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“地价推高房价”论再质疑 房价调整倒逼地价

2009年07月14日21:47 [我来说两句] [字号: ]

来源:中国经济网
  近期,一线城市少数热点地块溢价成交,引起众多媒体关注。就此,有开发商出来说话:“地价推高了房价。”这就让人不免产生疑惑,土地市场是否“季节”出错,开发企业是不是已经脱掉了御寒的棉衣,可以赤膊上阵了。
事实上,现在土地市场总体地价刚刚显示下行的走势,只在部分地区出现回暖的迹象,便有开发商出来说“地价推高了房价”,这种从开发商自身利益出发的论点,很容易误导公众,须予以澄清。

  施放房价上涨烟雾

  企业就是要追求利润,购进生产资料时希望价格越低越好。出售产品时希望价格越高越好,开发商也是这样,无可厚非,但没有哪个产业能像开发商对于生产资料反应这样持久。地价触及开发商利润空间,人所共知,自从实行经营性用地招拍挂以来,开发商多有微词。先是“招拍挂抬高地价”,再有“土地供应不足致使地价高”,后来演变为“地价推高房价”,一直没有平息,只不过每一个阶段情况不同而已。

  人们可以从中发现一个有趣的现象,一旦宏观调控从紧,开发商手头紧了,“地价高”的话就少了;而宏观调控宽松点了,开发商手头宽了,“地价高”的话就多了。虽然从2004年到2007年宏观调控一直从紧,但只是在2005年前后一段时间内,开发商手头偏紧,因而相对平静些。到了2006年随着商业银行改制流向房地产的贷款增多,开发商手中又宽了,一边高喊“地价推高房价”,一边在大肆购进土地。去年,房地产进入调整期,开发商体会到了从未有过的资金紧张,开始检讨各自近乎疯狂的拿地行为,没有人再提“地价推高房价”。有人感言:“房地产企业没有一个是饿死的,都是被撑死的。”

  现在,经过楼市“小阳春”,特别是资本金比例下调,开发商融资增多,手中又有钱了,终于又出来拿土地市场热点事件说事了。“圈地大战近乎触发”,实际上是在施放“地价逼着房价涨”的烟雾,传递开发商集体涨价的信号,创造房地产繁荣假象,并为群体的非理性行为开脱责任。

  房价调整倒逼地价

  说“地价推高房价”,并不符合事实。房地产市场化,持续十年的上涨期近乎“神奇”,我们发现房地产上升期房价拉升地价,调整期房价倒逼地价,泡沫现象不可持续。持“地价推高房价”论者一定忽视了房地产周期性规律,相信房价只涨不跌。

  从本轮房地产周期来看,房价上升初期地价跟着房价走,中期地价追赶房价,当地价增幅超过房价增幅时,市场便进入调整期,进而房价增幅回落对地价形成倒逼。据统计:2004年全国房价增幅为9.7%,地价增幅为6%;2005年房价增幅为7.6%,地价增幅为4.2%。这期间房价增幅高于地价增幅,房价在拉动地价上涨。2006年房价增幅为5.5%,地价增幅为5.18%;2007年房价为7.6%,地价增幅达到12.8%。这期间地价增幅高过房价增幅,地价泡沫已经出现,调整就不可避免。

  土地市场处于房地产上游,开发商从购地到实现房地产销售一般需要两年,近期市场上销售的房源一般为2007年以前购置的土地。说“地价推高房价”者,可能是指2007年前后高价购置的土地,即使如此,我们仍能发现开发商高价地开发出来的楼盘降价销售,即房价倒逼地价的现象。

  推涨地价只为积压土地解套

  有资料显示,当前开发商手中约有12亿平方米土地库存等待消化,而60%的库存为2007年前后两年购置的高价土地。去库存化已成为房地产业的当务之急,但在目前房价倒逼地价的情况下,消化2007年前后库存土地风险很大,对于开发商来说是一件无可奈何的事。

  而热点地区地块高价成交,似乎给一些开发商带来了希望。很明显,只有房价继续上涨,房价倒逼地价的压力才会缓解;只有地价回到2007年的高位,库存土地才不会缩水,消化库存才会有利可图。为此,一些开发企业开始迟缓去库存化,以回避消化库存的风险,开始热心于土地市场事件。

  最近在一些热点地区,土地拍卖现场人气很旺,以致让土地出让方感到意外。当然,这其中不排除一些没有库存压力的企业在实施拿地策略,他们在中心城市开始布点,或者大量抄底低价土地,或者选择优势地块高点拿地,既起到地价标杆作用,又能起到抗跌作用。

  对于近期热点地区地价和房价回升的现象,有业内人士坦言,这种现象不可持续放大,否则房价不太可能“软着陆”,相当长时间内会是大涨大跌的轨迹。其实,一些开发商已经认识到这一点,他们并不担心楼市的大起大落,而只是如何抓住“大起”的机会跑到前面,在“大落”之前变现更多的库存。
(责任编辑:李瑞)
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