价高，量少，政策扑朔迷离


　　投机者都希望房价可以毫不停歇地一路冲高，事实却并非如此。尤其是进入7月之后，价高、楼少，令上海、广州、深圳三地楼市成交量都有些冲高乏力。此时，二手房贷收紧的“通知”又是当头一棒。

　　7月上半月，沪广深的成交数据不约而同地显示出三个特质：供应短缺、成交萎缩，以及价格微跌。这三地都曾被中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌列入“过热”的市场中，他认为，当地政府很有可能采取明确的举措以缓解市场压力。

　　对此，不少开发商依然表示出不以为然，认为判断楼市是否疲软仍有些为时过早：市场在今年初所显示出的忧虑情绪早已得到缓解，同时8、9月份的供应短缺已成定局，各方更没有理由过分悲观。

　　“我们的成交量保持良好，仍有提价空间。”有开发商对CBN记者称，同时他将市场整体成交量下滑归咎于用户“购买意图下降”。

　　二套房贷来得正是时候

　　政策层面的变化，仿佛发生在一瞬间。本周二中午12时，广州工商银行一营业部的房贷业务负责人还表示，二手房贷业务并没有立刻执行，二套房子可以办理七成按揭，利率也将沿用原先的优惠政策。但在当天下午4时，该人士随即改口，称已经接到明确通知，所有二手房贷收紧，银行将不再办理优惠的二手房贷业务。

　　一天内收紧贷款的，不只是工商银行，广东省内的银行大多已经对外口径一致，严格执行二套房贷政策。与此同时，世联地产的统计数据显示，上周（7月13~19日），深圳一手房市场成交量环比前一周下降11.9%；同时，成交均价为16158元/平方米，较前一周大幅上扬，环比上升12.9%。7月以来，深圳平均每周的交易量均低于五六月份的平均水平。

　　无独有偶，上海的成交量在7月的上半月也增长乏力。环比6月上半月“缩水”了一半的市场供应令成交量出现不可抑制的下滑——新建商品住宅的成交量也环比下滑11.3%。

　　似乎，二套房贷的收紧正在对火热的楼市产生降温作用。但开发商对二套房贷政策的走向并不过于担忧。广州一开发商对CBN记者称，从过去的情况看，一般买二套房的业主经济实力比较雄厚，特别是一些豪宅项目中，大部分购房者会一次性付款。以广州珠江新城某项目为例，该盘每平方米达到20000元，每套房都在300万以上，但该项目60%的购房者都是一次性付款。

　　价高压倒“骆驼”

　　深圳的一位买家欣喜地在6月末卖掉了一套蛇口海边的公寓，从2007年上半年买入到两年后卖出，他对CBN记者坦言，自己的心情也坐了“过山车”：2007年初，他以60万元（单价约8000元/平方米）的总价买入该套公寓，当年秋天这套公寓挂牌价格上涨至250万元到300万元之高。到今年初，他挂牌140万元，但是寥寥的买家只愿出价120万元。到5月份，有买家可以接受这一价格，而最终6月初他拿到手的房款高达160万元，且在成交的次日，又有意向买主愿意出价170万元买下此套公寓。

　　“我相信我选择了最好的时间点出手了这套公寓。”该买主对CBN记者坦言，因为在成交两周后，操作该房出售的中介行已经开始向他抱怨，由于买主频繁“跳价”，他的接单数量在半个月内缩水三成。

　　进入7月，上海二手房行情不断走高的势头也有所放缓，成交量小幅下降，但房价仍在高位。来自上海中原地产和21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据均显示，7月上半月的二手房买卖交易套数较6月同期降10%左右，而房源供应不足、房东跳价使得二手房成交价格不断走高。

　　“从现在往前推算1个月，我们中介行外环外的成交量减少了约20%。”台庆房产副总经理陈史翎对CBN记者表示，“关键是，买家并没有提高心理价位，可是卖主的心理价位不停地提升，让买家完全无从跟上他们频繁的"调价"幅度。最终双方又陷入了"对峙"的胶着局面。”

　　“的确，现在的房子卖得没有上个月快了，一来我们提高了房价，从原来的2.8万元/平方米上涨到了3万元/平方米；二来银行又收紧了房贷。”在上海闸北不夜城区域开发某楼盘的负责人对CBN记者坦承。

