个月环比上涨业内人士认为下半年仍会保持升势

　　在发布了上半年国民经济统计数据之后，北京市统计局昨天公布了1-6月本市房地产运行情况。数据显示，随着销售形势的好转和银行放贷的宽松，上半年本市房地产开发面积降幅逐步缩小，销售市场呈现“量价齐升”态势。在房屋售价方面，尽管上半年本市房屋销售价格比上年同期下降0.8%，但环比出现持续上涨态势，截至6月份已经连续四个月环比上涨。

　　权威发布

　　住宅销量同比增1.4倍

　　数据：上半年，本市新建商品住宅销售市场活跃，销售量仍呈增长趋势。全市销售商品房992.9万平方米，同比增长1.2倍，比2007年同期增长14.8%。其中，新建商品住宅销售面积845.8万平方米（期房销售674.7万平方米，同比增长1.5倍；现房销售171.1万平方米，同比增长1.2倍），同比增长1.4倍，比2007年同期增长22.2%。城八区住宅销量增长快于远郊区县（详见表二）。

　　从季度和月度数据来看，二季度，全市商品住宅销售面积为581.4万平方米，比一季度增长1.2倍。6月份销售面积环比继续呈上升趋势，为203.3万平方米，比5月份上涨14.9%。

　　房价环比连续4个月上涨

　　数据：上半年，全市房屋销售价格比上年同期下降0.8%，不过月度价格同比降幅逐渐缩小。环比来看，从3月份开始，全市新建住宅销售价格止跌回升，环比价格连续4个月持续上涨。3月、4月和5月环比分别上涨0.2%、0.4%和0.5%，涨幅逐月加剧，6月份涨幅有所缩小，上涨0.3%。

　　新房市场销售价格的持续走高，带动了二手住宅交易价格的回升，6月份，全市二手住宅销售价格环比上涨0.2%。分环路看，住宅期房价格全面上涨（详见表一）。

　　统计局发言人

　　需警惕房价持续非理性上涨

　　北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴表示，理论上，房屋交易量保持增长，会对价格有一定的推动作用。需要警惕的是房价持续非理性上涨，这也是北京经济当前进入上升通道时需要注意的重要问题。

　　于秀琴指出，虽然近期频现“地王”，但北京平均土地价格稳定。她表示，北京加大政府土地储备力度，使得土地一级开发投资大幅增加，今年上半年共完成土地一级开发投资418.9亿元，同比增长6.2倍。为平抑房价，北京还将加大政府土地储备力度，计划全年投资1000多亿元用于政府的土地储备开发。于秀琴同时提醒，在当前土地交易和房地产交易火爆行情下，要特别防范开发商捂盘捂地，人为制造房地产市场的紧张态势。

　　专家探因

　　投资性需求开始进入楼市

　　华业地产副总裁陈云峰称，上半年数据表明，楼市回暖已得到确认。政府的支持，特别是税收和金融政策支持，是房地产业走出低谷开始坚挺的重要原因。

　　陈云峰还特别强调，如果说3月、4月楼市的回暖主要缘于去年被压抑的刚性需求得到释放的话，5月、6月的楼市表现则显示了投资性需求开始入市。作为投资标的，房地产具有保值增值的作用，在大规模信贷的刺激下，通胀预期隐现，为规避通胀风险，一些资金相对充足的投资者开始将资金投到楼市，从而部分促进了本轮楼市回暖。

　　主要原因是信贷投放过多

　　社科院研究员曹建海认为，本轮房价上涨主要缘于国内信贷投放过多，过多信贷的刺激使得整个房地产市场异常火爆。曹建海指出，房价从2008年的顶点滑落之后，中央和地方出台了密集的房地产救市政策，在这些政策中，真正促成本轮楼市回暖的仍是信贷政策。

　　供需原因导致“量价齐升”

　　链家地产研究部主任王志伟表示，上半年北京楼市“量价齐升”是供给和需求两方面原因造成的。供给方面，从去年以来的楼市调整，使得今年新楼盘供应量大幅下滑，已经与2007年不能同日而语，而开发商也谨慎调整开发步伐，令总体供应量呈现收缩态势。

　　需求方面，有三大需求促成了市场需求的旺盛，一是此前被压抑的刚性需求，二是今年本来就打算买房的投资者的正常需求，三是当前市场形势引发的投资性、改善型需求。在三大需求的共同支撑下，成交量自然上升，加之供给减少，所以价格相应上涨。

