187平方米）的住宅，先用美元付一半，另一半则美元贷款。半个月后，这处宅子报价已升值约2%。

　　“弱势美元成为一种共识。对境外客人及海外华人而言，避免财富缩水的一个好方法是将美元资产转为强势货币资产，通过购买内地房产是较为便捷、有效的选择。”台庆房产副总经理陈史翎对CBN记者表示。

　　上海二手豪宅成交量上月环比增长近七成，境外投资客归队是一个重要因素。

　　与此同时，国内充沛的流动性也在迫切寻找投资渠道。

　　上海一家开发商总结买家特质时诧异地发现，一些小企业主拿出了储蓄多年的家底购房，出手阔绰令人惊叹。许多中介门店也发现，成交案例中投资的比例已上升到30%以上，买家以浙江人、台湾人，以及山西煤老板为多，除住宅之外，他们甚至开始关注商铺和办公用房。

　　而年初开始释放的刚性需求（下称“刚需”）在投资需求的竞争下，显得越来越弱势，房价的谈判空间越来越小。

　　投资客回归

　　“相比国际买家，国内买家实力雄厚。最近新盘开出的消息一经放出，陆续来看房的意向购房者大多为江浙和上海本地买家。”汤臣一品销售经理陈敏对CBN记者表示。

　　另外一家上海外资别墅开发商在保守地推出20套别墅之后，也立即引来投资客的关注。一位山西煤老板通过朋友推荐找到该开发商，希望一次性购买数套。

　　“这位煤老板表示其购买的用途是‘自住’。所谓自住，就是一套买给自己；一套给丈母娘；一套给自己父母；还有一套买给儿子。”一位知情人士告诉CBN记者。

　　台庆房产在徐家汇的门店最近则频繁地在接待几张熟面孔。这几名来自温州的买家目标明确，就是要在徐家汇、长宁、古北以及静安寻找160平方米以上的高档大宅。他们先是在徐家汇“团购”了几套总价约450万元的住宅，但是仍在寻找新的目标。他们的资金来源，就是之前几个月在上海抛售2年前买入的房产。

　　“95%都是投资客。”说到买楼的客户构成，上海一家外资开发商直言不讳地对CBN记者说。在与客户的沟通中，该开发商销售人员看到，购房时倾向大比例付现金，甚至全款支付的情况在增多。有购房者认为，目前该板块的房地产增值速度大于其他投资方式，所以选择一次现金付清，不用贷款。

　　根据易居中国的统计数据：5月份，温州民间资本在上海国际建材家居品牌中心购买房源49套、周浦万达广场32套、东方国贸批发城14套房源、仁恒河滨城15套、御翠豪庭20套、中海翡翠湖岸18套、金地各林风范城14套。

　　刚需被挤压

　　投资客的重新入场直接拉升房价。尽管炒房客大多青睐豪宅，但这种涨价的压力也释放至中端甚至低端住宅市场。

　　为了让儿子上一所好点的小学，李力最近在四处寻找学区房源，但是她发现相比半年前，楼市已经时过境迁。在她看来，就如同正在电影院里看电影，看了一半，剧情换了，投资客蜂拥而至，让他们这样的刚需全然没有喘息的空间。

　　“中环板块的售价提升幅度巨大，二手房也失去了谈判机会。”李力对CBN记者说。她日前看中一套总建筑面积140平方米的房源，但是仅1个月内，房屋单价从1.6万元/平方米激增至2万元/平方米，且卖家拒绝有任何让利的空间。这让李力这种刚需重新陷入了犹豫不决的困境。

　　“刚需买家的谈判空间越来越小，他们对价格太过敏感，哪怕100元/平方米的单价升幅都会令他们犹豫。相比而言，投资客价格敏感性不高，只要楼房可以保值就可以。所以，在接下来的楼市中，刚需买家在被动的竞争下日渐弱势。”一家地产商对CBN记者坦言。

　　确实，从产品上来看，温州炒房者更关注高档房、商铺和写字楼。易居中国的报告也显示，4、5月份上海的商铺、写字楼与住宅一起保持较快回暖速度。实际上，之前和黄推出的御翠园和御翠豪庭铺位短期内销售一空，不少是温州人收入囊中。在上海内环内的唯一别墅区，由四季雅苑、御翠园、汤臣湖庭等项目组成的花木板块，更是聚居着大量的温州人和他们所投资的高端别墅。

　　对此，易居中国分析师薛建雄认为，楼市回暖系“量变引来质变”， 楼市价格回暖，通胀预期上升，改善型买家为免错过涨价期，也纷纷提前入市，带动了成交量以及楼价的持续攀升。

　　买房抗通胀？

　　在上海买入豪宅后的Charles明确对CBN记者表示，他并没有出租的意图，3年内也不会抛售。

　　此类豪宅对于Charles这样的买家来说更像是“定期储蓄”。他们认为，不管接下来是通货膨胀还是通货紧缩，房屋都会成为最佳保值手段。

　　“大多数的楼盘开始成为家庭的‘固定资产’而沉淀下来，短期内既不出租也不出售。楼市的供应短缺最终成为假象，空置的楼盘会越来越多，而单个楼盘的空置率则会激增。”上海一家上市房企对CBN记者分析说。根据该公司对楼市的观察，有一些高档楼盘开盘两年，入住率也不足20%，甚至更低。

　　温州炒房团只是此轮房地产投资热的一个缩影，背后真实的原因是流动过剩，使得大量资本流入房地产市场。

　　根据易居中国向CBN记者提供的统计数据：今年前5个月全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%；销售金额达到11389亿元，同比增长45.3%；销售金额比面积的同比涨幅快了20.2%。

　　“成交金额涨得远比面积快，原因只能是高价房的成交比重大幅上升，表明中高档房和大城市的成交量比低价房和中小城市的成交量回升快。这其中，有不少改善性需求的功劳，但更多的可能是受投资炒作带动，一些大城市房价领先上涨。”薛建雄对CBN记者称。

　　薛建雄认为，在全球经济下滑的情况下，注入流动性以刺激经济增长成为各国通用的手法。在通胀预期和没有更好投资渠道的环境下，大量资金流入楼市以求保值、升值不可避免。只有国家放宽更多的民间投融资领域，并通过税收调节使投资流向资金不足领域，才能减少流动性对楼市的冲击。

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