　　“引诱式”高价营销比比皆是

　　上海房屋销售主管部门最近已经加大了对项目开盘的监管力度，几乎所有符合预售标准的楼盘都经历了主管部门的询问与登记，但是供应短缺的问题始终难以解决。

　　“如果你有意向下单，希望你能在周五之前就敲定。因为6月底开盘一周内卖掉了50多套别墅，所以周五我们要开始提价。”本周三，上海松江某连排别墅销售人员对CBN记者称。她同时表示，即使提价也不会存在什么销售压力，因为只剩下十余套别墅了。

　　“最热的时候可能一天可以出10套，现在两三天大概四五套的样子。”古北地区的某房产公司负责人对CBN记者说。在前两个月市场大热后，他们停止了广告投放，提价约5%。她同时透露，另一个很重要的原因是，房子卖了大部分，之后可供购房者选择的余地就少了。因此她完全不担心之后的销售，因为周边的一手房都已售罄，没有余量。

　　CBN记者昨日在多家楼盘调查发现：上海的售楼处在7月份几乎失去了招呼购房者的热情，因为没有折扣，也没有任何优惠，而且市面上在售的楼盘原本就是新盘为少，尾盘为多。而沪上有8月份欲开盘的一高档楼盘老板则对CBN记者坦言，现在忧虑的不是定价，也不是销售速度，而是意向客户太多，“不知如何满足”。

　　“内环开发商拿了地也不开工，供应严重不足带高房价，成为楼价上升的"元凶"。在6月份，上海400套4万元/平方米以上高档楼盘的销售，直接拉高了全市3.8万套一手住宅成交价格。”陈史翎认为，5月中旬之后，市场由于短缺高档楼盘的成交而走出了整体的高房价行情，可是现在看来，希望购买150万总价以下住宅的买家已很难承受攀升的首付而开始犹豫观望。假设此时政策再有变动，就有可能影响整体的市场信心，导致供应短缺背景下也出现价格与成交量的双重下跌。

　　在深圳，国土房管局披露的数据显示，全市可售一手房源仅约35000套，较最高峰时期的6万多套，减少了近一半。广州一位开发商表示，近期出现的房价上涨，主要还是没多少货卖了。因此，所有项目在开发商眼中几乎都奇货可居。

　　CBN记者调查发现：位于广州新港西路的某楼盘，就因为货量不多，而早早受到购房者的追捧。虽然该项目的开发商透露，具体开盘时间在10月份，而且首期推盘货量仅几百套，不过记者获悉，截至目前，提前登记的购房人数已经超过千人。

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　　二套房贷“阴霾”笼罩

　　杭州新房连续六周成交量下挫


　　在高成交均价以及二套房贷闪电收紧的阴影之下，杭州楼市开始初露疲态，主城区上周（7月12~18日）的新房成交1071套，比前一周减少522套，日均成交153套，跌破200套日均线以下，这已经是杭州新房周成交量连续第六周下滑。

　　而在7月前两周，杭州主城区共成交商品房2796套，较6月份同期的3793套相比，商品房成交量总体下降大约1000套，降幅约20%。成交量出现疲软的案例之一，是位于滨江区的云厦风华苑近日推出120余套房源，两天仅预订40套左右。这与此前一些楼盘购房者排队竞购、当场售罄的销量对比鲜明。

　　进入7月以来，在杭州新楼盘预订量下降的同时，二手房交易量也随之持续下跌，楼市淡季端倪显现。据透明售房网统计，7月13日至7月19日，杭州主城区成交二手房量价齐跌。这一时间段内，主城区共成交二手房1018套，比前一周减少95套；二手房成交均价14912元/平方米，比前一周低164元/平方米。而综合7月份前两周同比6月同期，二手房成交量少了近200套。

　　刚从杭州考察归来的美联物业华东区区域董事高锦滔表示，二套房贷对于杭州一二手楼市均已产生灵敏反应。二套房贷的严格落实，令政策敏感度较高的投资客放缓入市的节奏，而首付及利率的提高，也将削减包括改善型需求在内的中高档物业买家的购买力；另一方面，由于刚性需求群体对快速高企的房价充满抗性，三季度之后楼市上行趋势将受到考验。

　　新加坡凯德置地杭州公司总经理王莉表示，在杭州，二套房贷的实际效果目前尚无法预测，仍旧需要观察一段时间。但业内目前较为一致的意见是，如果银行的执行力度进一步加大，改善型、投资型、投机型等三类客户受到的影响较大。

　　据浙江中原地产的统计，目前杭州新房四成以上是投资性购房者，这样的投资客比例已是历史高位。中原品牌管理部总监荆海燕称，从门店反映上来的情况看，涉及到二套房贷的客户目前都比较犹豫。