低利率掩盖高房价，月供减少不过是表面现象

    购房能力提升原来只是幻觉

　　【本报讯】（记者 陈相明）美联物业日前发布的５月住宅蓝筹指数报告中指出，５月份深圳二手房的家庭负担比率达到了３２．７３％，环比４月份上升９．３２％，为２００８年９月份以来首次突破３０％的理性区间。

　　“这个家庭负担比比２００７年低，但是如果考虑到利息因素，可能这个负担比例更为可怕。”美联物业市场研究部分析人士冯永恒表示，目前大约３０％的家庭负担比例是在利息降到了４．１５８％这个历史低位的负担比，因而变得可以接受，而未来利息上升的可能性将远远大于继续下降的可能性。所以，一旦未来利息上调，置业者家庭压力随时会增大。以一套贷款５０万元、２０年期的房屋计算，当利息为４．１５８％时，月供为３０７２元，但当利息升到２００８年９月前的水平即７．８３％时，则要还４１２９元，增加了１０００多元。当房价不断上涨，需要贷款增加到７０万元，利率未来万一又恢复到７．８３％时，置业家庭每月则要还５７８１元，负担大大加重。

　　另一方面，由于经济环境尚未真正回暖，购房者的收入并没有增加，反而在不断减少。由于近期市场资金充裕以及深圳利好频传——如综合配套改革试验区等，主流观点预计房价还会上升。冯永恒表示，这将会使租金回报率进一步下降以及家庭负担比率进一步升高，居民购房负担将显著加重，而市场的泡沫也将越来越大。

　　总体来看，今年楼市的“小阳春”，购房者买房能力放大，更多是建立在低利率的基础上，月供负担减少。暂时的低息给了开发商继续提价的空间，而这种贷款能力放大的幻觉其实是在过度透支未来的偿付能力。