租金不敌房价涨幅，难以“以租抵贷”

　　郝倩

　　虽然质疑声不断，但是买进上海的住宅物业看上去仍充满诱惑。因为楼价的走向绝非保守人士所称的“稳定”或是“微涨”那么温和。3年内楼价翻番，这就是上海住宅市场中部分项目的真实写照。

　　事实上，上海的住宅价格在过去3年间几乎都实现了50%以上的升值，部分项目的成交价更是翻番。上海某中介代理机构最近的一份统计数据显示：若按照上海的环线粗略划分，上海一手住宅外环以内成交价涨幅近八成。其中，内环以内的价格涨幅为75.8%，中外环间为77.3%，最高的内中环间成交价增幅为83.6%。但是，由于供应量多存在于外郊环，而该板块3年内的增幅仅有56.6%，所以直接导致上海全市过去3年的住宅价格上涨幅度只超过50%。

　　“事实上，从个案来看，有些楼盘的销售价格早已翻番。而这一波行情正在挤压成交量，如果房价继续快速上扬，市场可能重新步入价高、量低的恶性循环。”上海台庆房产副总经理陈史翎对CBN记者分析称。

　　疯狂的“外环内”

　　过去3年，上海距市中心1个小时车程半径之内的各板块房价上涨速度接近疯狂——好像宏观调控从来没有发生过。在内环内，上海传统的高档地段，2006年的成交均价为1.82万元/平方米，但是今年已经上涨至近3.2万元/平方米，涨幅近76%。

　　就个案而言，虹口区内环内的瑞虹新城，2006年均价为1.56万元/平方米，但是今年价格已到2.74万元/平方米，涨幅接近76%。此外，内中环的达安春之声花园2006年的成交价为8307元/平方米，但2009年的均价已经相较之前上涨超过92%。

　　楼市疯狂的个案比比皆是。在上海内环内，上海绿城的景观二手房2007年的售价为1.2万元/平方米左右，现在售价冲高近3万元/平方米。临近静安区的新湖明珠城在2005年售价仍不足1.5万元/平方米，现在售价涨幅与上海绿城持平。同样，北区的超级大盘中远两湾城2006年售价仅在1万到1.2万元/平方米徘徊，现在则早已轻松越线2万元/平方米。

　　非但内环内涨幅过半，中外环、内中环的楼盘价格涨幅也可轻松越过80%。其中，处于外环线交界地带的上海阳城凭借地铁的便利，从2005年底的7000元/平方米，一跃至2006年底的1.4万元/平方米左右，到2007年，楼价轻松越过1.6万元/平方米。综合计算这一楼盘价格上涨超过了100%。

　　甚至有些年头更久远的楼盘早已经过了两轮的楼价涨幅，售价也实现了“连空翻”。被上海业界视为经典的仁恒滨江就经过了两轮的涨幅。该楼盘2003年售价约为1.8万元/平方米，3年后翻番至3万元/平方米，今年的二手房最新成交价格则在4万~4.5万元/平方米之间。同样，上海阳城在2003年时一度售价仅4000元/平方米左右，仅为目前售价的1/4。

　　与大踏步提价的楼盘相比，在涨价中行动缓慢的外环内楼盘仅为少数。受限磁悬浮的传言，万邦城市花园的售价多年前已经超过1万元/平方米，但在过去三四年的时间，二手房报价仍然停留在1.6~1.7万元/平方米之间。

　　因为地处外郊环，“超级大盘”奥林匹克花园三期3年前售价已经逼近1万元/平方米，现在仍是刚刚越过1万元/平方米的大关，多年间价格升幅为8.4%，每年的升值回报不足3%。同样地处该板块的皇都花园二期3年内涨幅则为16.4%。即使是位居涨幅高位的上海康城三期的价格涨幅也仅达到40%左右。

　　外郊环销售价格的缓慢增长将上海房价涨幅拉低。陈史翎认为，因为外郊环的充裕供应，且自住客占绝对比重，所以直接导致外郊环失去定价权，涨幅缓慢。究竟房价涨幅是否还能重复之前6年中2个“前空翻”的神话，目前还未可知。

　　越卖越贵，越租越便宜

　　随着日积月累的房价走高，“以租养房”这一理想状态早已不复存在，这也是近期一些“刚性投资者”感觉略有缺憾之处。“由于现在上海的房价仍落于香港1/3上下，所以真的有来自港澳台的买家将当地的房子卖掉，然后在上海买入房产。对于这些境外买家来说，3万元到4万元/平方米的物业令其心动，他们希望类似的物业可以在两三年内升值至5万元/平方米，甚至更高。”上海古北板块一位中介门店经理对CBN记者介绍。

　　在该经理看来，这些买家更倾向于带有租约的物业。CBN记者了解到，一位境外人士看中陆家嘴板块世茂滨江花园的一套房源，该房源所带租约为月租1.5万元，于是欣然买入。另外一个案例发生在6月份，当时一位买家从中介行听说一个陆家嘴楼盘卖家定价约5万元/平方米，但是租约中的月租已经达到1.7万元，所以买家根本没有看房，便当场拍板，几个小时后付清定金。

　　按照此中介对CBN记者的分析：虽然月租不能全部覆盖所有的月供，但是6月份买入，现在楼价已经从5万元/平方米蹿升至6万元/平方米，升值速度仍令人咋舌。

　　另一位“刚性投资者”则对CBN记者坦言，她对投入房产的回报率并不那么乐观，假设考虑到通货膨胀的因素，5年内房屋总价值可以实现50%的增幅，即可高于银行利息收入，“已经很满意了”。另外，她希望在租金层面，每个月的月租可以达到支付月供的70%到80%。

　　“但是从目前的房价看来，"以租养房"完全是奢望。”另一位资深投资者对CBN记者坦言。以他个人投资经历来看，其位于黄浦区一套总价400万的三房，6年前月租金已高达8000元，至今几乎没有任何涨幅。这也是目前上海内环内一个普遍可以接受的租金水平。

　　“如果首付160万元，贷款240万元，则意味着20年每月的月供约为1.5万元。而现在市场上可接受的月租仅是月供的一半；同理，一套小陆家嘴总价700万元的房源，若贷款400万，则每月月供为2.46万元左右。即使可以1.6万元月租租出，扣除5%税款以及物业管理费等，最终依然租不抵贷。”他同时强调，上述假设仅是建立在目前利息水平之上，“升息”后房租占月供之比将更低。