张艳红

　　在交易中，永远别轻信你眼睛所看到的，特别是当交易价格已“不合理”时。开发商在土地市场上不惜高溢价拿地的背后，或许也与相关部门对其违约行为的“睁一只眼，闭一只眼”不无关系。

　　从2008年福建的一个开发商主动“断臂退地”，到后来上海苏宁环球“因规划问题退地”，再到日前广东佛山市政府主动收回“地王”，一连串的事件都指向一个尴尬的现实：2007年全国拍出的数个“地王”中，已经有多个最终成为无法完成的“交易”。

　　当土地价格快速攀升，甚至超过当前房价之时，并不意味着开发商会为自己的追高行为“埋单”，更不意味着，用简单的土地成本、建安成本、管理成本所加权的住房成本具有绝对的可参考性。如果你固执地认为，楼面地价达到1万元/平方米，房价至少要到15000元/平方米才能保本时，你也许就犯下了一个“流于表面”的错误。

　　首先，在现有的政策环境下，开发商高价拍得土地之后，如果发现市场不如预期乐观，那么开发商是可以“违约”的，因为“违约”的成本相对而言是比较低的，无非是罚没保证金。以富力地产在佛山“地王”中的损失为例，2.4亿元的保证金相对于47亿元的总地价来说，占比仅5%左右。

　　还有的开发商则以更加高明的“方式”来“推翻拍卖结果”，即找出政府违约的理由，这样，开发商不但可以全身而退，连保证金都原数退还。

　　其次，即使不退地，开发商会以“退地”为要挟，让地方政府从中协调，调整规划，增加容积率，使楼面地价下降至“合理”水平。这样，当你买房子时，可能只看到开发商在高土地成本的背景下“亏本卖房子”，却不会留意到，小区的密度已经悄悄地变大。

　　事实上，开发商之所以敢在土地市场忽视市场风险，实在是因为目前国内参与土地拍卖的成本太低，数百万或者数千万元的保证金，就可以参加数十亿元的土地拍卖，“搅局”之后还无需承担严重的法律和经济制裁。

　　也许香港的经验值得我们思考和借鉴。在香港，土地竞拍人在拍卖会结束必须立即支付银行本票（相当于现金）。如果不能立即支付银行本票，则该块土地拍卖失效，没收保证金的同时，竞拍人还要承担该地块重新拍卖后的差额，及相关经济和刑事责任。

　　也就是说，如果一个开发商以100亿元获得一个“地王”后不付款，那政府将没收保证金，然后安排这块地重新进行拍卖，如果仅以60亿元成交，那么40亿元的差额就由该开发商承担。此外，开发商还需承担相应的信用、经济和法律责任。

　　显然，与香港相比，目前相关部门对土地出让金的支付规定仍相当宽松，这也导致开发商在以少量资金获得高地价的地块后，推高了公司市值，获得更多融资，同时也推高了房价，最终将风险转嫁给银行。也许，从拍地的源头开始对开发商进行严格约束，远比在开发商拿地后再以清理闲置土地的名义进行所谓的“处罚”更为有效。