中国的城市化是滞后的，未来将有大规模的人口向城镇集中，需要建设住宅、学校、医院、商店等，需要大量的土地。当然，从长期来看，城镇化可以节约土地，但是，相当多的乡村留住的中老年人与向城镇转移的青年人之间，可能在一个阶段中，需要一个家庭和家族在城镇和乡村中双重用地。

　　一、改革开放以来和未来城镇化对土地的需求

　　１９７８年，我国的城镇人口是１７２４５万人，当时的城镇建成区面积是多少，找不到统计数据，考虑到过去高层建筑少，建筑容积率低，从每万人口占用１平方公里面积计算，城镇建成区面积约为１７２４５平方公里。到２００７年，中国城镇人口为５９３７９万人，城镇建成区面积为５０８６８平方公里。城镇建成区增加了３３６２３平方公里，除城镇区域外交通、水利、矿山等建设用地外，改革开放以来的３０年中仅城市化推进用地就达５０００多万亩。

　　未来我国的城市化还需要多少土地呢？如果到２０４０年中国总人口最低估计达１４．５亿，城镇化水平达到８０％，则城镇人口为１１６０００万，比２００７年增加５６６２１万人，考虑生态建设等需要，每万人按照１平方公里用地需要计算，城镇建成区面积需要１１．６万平方公里，建成区面积需要新增６５１３２平方公里，推进城镇化，还需要用９７７０万亩土地。

　　我认为，２００７年后的３３年，农村的人口、经济和村庄面积，都是一个衰落的趋势。随着人口的迁移，村庄土地的整理，农村相当数量的土地最终还是要还原为耕地。

　　如果２０４０年城市化推进到８０％，城镇面积需要增加６５１３２平方公里，即９７７０万亩土地，每年平均需要城镇建设用地２９６万亩；而村庄衰落和整理，按人口减少计算，理论上可以腾出１６４００万亩土地，我们保守估计，通过撤并村庄和土地整理，可以腾出１４０００万亩土地，每年可以整理出来４２４万亩。长远看，到２０４０年，城镇化将节约５０００万亩土地。但是，考虑两三代人在城乡各自居住的需要，未来２０年间，城镇和村庄总体上需要建设用地最多的时候，只有到２０２０年以后。

　　学术界和一些农业专家总是抱怨城市化占用了耕地。而农村自１９７８年以来，由于家庭结构从几代同堂到小农户结构，由于居住面积的扩大，加上在土地承包后的一个阶段内对农民建房控制不力，实际上中国农村农民住宅和村庄建设的土地，在改革开放后的３０年中，要远比城市化所用的土地多得多。

　　据统计，农村人口在１９７８年时为７９０１４万人，１９９５年最多，为８５９４７万人，从此开始下降，到２００７年为７２７５０万人，比１９７８年减少了６２６４万人，但是农村住宅面积却从１９７８年的６４亿平方米，增加到了２００７年的近２３０亿平方米，村庄用地从１９７８年的７５７２万亩，增加到了２００７年的２７２００万亩。也就是说１９７８年至今，农村人口减少了６２６４万人，因几代人同堂的大家庭变核心小家庭，加上土地承包后对农民建房控制不严，住宅和村庄建设用地却增加了近２亿亩。而同阶段中，城市人口增加了４２１３４万人，住宅建设和城市建成区面积扩大却只用了５０４３万亩土地，只是村庄建设占地的１／４。到底是推进城市化将更多的人口转移到城市节约土地，还是将更多的农民留在农村并改善其居住环境，而不去推进城市化节约土地？这些铁的数据难道还给不出正确的答案吗？我非常不理解的是，为什么对农民大量建房占用如此多的土地，没有学者去深入对比分研究和分析，并出来客观地指出其问题，而对城市化转移了这么多的人口，用地比农村建房用地少得多，却有许多专家出来反对呢？如果是纯学术的争论也无所谓，问题是其严重的后果在于由此而误导中央在推进城市化方面的判断和决策。

　　结论是，到２０４０年，城镇建设还需要９７７０万亩，而村庄衰落理论上可以整理出来１６４００万亩耕地，城市化最终在城乡建设和居住方面会节约出５０００万亩土地。然而，一个非常关键的因素是，农村人口向城市和城镇转移时，“两栖”居住（既在城市里居住，又在农村有房）率有多高？如果是目前这样，城乡居住所消耗的土地将会大规模增加。

