北京土地市场的战火正在烧向城八区之外。近日，北京五环外靠近轨道交通线的住宅用地遭遇开发商的激烈争夺。3日，金地集团旗下的北京金地兴业房地产开发有限公司以15.62亿元的高价竞得大兴黄村新城北区16号地。

　　参与竞价和参观竞价的多家开发商表示，由于许多中小型开发商被挤出城八区，甚至金地集团等大型开发商也不得不去五环外拿地，北京位于五环外的优质土地将面临开发商的激烈争夺。

　　五环内土地稀缺

　　6月，北京土地供应量迎来井喷，共有接近30宗土地被推向市场交易，土地供应量超过5月份，创下上半年单月供地纪录。但这些土地中，只有广渠路15号地、朝阳区王四营乡限价房用地、石景山区石槽居住项目用地位于五环以内。

　　面积最大的王四营乡地块还是限价房用地。五环内的优质地块一经推向市场，必然遭到开发商的哄抢。

　　在目前北京土地整理储备中心即将入市的储备土地中，有星海钢琴厂用地、原北京化工厂用地、位于CBD的中服地块、平房乡用地、奥运南区地块等优质土地，其中，前三者位于东四环以内，且属于泛CBD区域。

　　一从事土地一级开发的业内人士表示，北京化工厂用地规划建筑面积约50万平方米，体量较大，适合经验丰富、资金雄厚的大型地产公司开发，而且，万科等多家龙头公司今年以来没有在CBD地区乃至整个北京拿地，这块地也会成为未来市场争夺的焦点。

　　该业内人士认为，“北京化工厂用地等四环内的土地实在太稀缺了，拍出不理性价格的可能性很大，这些地不属于中小型开发商。即将入市的地块中，五环内的土地多位于朝阳区，价格也不会很理想，一些大型开发商将不得不去顺义和大兴拿地。”

　　战火烧向城八区外

　　城区的优质土地日渐稀少，出让条件又比较严格，大型地产公司虎视眈眈，且频频有中国电子这样“生猛”的搅局者，多数中小开发商甚至金地集团这样的大型开发商只好把目光转向了位于轨道交通线附近的通州和大兴。

　　中国不动产研究中心指出，在土地市场明显回暖的五六月份，朝阳、海淀、石景山、丰台等城四区和顺义、大兴、通州的住宅土地需求大增，预计下半年顺义、大兴和通州三区的土地成交溢价率会超过其他七个郊区、县。

　　日前，通州九棵树项目和杨庄路项目分别拍出6265元/平方米和5986元/平方米的楼面地价，大兴黄村23号地、大兴黄村22号地二期分别拍出6354元和4735元的楼面地价。

　　值得注意的是，北京万科公司参加了通州九棵树地块、大兴黄村16号地的现场竞价，但都没有出高价，早早退出竞争。万科北京公司总经理周卫军曾对本报记者表示，九棵树地块拍出6300元左右的楼面地价“不靠谱”。

　　一业内人士指出，通州和大兴的成交楼面地价都超过了6000元，再加上至少3000元的建安、税费、市政建设成本，房价肯定要卖到1万元/平方米以上才有利润，“土地价格包含了很多预期的成分，万科这样的企业不会轻易报出高价”。

　　该人士指出，通州地价近年来呈快速上涨态势，其中的风险不可不防。2006年6月初，通州京榆旧路南侧地块楼面地价仅为1918元/平方米；2007年底，通州玉桥西里住宅(二期)项目用地的楼面地价被拍到5000元以上；2008年2月，通州永顺镇居住项目用地的楼面地价超过5200元。最近成交的两块通州居住用地，楼面地价已达到或超过6000元的水平。

　　 大兴成近期争夺焦点

　　在城八区外，位于四号地铁延长线上的大兴近来成为开发商争夺土地的主战场。万科、金地集团、首创置业等知名地产上市公司参与了大兴黄村地块的竞价，金隅嘉业等北京知名开发商也参与了竞价。

　　已经成交的地块中，黄村新城北区23号地、10号地、16号地的成交溢价率超过100%。从曾经无人问津的康庄限价房用地的争夺，大兴土地的抢手程度可见一斑。

　　6月25日，北京首开仁信置业有限公司以64367.91万元的价格竞得大兴康庄限价房(三期)用地，以规划总建筑面积计算的楼面地价为2334元/平方米。该地块仅仅接受了5轮报价就成交，没有经历现场竞价。

