购房人心态趋理性

　　７月的最后一天，唐小姐终于交了５万元定金给房主，为一个月以来的看房经历画上句号，这个结果显然让她非常满意。

　　７月３１日晚１０点记者收到唐小姐发来的短信：“１７２万定下来一套１２３平方米的房子，合同已签。

　　在记者接触的众多买房人中，唐小姐属于最晚出手一批中的典型代表，他们普遍拥有一到两套住房，再次购房多为改善居住条件或者孩子上学，这些人多被市场冠以改善型需求之名。在高房价导致刚性需求不断萎缩的前提下，他们的入市被认为是支撑楼市下一步继续向上的主要动力。

　　然而，本报记者在对一些改善型需求买房人进行采访的过程中发现，以改善型需求为主的楼市接续力量，在此轮房价上涨中显得非常理性，多数是出于迫切的现实需求，头脑发热跟风买房的人比重很小，且更看重房产的保值功能而不是寄望于增值。其中唐小姐的购房经历和心态变化在这些人中具备一定的典型性。

　　自６月份确定再购买一套房子以来，她的心情可谓一波三折。考虑到新房价格过高，务实的唐小姐很早就将目标确定为房龄小于１０年的二手房，并将几乎所有的空闲时间都花在看房子上。兜兜转转一圈下来，购房目标不得不从西三环转移到南二环，最后买的房子却在东四环的四惠附近。

　　回首起这段买房历程，唐小姐感慨颇多：“北京的房子价格太高，特别是西边和北边，位置和环境稍微好些的次新房动辄就得每平方米一万七八千元，只有南城的房子价格相对较低，但是小区配套和周边的环境都存在一些缺陷。”

　　唐小姐看房子的地域变化或多或少地反映了她买房心态的变化，本报记者在采访中了解到，最早看中西三环附近的二手房主要是出于距离工作地点较近考虑，此后迫于资金压力不得不转向南二环，则是出于资产保值需要，而最终确定四惠是综合考虑了两者的平衡，“选择了性价比最高的房子”。

　　在这个过程中她还出售了手中一套位于通州的房产，而之前并没有先卖再买的打算。“我几乎看遍了北京四环内户型较大的次新房，对房价未来的走向也从最初的确定会涨变成看不清楚。原本刚开始看房时我认为购买房产至少可以实现保值的目的，但看了将近上百套房子后，我对此产生怀疑，如果房价已经高到普通购房人不能承受的地步，那么谁来接这最后一棒？”

　　为了降低风险，她最终选择了出售一套房子的同时再购买另一套，以达到降低风险的目的。值得关注的是，无论购买唐小姐老房的购房人，还是她购买新房的房主，都通过这一买一卖的关系实现了房子的升级换代。其中购买唐小姐位于通州房子的买房人以８０万元的价格出售了一套５０多平方米的房子。卖房子给唐小姐的人在此之前就已经购买了一套３００万的高档住宅。三个既是买房人又是卖房人组成的升级置业链条，在当下的楼市颇具代表性。

　　改善型需求成主流

　　经历过一段时间的量价齐升后，业内外都预言随着累积需求的逐步释放，下半年二手房市场将难以为继，会逐渐回归到一个相对较低的合理水平。而作为２００９年下半年的开端，７月市场价量在高位上进一步明显上涨，市场所表现出意料之外的持续过热，业内分析人士指出，改善型需求的进入客观上起到放大购房需求的作用。

　　来自多家房地产经纪机构的统计数据显示，北京二手房市场的购买主力正在不知不觉中发生变化，从春节后的首次置业需求为主变成改善型需求占据市场主流，这个趋势在６月份便已经显现，进入７月后越发明显，其突出的特征是大户型占据的比重越来越大。

　　来自“我爱我家”的数据显示，７月１２０—１５０平方米大户型房源的成交比重增势最为显著，环比涨幅为１．２８％，其在整体交易比重中的所占份额上升至８．４５％，为今年以来的最高值；相比之下，９０平方米以下区间的成交比重则较６月下降０．１６％，目前的所占比重为６９．７２％。

　　“链家地产”市场研究部认为，市场率先回暖的，主要为迫切的刚性需求，这样的需求往往是初次置业者，而以升级置业、或者为孩子上学、为父母购房的改善型需求则是兼顾投资性质，因此有着市场回暖预期较强后再入市的特殊心理，也就是说往往较初次置业者稍作滞后，这也就导致了二手房成交面积逐月向中、大户型转移的根本原因。

　　“此外，总价档位逐步向中高总价转移，尤其是１５０万—２００万元房产上涨最为突出，成交涨幅环比上涨１７％左右。”“链家地产”市场研究部的分析人士对本报记者表示，这一方面源于中大户型成交的上涨，另一方面源于单价的快速上涨。

　　“我爱我家”综合各项数据指出，由于受到投资客群陆续入场的影响，７月中高总价的房源交易量攀升明显，其中９０万—１２０万元区间的成交比重上扬至２３．９９％，环比增幅２．０１％，成为二手房市场的第二大成交区间，而成交比重最高的则被１２０万元以上区间摘得，其已增至整体交易比重的２７．７９％，环比涨幅高达４．３１％；与之形成鲜明对比的是，９０万元以下的三个区间均表现出不同程度的滑落态势，其中５０万—７０万元区间的环比跌幅达４．０５％，其成交比重已减少至１７．９３％。

　　业内分析人士指出，春节过后北京二手房市场长期处于量价齐升状态，不断攀升的房价客观上对购买力相对较弱的首次置业刚性需求形成挤出效应，而改善型住房需求的进入弥补了市场需求的空缺，导致出现量价继续攀升的局面，未来楼市的走向将取决于购买力的持续性。