涉及上海浦东新区三家大型国企、总金额达40亿元的浦东新区REITs（房地产投资信托基金）方案初稿终于显出端倪，方案选择以信托方式募集资金。CBN记者昨天获得的浦东新区2009-1 REITs发行募集说明书（第一稿）显示，上海金桥集团、外高桥集团及张江集团三大国企赫然在列，首推产品也以工业地产为主。

　　有意思的是，早先一直盛传会成为首家REITs试点企业的陆家嘴，这次并未被列入名单。而除了上述三大国企，金桥出口加工区开发股份有限公司和外高桥保税区开发股份有限公司也参与此次REITs发行计划。说明书中屡屡提及区域内工业地产市场的言辞，则显得颇为意味深长。“从新加坡和中国香港地区的REITs来看，这些国家和地区的商用物业发展成熟，因此会侧重于以服务业为主的商用物业为资产池；但在中国，制造业环境显得更为成熟，所以还是适合做工业地产方面的REITs产品。”仲量联行工业部中国区总监司徒艺分析道。

　　按照计划，各家公司投入此次REITs的物业总数为105宗，建筑面积合计约139.61万平方米，预计2009年产生的租金收入约5.5亿元。其中，工业地产建筑面积为125.66万平方米，占比高达九成以上，预计2009年租金收入为4.59亿元，占整体租金比例83.2%。

　　根据说明书，参与企业将以其持有物业的未来10年租金收入的收益权，由受托机构设立此次信托产品以获得募集资金。其中，优先级受益凭证与普通级受益凭证分别发行4000万份，前者采取固定利率方式，以每份100元的面值进行发售，还本付息方式采取分期付息，到期一次性回购还本。整体REITs初定发行总额为40亿元，面向全国银行间债券市场机构投资者进行发售对象。说明书称，“全部募集资金将用于向发起人购买基础资产”所用。

　　早先曾有市场消息称，上海的REITs发行模式有两种，一为央行主导的债权类产品方案，另一个则是证监会的股权类产品方案。最终采取的是所谓央行主导方案，即房企仍然持有物业所有权，以通过租金收益进行还本付息的方式。

　　今年年初，上海市金融办主任方星海对外公开表示，上海市政府已对推出REITs进行了具体部署，由浦东新区政府牵头的方案设计，相关工作已基本到位。此前无论是“金融国九条”还是“金融30条”，REITs作为企业融资渠道中的创新方式分别被提及。2009年3月，国务院通过了建设上海国际金融中心和国际航运中心的意见，更是将浦东新区REITs的试行工作推向焦点所在。

　　“如果完全按照国外模式来操作，会涉及到多处中国相关法规的修改和突破。从这一方面来看，还不如先选择业已成熟的、风险容易掌控的方式来操作。”西南财经大学信托与理财研究所信托专家赵杨表示，“信托方式的采用，更符合中国国情。”

　　一位知情人士告知CBN记者，由于租金收益权在法律上尚无明确定义，房地产租金收益权是否可作为信托财产，一直是讨论的焦点。设计过程中对于利率波动性影响，以及房地产市场影响等各项风险因素皆有考虑到。“最终决定以工业地产为主，主要还是觉得该细分类型市场变化小、风险低。”司徒艺在接受CBN记者采访时也认为，从资本市场角度来看，工业地产市场更具稳定性，存量风险度也最低，而且目前整体市场还在不断提升之中。从未来前景看，随着市场信心的逐步恢复，预计回报率会同时相应上升。“至少从我了解到的层面来看，投资者对于这部分市场的期望值非常高。”

　　不过，2008年上半年上海市工业园区新增工业设施30.5万平方米，市场总存量较2007年同比增长3.28%，环比增长1.5%，新增供应量已呈现相对减少趋势。到2008年下半年，上海工业园区新增工业物业供应更是大幅下滑，较上半年下降近40%至18.8万平方米。受全球金融危机影响，2008年下半年虽然呈现供求失衡态势，但上海主要工业园区的平均空置率仍出现小幅上升，达4.1%。与此同时，浦东新区内的工业物业平均租金报价也出现一定幅度下调，与2007年下半年相比，同比跌幅超过10%至1.1元/平方米/天。