监管层重申审慎指标 二套房贷变相“松绑”再刹车

　　近期，杭州地区银行业率先收紧二套房政策的传言甚嚣，在各地房价升温的情况下，这牵动了市场敏感的神经。

　　记者调查发现，在监管层的要求下，多家商业银行二套房贷政策实际上早有收紧迹象。

　　不过，上半年以来房地产交易重现火爆，按揭贷款中的二套房房贷“标准放宽”、“假按揭”、“假首付”、“假房价”等问题也开始暴露。此背景下，监管层对二套房贷政策的关注正在升级。6月，一些银行总行已收到了银监会要求加强按揭贷款风险管理的通知。

　　“通知重申了‘二套房贷’政策坚决不动摇。对于之前还观望的银行来说，现在必须严格执行政策了。”一家股份制银行个人银行部负责人说。

　　严格的风险监管可能一定程度上减缓个贷扩张的力度。“我们在杭州地区的房贷业务明显速度放慢了。”一位当地银行业人士说。

　　重申政策“不动摇”

　　“我们6月份收到监管部门的通知(即上文所指的加强按揭贷款风险管理通知)后，就对个人贷款展开了自查。”一家总部在北京的股份制银行个贷部人士透露。

　　而一家股份制银行个人银行部负责人表示，收到上述监管通知后，就迅速转发给各地分行，要求执行政策。

　　无独有偶。

　　另一家中型股份制银行相关人士透露，最近监管机构正对该行在各地的分行进行检查，包括对公和个人业务。其中，个人业务检查的重点包括信贷资金的流向、用途是否合规，二套房政策执行是否符合银监会和央行的相关规定等。

　　“主要是因为近期房地产市场很热，要求我们加强信贷的管理，防范按揭信贷风险。”上述股份制个贷部人士透露，监管机构要求银行对贷款风险严格把关，对借款人的资格严格审查，在贷款发放前把尽职调查做到位，比如要和借款人面对面签合同，核实首付款的真实情况等，而这些主要是为了杜绝“假按揭”“假首付”的情况。

　　此外，对第二套房贷的有关政策，则是重申了对执行第二套房贷的相关政策坚决“不动摇”。

　　根据央行、银监会2007年下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

　　上述人士表示，之前二套房贷政策操作上确实存在着一些漏洞。比如，由于征信系统没有联网，或客户在异地购房银行难以了解情况，二套房政策执行上存在宽松的可能。而此次监管机构则要求，不能因此类种种理由放松二套房政策。

　　具体来说，贷款成数控制成了严防二套房风险的底限，不得自行降低。按相关规定，除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，贷款首付款比例不得低于40%，且贷款首付款比例应随套数增加而提高。

　　而在贷款利率上，按有关规定，二套房房贷利率应上浮10%。这与第一套执行7折优惠差距悬殊，诸多银行存有异议。因此，目前来看，除了浙江银监局要求执行上浮10%规定外，上海银监局和北京银监局则允许商业银行根据风险情况定价。

　　一位银行人士透露，按监管层的要求，对于违反“二套房”规定发放的按揭贷款，其监管措施也相当严厉。比如，违规发放的二套房房贷，即使贷款已分类为正常类或关注类，银行要对其重新分类，同时要严格追究责任人员的责任。

　　监管检查后，如果部分机构仍然问题严重、屡查屡犯等，则可能被给予暂停相关机构房地产按揭贷款业务、暂停房地产贷款业务线的高管资格准入等处罚。

　　即使，一些地区已较早提示了个贷风险。

　　部分银行在二套房政策上的擦边球行为仍时有见诸报端。一位银行人士坦承，为节省利息和少付首付，迫于市场竞争压力以及利润考核等原因，因此一些分支机构偷偷放松二套房政策的现象并不少见。

　　个贷升温

　　多次重申二套房政策，与地产升温息息相关。

　　“前段时间，房地产市场不好的时候，二套房擦边球也没那么受关注。”一位分析人士说，而现在各地房地产市场正在升温，此时重申较为严格的二套房政策，一方面是为了防范信贷风险，而另一方面出于部分银行给地产市场火上浇油的担心。

　　中国指数研究院数据信息中心的监测显示，2009年上半年，我国主要城市住宅市场成交量基本恢复到2007年上半年水平。北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市同比增幅接近或超过100％，深圳的成交量同比更是增长150％。

　　成交量的明显回升，一方面是由于压抑的刚性需求的释放，另一方面是价格的回调与金融信贷支持带来的个人购买力相对提升。

　　相对上半年基础设施项目等大型的铁公基带动对公贷款飞速飙升，银行的个人贷款业务的春天才刚刚来临。

　　“这几个月，个人房贷的量终于显山露水了。”一位股份制银行人士话音里透着兴奋，该行房贷业务经历了数月负增长后，5、6月份开始“拨正”，6月房贷增量还突飞猛进。

　　一家证券公司分析师6月份的调查报告显示，建行今年以来的住房按揭贷款新增数额已超过2008年水平。中行房贷款余额今年以来增长已超30%。

　　“我们最近调高了今年个人信贷的增长目标，比原来的指标增加了100多亿元。”一家股份制银行零售信贷部人士透露，他们开始加大分支机构做个人房贷的激励力度，多做个贷。

　　从全国的数据来看，5月居民户的中长期贷款增加1008亿元(居民户的中长期贷款主要是个人房贷构成)，占总人民币新增贷款6645亿元的15%，与非金融性公司及其他部门贷款增加4769亿元的差距也在缩小。这表明，个人房贷业务量在整体上升。

　　不过，在个贷升温背后，一些问题也逐步暴露。

　　一位房地产业的分析师估计，上海最新成交的商品房中，投资性需求已经占到了15％-20％，其中，来自温州的购买群体占3％多，来自境外的投资占1％，虽然投资性需求占比没有超过2004年和2005年，但已经比去年同期的情况高出很多。

　　近期，各界都担心大量的信贷资金并没有流入实体经济，而是流入股市、楼市，推高资产价格。

　　不过，“从我们6月个人贷款的自查情况来看，进入股市的非常少。”上述展开自查的股份制银行人士分析，个人贷款通过异常渠道进入股市的量不会太大，估计对公贷款、理财、信托业务进入股市的资金较多。

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