北京豪宅近来的热销行情，让开发商也感到有些吃惊。

　　“最近豪宅变得好卖了，在北京卖的六套豪宅，等于西安项目卖四百套房子的利润。”首创集团总经理、首创置业(02868.HK)董事长刘晓光对本报记者说。

　　经历滞销的低迷后，北京豪宅市场明显放量，投资性需求复苏。“如果你在豪宅售楼处工作就可以知道，80%都不是理性消费，有人一买多套，而中国的富人在经济危机中所受到的打击显然比开发商预想的要小。”一位不愿透露姓名的房地产经纪公司高管对本报记者说。

　　这种热销行情能够持续多久？“相比其它的住宅产品，豪宅的交易量相对稳定，现在还很难说这轮热销行情是否像"小阳春"一样结束。”风至飞扬地产机构董事长罗迪对本报记者说。而他的看法也正和业内大多数人士看法相似。

　　豪宅销量创新高

　　据北京房地产交易管理网的数据显示，5月份北京别墅共成交771套，成交面积为23.7万平米，成交金额37亿元，成交均价为15711元/平米。该交易量环比今年4月的384套，增加了387套，增幅达101%，同比去年同期的387套，也增加了101%。

　　今年5月份北京豪宅交易量基本和前4个月832套的总销售量持平，创下去年1月到今年5月的新高。亚豪机构以及其它研究机构的综合数据显示：誉天下、润泽庄园、MOMA万万树、亿城西山华府、保利西山林语等11个别墅总销量过亿。园墅截至日前销售1.6亿。2009年开盘的誉天下“尚品”二期148套别墅，以均价每平方米20518元的高价全部售出。其他别墅项目如MOMA万万树、润泽庄园、燕西台等别墅项目销售率均在90%以上。

　　除了别墅以外，其它类型的高档住宅销售情况，比之4月前已发生明显改变。据亚豪机构统计数据显示，目前京城在售的均价在每平方米18000元以上的高档住宅项目共有126个，整体开盘均价为每平方米28985元，成交均价23599元，销售率达40.4%。销售率超过50%的项目有38个，其中26个项目售价约每平方米2万元，成为销售主流，而均价3万元以上的豪宅，由于总价较高，需求客户面相对狭窄，销售周期有所拉长。

　　21不动产高级分析师孟奇提到了开发商去年以来发生的转变。“去年下半年市场最低迷的时候，一些豪宅的开发商主动找我们合作提供新房房源，但市场一旦转好，豪宅开发商是不愿意和中介公司交道的。”孟奇说。

　　豪宅的热销有些出乎开发商的预期。孟奇认为，资金流入高端住宅市场，是由于很多企业主不敢贸然投资实体经济，而将资金放在楼市里避险。

　　罗迪也表示，受制于经济危机，豪宅市场的买家也在观望，也存在恐慌和观望心理，需求被压迫，整个市场好起来的时候，豪宅市场也会有所恢复。

　　一个被普遍认同的原因是，通胀预期推动了购买需求。亚豪机构副总经理王英男认为，这些项目的热销与楼市改善型需求及投资型需求的增加密不可分。在通胀风险加大的背景下，一些富人为了资金避险、保值增值纷纷转入楼市，购房目的以投资性消费为主，一般选择地段较好、品质较高的项目。此外，在暂停“限外令”的利好政策下，港澳台及外籍人士也进入了高端市场，他们对于大户型的别墅项目及豪宅购买欲望较强。

　　后市担忧

　　豪宅的热销，也令开发商的心态发生改变。“几乎卖得好的都在涨价，”罗迪说，“从接触的开发商来看，很多都抱着先赚一笔，补回来2008年"恶劣寒冬"所遭受的损失。”罗迪还提到，开发商之间也互相鼓励“胆子大一点涨价”。因为相比普通住宅，豪宅的价格敏感度更小。有些项目越涨价反而销售越火爆。

　　北京御园副总经理梁莉也持相似观点。除了外界因素以外，她认为像御园这种产品在涨价基础上能有较好销售业绩，是因为产品本身。北京御园二期销售额已超过12亿元，现仅剩几套尾房。

　　然而“通胀预期推动买房”因素并不可能一直持续，开发商内部也存在担心。罗迪说，很难说现在的热销是好现象还是坏现象。刘晓光也对本报记者表示，面对涨价，开发商应该自律。当更高的利润出现时，下一轮调整也将接踵而至。

　　在这一轮火爆行情中，亚豪机构调研发现，虽然目前在售的豪宅项目总体销售情况较好，但也有一些项目的成交情况并不乐观，呈现出明显的冷热不均。统计显示，一些商业、公建立项的住宅项目销售情况相对较差，如德胜凯旋公寓项目，销售率仅为5.3%，类似项目还有世奥国际中心等等。亚豪机构副总经理王英男分析认为，豪宅市场冷热不均的现象将会长期存在，而且还有可能加剧。