什么支撑了别墅市场价量齐升

　　进入2009年6月，区别于其他产品，别墅成为楼市中调整幅度最小的产品，一直保持供需两旺的局面。《北京晨报·房产周刊》特别推出别墅专题,邀请业内知名人士从价格、产品、买家心态等几方面深度解读别墅市场。

　　观点

　　●出场人物：郭子威 长江实业董事

　　500万至700万元别墅最具投资价值

　　我认为，不是越贵的别墅越有投资价值。眼下部分卖到上千万元的别墅产品并非都物有所值，有的产品不看品质仅追着市场价格走，导致售价超出了正常的价值。与国外相比，国内别墅市场的成熟期还有些距离，即使是在很多发达国家高端别墅市场上，买一套别墅也不用花上几千万元甚至上亿元。有上亿元资产的人，也不会只买房产做投资，因此千万级的别墅市场是个窄众消费群体，进入到这个市场的人，如果想再次出售房产不是件容易的事情。我认为，目前北京市场上销售的配套相对完善、能够让很多投资人认可的500万至700万元的别墅类产品是最具有投资价值的。从长期回报率看来，几千万元的别墅产品价格上涨一倍是件不容易的事情，但是几百万的别墅上涨一倍，则是完全能实现的。

　　观点

　　●出场人物：吴文 北京富力城房地产开发有限公司策划销售中心总经理

　　过渡型别墅未来几年仍是市场主流

　　住别墅是很多人的追求，但不是所有的人都会和都能买得起上千万的别墅。按别墅面积推算，购买两千万元以上别墅的人，包括父母、子女和保姆在内，常住人口至少会达到八口人，但这样同居一室的大家庭现在国内毕竟还是少数。事实上，联排、叠拼以及经济型别墅还属于真正别墅的过渡产品，但中国的用地环境和南北方人的居住习惯促成了一个事实，即在未来很多年，上述产品会一直成为别墅市场上的主流。

　　市场成交量的上涨给大家带来信心，加上政府采取的经济复苏计划以及通货膨胀的预期使我对中国楼市也充满信心。我赞同别墅还有很大的升值空间，但千万别伴随着“泡沫”的放大而随意涨价，不讲品质的随意提价，把市场做“乱”了。现在是到了“拼”产品品质的时候。

　　观点

　　●出场人物：吕守刚 瀚宏控股地产事业部总经理

　　千万级别墅不是“终极”产品

　　北京别墅价格区间主要分为总价在250万至400万元之间的经济型别墅、500万至800万元之间的中端产品和千万元以上的高端产品。北京市场上出现4000万元的别墅已不是个案，有的项目甚至接近上亿元，但这些产品还不能算是别墅的“终极”产品。更重要的一点是，目前的终极也只是通过天价而自称的，在产品细节及建筑本身包括环境上还有很大的提升空间，所以别墅仍然是可以升级的，但此种升级大多数是生活理念的升级。选择别墅的购房人，会从区域价值、景观价值、可投资性和空间价值（即居住的舒适度）四个方面去考量项目。现在北京的别墅开发商已经从更多地关注价格转变为关注产品本身，这一转变将把北京别墅市场单纯的价格战延伸到同价位的产品战、服务战及生活理念战。我认为，有生活理念“配套”的别墅产品将会成为最后的赢家。

　　观点

　　●出场人物：张四强 北京光辉伟业房地产开发有限公司副总裁

　　高端别墅需要高附加值支撑

　　一向主打稀缺性、抗风险的别墅项目，从去年的量跌价稳转为今年的量升价稳，这一趋势是开发商早期囤积的别墅用地，逐步开发从而转化成今年的有效供应导致的结果。受土地开发期限的限制，未来高档产品，特别是独栋别墅的供应量将十分有限，其稀缺性将更突显其收藏意义。

　　目前别墅项目之间的竞争已从对产品建筑本身的外观、户型、精装标准等方面，上升到对建筑硬件的内在品质及使用空间功能的设置和再分配。

　　首席摄影记者 吴宁/摄