最近一周全国楼市成交暗淡

　　调控楼市，四招能否见效

　　■ 据新华社报道

　　最近一周（７月２０日至7月２６日），楼市成交情况较为暗淡。据中国指数研究院的最新监测，在全国监测的３２个大中小城市中，这一周楼市成交面积环比上升的城市有１３个，不足总城市数量的一半；而在楼市成交面积环比下跌的城市中，环比降幅超过１０％的就有１２个。

　　在１０个重点监测的城市中，楼市成交面积环比上升的只有４个，分别为重庆、上海、北京、武汉。在环比下跌的城市中，环比跌幅最大的为深圳，达到３６．９７％。

　　这是否因为各种针对楼市的调控措施发挥了作用？

　　２００９年上半年，国内各主要城市房地产市场迎来“量价齐升”的上涨行情，某些城市的房地产销售价格甚至已经达到或超过了２００７年的最高水平。从６月底开始，各主要职能部门开始重申各项房地产调控措施，针对楼市的调控在沉寂了数月后重装上阵。

　　二套房贷重在执行

　　如果严格执行二套房贷政策，购房者贷款２０年购买一套价值１００万元的第二套普通住房，将多支付１４万元的利息。

　　日前，银监会召开“第三次经济金融形势通气会”时强调要严防房地产市场风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。而在此前，银监会已经下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。“二套房贷从紧”引人关注。

　　“二套房贷政策从紧的说法其实并不准确。”北京中原地产三级市场研究部分析师靳瑞兴表示，银监会关于二套房贷的政策实际上始终处于执行状态，关键的问题是商业银行执行力度是不是足够大。从整体购房人群来看，自住和改善者仍占据大多数，因此对整个市场的影响依旧有限。

　　集中推地难抑高价

　　尽管国土资源部表示“地价成本并非推高房地产价格的主要原因”，但各地频频出现的“地王”还是抬高了人们对房价上涨的预期。北京我爱我家市场研究部研究员秦瑞表示，“土地供应的稀缺性容易给开发商造成‘坐地起价’的市场环境。高地价的出现也容易助长小业主们惜售、观望的情绪，在二级市场制造涨价的氛围。”

　　“集中推地有助于改变土地市场‘资源稀缺’的预期，进而可以遏制由此产生的惜售与涨价行为。”秦瑞表示，“不过，对于‘地王’的出现也必须冷静分析，集中推地后，高价成交的情况仍然可能出现。”

　　捂盘惜售如何定义

　　遏制“捂盘惜售”正成为各地政府近期不约而同的做法。上海市７月１７日出台了《商品房销售方案备案管理暂行规定》，规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示。房地产开发企业应尽快申请预售、房管部门尽快审批。北京市建委最近也召集开发商集中盘查捂盘现象。

　　有业内人士表示，自２００６年住房城乡建设部首次对房地产市场的“捂盘惜售”进行专项整治以来，目前并没有一个对于“捂盘惜售”行为非常准确和权威的界定，这可能会影响到执法过程中的落实。

　　结构调整不改大局

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，目前的调控仍为结构性调整，下半年楼市不会发生方向性变化。

　　“目前的政策对市场的影响有限，”秦瑞表示，只要存款准备金率、利率两个重要的杠杆不发生变化，房地产市场整体的格局不会出现根本性的变化。

　　“今年出台的房贷利息七折优惠，营业税、交易税减免等促进房地产发展的政策多以一年为期。年内房地产市场的政策性拐点可能会出现在第三季度宏观经济数据公布之后。同时，根据政策传导效应的滞后性，即便宏观调控措施真的会在年底发生变化，其对房地产市场的影响最快只会在明年年初显现。”秦瑞说。