8.8亿起拍 “商务地标”今日试温土地市场

　　今天上午，位于成都市武侯区领事馆路和成华区多宝寺的两宗土地将被推上拍卖席。其中，领事馆路地块尤为引人关注，该地块净用地面积66亩，起拍价（含出让金）1350万元/亩，有城南的“商务地标”之称，拍卖前景一直被业内所看好，甚至有声音认为，该地块很有可能将成为今年的“地王”。

　　供小于求

　　领馆路地块提前称王

　　将于今日进行拍卖的武侯区领事馆路地块似乎格外扯人眼球。该地块总面积88.39亩，净地面积约65.5233亩，总容积率≤8.0，建筑高度≤120米，以商业金融业用地为主，其8.8亿元的起价足以傲视群雄，并被贴上了“地王”的标签。由于地处成都商务中轴线的黄金地段领事馆路，是成都稀有的高端商务开发用地，该地块投资开发的巨大潜力被各界所公认。此外，就在同一天，另外一宗净地面积约为28.3亩的成华区多宝寺地块也将走上拍卖席。该地块净地面积约28.3亩，起拍价360万元/亩，总容积率≤3.6。

　　提前被冠以“地王”之称，领事馆地块在备受关注的同时，其发展前景也被业内寄予厚望。据世家机构分析，领事馆地块所在区域是成都市较早形成的具有成熟生活氛围的生活区——棕南---棕北片区，有“城南富人区”之称。目前区域内生活区主要分为三个群落，中国科学院成都分院生活区、棕北社区以及棕南社区。区域内新增居住用地供应有限，随着城市空间的日益发展，处于城市核心的本区域内未来价格走势将随着日益严重的供不应求而走高。

　　市场理性不会上演天价成交

　　2007年9月20日，来自香港的九龙仓公司以72.4亿元的天价格拍下了大慈寺以西红星路以东(原成百)地块，算下来，这块82亩的土地每亩成交价高达8800万元，一举刷新了成都土地交易的历史纪录，这一天，也因此而被载入成都地产史册。最近，随着全国楼市的走强，土地市场也热火朝天，一线城市地王频出。今天，这样的奇迹是否能在成都上演？

　　根据世家机构的分析，近年来，棕南、棕北片区内仅出让了来福士广场和华宇集团用地两个地块，省博物馆地块在2006年由凯德以1780万/亩的天价拍得，省财校地块在2007年由华宇集团以1530万/亩的价格拍得，虽然两地块位置相当，价格也相差无几，但是在拍卖时的房地产市场背景下，却有着天壤之别。2007年以前，成都市房地产市场发展波澜不惊，省博物馆地块拍卖是独占鳌头；2007年随着成都市被确立为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”后，受此利好因素影响，成都市土地市场可以说出现过一段时间的“疯狂”期，但后来受到国家宏观调控政策的影响，成都市土地市场日渐趋于理性。至今仍然保持着这一态势。因此，纵然身披“地王”的外衣，领事馆地块也不会上演九龙仓天价拍地的一幕。

　　成交预测最高上探2300万元/亩

　　根据规划，领事馆地块将以商业金融业用地为主。而世家机构认为，目前，这一区域内的写字楼呈散点状分布于各处，没有一定规律，并且多为年代久远的建筑，配套设施较为落后。其出租率均在90%以上，有很多中小企业已入驻交通干道旁的住宅，使得不少住宅楼已演变成为商住两用楼。由此可见，这一区域办公物业需求较大，而目前区域内现存写字楼大多体量较小，且潜在写字楼项目也不多，虽然商住两用楼在一定程度上弥补了区域内办公物业供应不足的缺陷，但是与整个区域内办公物业的需求却极不相称。周边推售项目即便有也略显稀少，且均以甲级写字楼或者高端城市综合体项目示人。根据目前市场情况以及各类物业在项目开发中的作用，预计领事馆地块住宅毛坯整体均价约为8000元/平方米、商业均价为15000元/平方米、写字楼均价为13000元/平方米、服务式公寓均价为12000元/平方米。按照税后成本利润率10%为目标计算，可承受地价为1913万元/亩。如果价格预期更高，价格还可上探至2300万元/亩。