　　需要特别指出的是，农村人口的城镇化，是一个不可抗拒的必然趋势，在整个城市化的过程中，能不能通过村庄衰落复垦而节约出土地来，关键在于人口在城乡“两栖”居住的程度有多高：如果农村人口向城市转移时，类似租赁和工棚式居住，“两栖”式流动，所需要的土地要比农民永久转移到城镇多得多。

　　二、土地需求集中在什么时间、哪些地区和哪些方面

　　前面的研究表明，未来３０年，由于农村人口向城镇转移需要扩大的城建区为９７７０万亩，平均每年城镇建设需要３２６万亩。这些用地在时间上会怎样分配、地区间怎样分布、功能上怎样配置呢？

　　首先，前１２年城镇用地较多，是土地需求的高峰期。我认为，未来１０年是城镇化需要加速的时期，我国城镇化滞后于人均ＧＤＰ水平和工业化进程，其带来一系列的经济和社会问题。要扭转结构偏差，需要加快农村人口向城镇转移的速度，比如，每年以１．５个百分点的速度推进，到２０２０年时，城市化水平达到６３．７％，城镇人口为８７９６９．７万人；如果城镇人口按照每平方公里１万人的标准计算，城镇建成区面积应当为８７９６９万平方公里，比２００７年的５０８６８平方公里增加３７１０１平方公里，也就是说到２０２０年，仅城镇建设用地就需要５５６５万亩，每年在推进城市化即城市和城镇扩大建成区方面的用地平均需要４２８万亩。然而，未来１２年，房价趋势会怎样变化？如果高居不下，“两栖”居住家庭可能很多，村庄不会很快衰落，土地不可能被很快整理出来。因此，未来的１２年，将是一个用地和土地需求的高峰期。

　　其次，人口转移指向区的用地和土地需求比例较大，主要是沿海经济发达地区和城市圈以及城市带区域，还有一些本地乡村人口就地转移的县城等。中国改革开放３０年来人口转移的历史表明，农村的人口向城镇流动，中西部的人口向东部沿海地区流动，农业地区的人口向城市圈和城市带流动。

　　未来，虽然由于东部地价上升等原因，可能有一部分产业向中西部转移，但是，从世界人口和产业分布的规律来看，由于气候、交通成本、聚集效应等原因，沿海地带集中了全世界６０％以上的人口。而中西部人口，因对工作和发展机会、收入水平、文化娱乐以及生活质量、教育就医条件、子女未来等方面的考虑和追求，其流动也是向其城市圈和城市带集中。２０４０年时，四川、重庆、河南、河北、山东、安徽的人口还会大量地向外转移；在重庆和成都之间，在渭河流域，在郑州南北和东西十字线，在东北哈、长、沈、大间，在长株潭间，在武汉东西向，将会形成人口密集的巨大的城市和城镇带、圈和群；在乌鲁木齐、兰州、昆明、贵阳、呼和浩特等周围，也可能形成次级的人口次密集的城市和城镇带、圈和群；而沿海５００公里范围内，会形成大量和密集的城市圈、带和群。我估计，到２０４０年时，中国人口的７０％可能会集中在内地和沿海的这些城市和城镇带、圈和群之中。

　　再次，城镇居住用地需求量将增加。一是从劳动力人口向城市和城镇的转移情况来看，由于城市化的滞后，加上许多转移到城市和城镇中的农民因房价太高，只能临时居住，如果房价能大幅度降下来，会有很大的住房需求；二是因房价过高，导致许多需要改善居住条件的城市居民需要实现不了，房价一旦降下来，也将会有较大的需求；三是从我国城乡居民消费结构变化的阶段来看，目前是居住开支和消费比例上升较快速的时期，经济学上讲，在住房消费的收入需求弹性较大的时期，对住宅购买的支出增长速度要快于收入的增长速度；四是从我国服务业比例过低的情况来看，主要是城市化水平低、人口居住方式太分散等原因导致的，这就需要大量的人口集中到城市和城镇，集中居住，以培育服务业市场，需要提供大量的城市和城镇住宅用地。

　　总之，未来十几年，是一个住宅用地需求量较大的时期，如果这个时期住宅用地供给不足，结果是住房价格奇高，从而因住房成本太大，阻碍城市和城镇化的进程。