北京城建（600266）是具有国资背景的区域地产龙头，主要项目均在北京，项目区位优势明显，同时公司在一二级联动开发上具有较大优势。我们看好北京的商品房市场，看好公司的中长期发展，给予其“短期-强烈推荐、长期-A”的投资评级。

　　北京楼市量价齐升

　　房地产市场强劲复苏，北京楼市量价齐升。从今年以来的成交量和房价来看，房地产行业已然走出低谷。北京等重点城市房地产市场更呈现出典型的量价齐升特征。今年前6月，北京商品房成交套数与成交面积均已超过2007年和2008年同期水平。统计数据显示，截至2009年6月29日，北京日平均成交458套，分别为2007年和2008年同期的1.30倍和2.06倍。商品住宅可售面积连续8个月下降，而成交均价则连续8个月上涨。

　　一方面，商品房热销程度超过了2007年的鼎盛时期；另一方面，商品住宅新开工面积同比增速大幅下滑，不到去年同期的50％。持续释放的需求与新增供给的脱节，使得下半年北京房价仍有望维持涨势。在房价的众多决定因素中，供求关系无疑是最核心的变量。我们注意到，当前的商品房供给并不能满足新增需求，特别是北京等大城市供求矛盾比较突出。在08年最悲观的时候，市场以处于底部的楼市成交静态衡量消化掉可售面积所需要的时间，加重了对房地产行业的悲观预期，直接导致2008年开发商集体大幅削减开工量。进入09年，商品房持续热销与开工面积大幅下降共存，使得库存将在较长时间内呈现趋势性下降；短期内，部分城市供不应求的现象可能加剧。这些都将促使房价上涨趋势的形成。

　　步入收获期

　　目前公司主要开发项目进展顺利，公园2008、世华水岸、首城国际中心等项目已基本售罄。今年公园2008、世华水岸和世华诚合大厦等项目将进入结算期，2010年主要结算项目有公园2008、世华水岸、世华诚合大厦和首城国际中心等。

　　奥运村和舟山长峙岛两个地产投资项目有望带来丰厚回报。奥运村项目占地27.5公顷，其中奥运村公寓地上总建筑面积约为38万平方米，由42个单体建筑组成。目前销售均价已达31600元/平米。奥运村项目的投资收益预计将在今明两年计入公司。舟山长峙岛项目的开发方式是由舟山市政府以毛地挂牌方式出让给城建中稷项目公司，出让价格为34万元/亩，由项目公司运作进行土地一级开发及二级开发。目前项目公司已经获得的2430亩土地使用权已经有了巨大的增值(当前市价约为200万/亩)。而地方政府考虑到岛屿开发整体性需要，基本上所有6000亩土地最终都将由项目公司获得。

　　此外，公司及下属企业合计持有超过10万平方米的持有型物业，主要分布在北苑家园、牡丹园附近，年收益超过3000万元。

　　丰富土地储备，奠定长期发展基础。作为北京地产龙头，公司目前拥有项目储备面积537.3万平方米（不含房地产投资项目储备面积），权益面积481.6万平方米，如果考虑舟山长峙岛项目的储备面积与尚未计入投资收益的国奥村项目，公司总项目储备面积达到849.8万平方米，权益面积545.7万平方米。其中北京项目储备面积为423.8万平方米，权益面积368.1万平方米。当前的土地储备能够保障其未来3-5年快速发展所需。

　　考虑到公司地产项目的进展情况，预计公司2009年和2010年EPS可达到0.74元和0.93元。以2010年20-25倍市盈率估值，未来12个月目标价为18.60元-23.25元。公司投资参股的国信证券与北科建集团未来实现IPO上市的可能性较大。如果国信证券成功上市，预计可提升公司估值约5.28元；如果北科建集团成功上市，可提升公司估值约2.04元。同时，下半年创业板上市，公司参股投资的中科招商将充分受益。若国信证券与北科建集团均成功上市，未来12个月目标价则可提高至24.52-28.82元。因此给予公司“短期－强烈推荐、长期－A”的评级。