　　走势预测

　　下半年仍会保持升势

　　陈云峰认为，下半年本市房价依然会保持升势，短期内不会回调，地价较高也在一定程度上抑制了房价调整。同时，在上半年楼市回暖和政策性资金的刺激下，开发商手中的流动性逐渐充裕，下半年消化库存之后，预计将进一步扩大房地产开发，增加供给。长期来看，供求逐渐平衡将使得房价调整至理性位置。

　　下半年涨速或将减缓

　　王志伟表示，短期来看，下半年支撑房价上涨的因素依然存在，一方面房地产具有保值增值的投资功能，一些资金比较充裕的投资者有投资意图；另一方面，国家政策对于房地产的扶持也依然没有改变，尤其是信贷方面的支持使得消费者有信心也有能力去买房。长远来看，房价长期上涨是不现实的，预计未来两三年内本市房价会有所调整。但是下半年房价将会平稳增长，涨速可能慢于上半年，但趋势不会改变。

　　谷底可能在两年之后

　　曹建海认为，虽然在货币大规模投放之后，房价出现了短暂反弹甚至上涨行情，但房地产过剩的现状、居民收入水平和经济增长形势均不足以支持房价上涨。中国城镇房地产价格水平还有40%到50%的降价空间，谷底可能出现在两年之后。

　　曹建海表示，国际上房价和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍，而中国目前大约是12倍。住房消费透支了购房者其他的消费，所以即使通过信贷投放炒高了房价，但由于最终消费者没有能力支付，房价回落将成为必然。

　　市场反应

　　二手房业主捂盘惜售

　　本报讯 （记者赵丽萍）随着今年上半年的房价大涨，出于对未来楼市的乐观预期，开发商捂盘的情况也开始进入二手房市场。

　　据21世纪不动产门店长反映，近期，二手房业主在一种良好预期鼓舞下，纷纷调高了挂牌价格，一周几次更改价格牌的现象并不鲜见。有的业主干脆将房源撤回，意欲待价而沽。很显然，这些业主“观望”的原因是觉得房价还会再涨。

　　21世纪不动产高级分析师孟奇表示，对未来充满希望和信心，当然很好，但实事求是地说，楼价如此飙升，已经有脱离基本面的泡沫形态出现了，过度乐观并不值得提倡。

　　其他数据

　　房地产开发投资大幅回升

　　上半年，全市完成房地产开发投资额901.8亿元，由1-5月同比下降5.9%转为同比增长13.5%。6月当月完成开发投资322亿元，比上年同期增长80.4%，比5月增长33.4%。

　　解读：市统计局表示，房地产开发投资的大幅回升，主要是今年以来政府土地一级开发投资带动影响，如果扣除土地一级开发投资影响，上半年完成开发投资仍然下降20.5%。此外，由于土地一级开发多为前期或拆迁等费用支付，相关费用形成的投资增长较快。

　　开发面积降幅有所缩小

　　上半年，全市商品房竣工面积为789.5万平方米，比上年同期下降3.4%。其中，住宅竣工面积为519.8万平方米，同比增长4.9%。截至6月底，全市商品房施工面积为8130.4万平方米，比上年同期下降1.7%。其中住宅施工面积为4598万平方米，同比增长0.2%。上半年，商品房新开工面积为831万平方米，下降31.5%，降幅比1-5月缩小16.6个百分点。

　　解读：北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴表示，与土地招拍挂的热度相比，上半年北京房地产开发还未迎来高潮。这一局面主要受前一阶段开发商谨慎观望的态度影响，前期投入迟缓。于秀琴认为，随着下半年投资信心回升，新开工面积会明显增长。

　　开发商项目到位资金充裕

　　上半年，房地产开发企业本年到位资金2298.8亿元，比上年同期增长58.4%。其中金融贷款增长最快，为959.2亿元，增长1.2倍；自筹资金和定金及预收款分别增长11.4%和36.8%，为351.2亿元和624.1亿元。

　　解读：链家地产研究部主任王志伟表示，企业开发项目到位资金呈全面回升态势，主要受宏观环境和市场回暖影响。自去年9月份开始，不仅国家实行降息政策减免二手房交易税费，北京市还在春节前出台了15条楼市新政，这些措施在很大程度上降低了二手房的购房成本，从而拉动成交量回升。此外，银行信贷的大量投放，也对房地产企业资金回升起到了突出作用。