　　仅仅在5天后，面积约为三期用地2/3的康庄限价房(四期)用地就以66500万元的价格拍出，以规划总建筑面积计算的楼面地价为3528元/平方米。为拍得该地块，开发商总共进行了113轮现场竞价。

　　中国不动产研究中心指出，在截至6月24日的2009年上半年，大兴区已成交19宗工业用地，成交土地面积81.04万平方米，规划建筑面积高达125.90万平方米。5宗商业用地，土地面积18.66万平方米，规划建筑面积43.44万平方米。但仅成交了4宗住宅用地，土地面积17.26万平方米，规划面积54.81万平方米。从前两类用途土地的交易数据看，大兴区是北京的重点开发区域，但是相比而言，住宅用地的交易量明显不足。因此，大兴区的住宅用地交易成为市场亮点。

　　中国不动产研究中心认为，大兴是北京新兴重点开发区域，工业用地交易比较活跃，工业用地开发之后势必带来后续的商业和住宅用地需求。

　　6日，大兴黄村新城北区2号地、黄村19号商业金融混合用地和20号居住项目用地将接受现场竞价。

　　楼市步入复苏阶段

　　销售面积增速与施工面积增速

　　郄永忠 建银国际(中国)研究中心主任

　　房地产市场在2008年已经触底，随着房屋销售量和房价不断上升、行业资金面继续改善以及行业投资信心逐步恢复，目前楼市已经步入复苏阶段。

　　从投资额来看，统计局的数据显示，2009年第一季度的实际完成投资额最少，2009年2月份仅实现2398.15亿元的投资。但是，随后投资额逐步出现回升，2009年5月的实际完成投资额为10165.21亿元，约是2月份投资额的四倍。

　　从商品房销售量来看，2009年以来，在房贷利率不断下降导致购房负担减轻、行业扶持政策的情况下，商品房销售不断创新高，截至5月份，全国共销售商品房面积24644.44万平方米，同比增长25.52%。上半年，部分城市交易量已超去年全年，如天津上半年成交新建商品住宅562万平方米，同比上涨了115.5%，超过了去年全年的成交量。

　　从房地产价格来看，随着销量大幅增加，开发商迅速提价。前5月商品房销售均价4621元/平方米，与2008年全年销售均价3877元/平方米相比上升19.19%。从四大一线城市来看，北京目前市区房价相对于2008年10月已经反弹了40%，即使剔除保障性住房的影响，房价也反弹了30%左右；深圳目前房价相对于2009年1月份低点的反弹幅度已接近30%；上海、广州等城市也从低点出现了20%左右的反弹。二线城市的天津、大连、杭州、宁波、厦门、武汉、重庆等城市也都出现了10%-30%的反弹。房价快速反弹使自住需求短期内面临的压力骤增，2009年以来商品房销售“量价齐升”的现象明显。

　　从施工面积来看，2009年1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积21.85亿平方米，同比增长11.7%，增幅比前4月回落0.7个百分点。施工面积增速的回落，是开发商控制新开工面积、行业性去库存的结果。从销售面积增速和施工面积增速的历史关系来看，两者之间的相关性较强。如果下半年楼市的销售面积能持续增长，施工面积的增速也会结束回落的趋势，而随销售面积增长。

　　良好的政策环境支持是行业复苏的主要原因。自2008年底，为了刺激国内经济的发展，国家实行宽松的货币政策，不断降息和放松信贷投放。宽松的货币政策使得购房者及开发商均获得支持，并衍生出各种投资需求。

　　首先，大幅降息后的房贷利率优惠及首付比例的下降，使得购房者的购房负担得到了减轻，显著提高了居民相对购买力。

　　其次，由于2009年前5个月的信贷投放远远超过了市场预期，所以通胀预期随之而来。从历年房价增速与CPI的关系来看，房价增速领先与CPI增速，商品房能较好的抵御通胀，为了保值增值，不可低估的大量保值增值的资金涌入楼市，加大了商品房的需求量，进而推动商品房价格的上涨。

　　信贷投放的放松有利于开发商获取银行贷款，走出融资困境。房地产企业银行贷款增速在2008年12月份触底反弹，在目前宽松的货币政策及房地产支持政策下，银行贷款累计同比增速有望走高。

　　此外，5月27日，国务院将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，其他房地产开发项目最低资本金比例降为30%，对开发普通商品住房的开放商而言获益最大，资金杠杆率由2.857提升为5，资金杠杆率的大幅度提升使开发企业的投资净利润率提高，企业投资意愿明显上升。

　　(记者 杨志刚) (来源：中国证券报)