主持人：本报记者 于兵兵 嘉宾：易居(中国)研究中心总监 陈啸天

　　进入7月，杭州率先收紧二套房贷政策，无异于7月流火的高温楼市突遇寒流。此后，各地市场风声四起，楼市政策或有转向的说法在业内流传。二套房贷收紧对楼市到底会有哪些警示作用，一旦全国性收紧又将在多大程度上影响未来市场成交。

　　本期上证演播室，易居(中国)研究中心总监陈啸天就此做出专业解读。陈啸天认为，若政策在全国范围内大力落实，将对改善型需求造成直接打击。同时，通过行业连锁反应更可能会影响到土地、房价、未来供应等多个方面，而政府借此传递的政策转向信息，也可能让开发企业一改对后市的乐观预期……

　　上海证券报：二套房贷其实从5月初就已经在贷款成数上有了严格的限制，此次以杭州为代表的地方银行，为什么又要落实更严格的二套房贷政策呢？

　　陈啸天：此次杭州、深圳、大连等地重申二套房贷从紧政策，是基于此前二套房贷执行不到位这样一个背景的。许多银行为了提前完成放款任务，在二套房贷业务方面屡打政策“擦边球”。如判定二套房贷时，不按“家庭”而是按“个人”来计算房贷次数；虽然政策上明确规定“二套房贷不享受七折利率优惠”，但银行会对部分二套房贷实行“七一折优惠”，文字游戏玩得不亦乐乎。在银行如此宽松的放贷政策下，申请二套房贷的购房者往往能享受到首次购房者才能享受的优待。二套房贷的政策也“名存实亡”。

　　宽松政策对某些城市的市场成交起到了直接的刺激作用。如成都，目前成都房产市场显现出前所未有的火爆，克而瑞(中国)数据显示，5月份成都市主城区商品住宅成交量210.33万㎡，比4月增加115.09万㎡，环比涨幅120.8%，同比增长483%。在市场成交繁荣的背后，成都区域银行房贷方面竞争也相当激烈。一银行人士表示，成都买二套房能办到“首付两成利率七折”。

　　上海证券报：那么如果全国严格控制二套房贷款，会对市场有怎样的影响呢？

　　陈啸天：二套房贷大范围地收紧，势必将影响到目前市场上的部分需求，而改善型需求更是首当其冲。今年上半年，改善型住房需求在总体购房者中的比例日益增多，二套房贷政策从紧后，部分资金有限的改善型购房者将推迟入市。

　　和改善型需求相比，政策的收紧对当前的投资性需求的影响将不会很大。日前上海、北京、深圳等城市投资性需求增长明显，由于楼市的回暖以及通货膨胀预期的加强，更多的投资型客户正积极入市，这部分投资者资金实力较好，预计二套房收紧政策对该类购房者影响不会太大。

　　上海证券报：除了对需求外，房贷政策的从紧会对房地产产业链有哪些更深的影响？

　　陈啸天：近期房价攀升、优质土地地价标高等情况的出现让政府对需求过热产生了一定的担忧，在这个节点上重申收紧二套房贷，无疑是希望通过抑制改善型需求来阶段性地为楼市降降温。

　　二套房贷政策表面上针对买房市场，但通过整个产业链，可能形成连锁反应。改善型需求被抑制是直接结果，此外改善型物业市场价格下行、土地市场竞争激烈度适当降低都可能会出现。更重要的，此轮楼市回暖也将可能因为改善型需求的降低而中止甚至转而下行，这取决于目前楼市中改善型需求的比例多少。同时不可忽视的是，中国的开发商对政策的敏感度很高，二套房贷政策收紧向开发商传递的政策转向信息可能会打击他们对后市的乐观预期，进而在产品供应及价格上再度采取保守策略。