采用央行主导模式，集结金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团物业资源

　　为力争率先在国内推出REITs试点，浦东果断放弃“证监会版”方案。CFP资料

　　早报记者 杜琴庆

　　“上海版”REITs（房地产投资信托基金）方案已报送上海市有关部门。

　　早报记者昨日了解到，最终上报的方案具体有三个：一为浦东新区方面起草的“央行版”方案，涉及金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团四家大型国企的物业资源，通过银行间市场发行；一为同样采用央行主导模式的“陆家嘴方案”，该方案由陆家嘴集团自行设计，涉及陆家嘴集团旗下的三个楼宇——包括渣打银行大厦、陆家嘴软件园的两幢办公楼宇；此外就是“证监会版”方案，借助交易所市场发行。

　　知情人士透露，考虑到法律、税收障碍相对较多，由证监会主导的发行股权类产品的方案虽未被放弃，但已基本与首只REITs产品无缘。

　　“期待给予浦东地区先行先试的政策，一旦相关政策有所突破，（证监会主导的方案）便可立即开展试点。”知情人士如是说。

　　据推断，最终方案很可能以“央行版”方案为主，并糅合“陆家嘴方案”。

　　根据“央行版”方案，金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团将提供年租金收入可达4.7亿元的物业，把这些物业未来10年的租金收益权“打包”设立信托，然后由发行人委托主承销商，在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证，募集资金总额将达35亿元。

　　据了解，置入REITs资产包的资产均为上述四大集团旗下优质资产。上述知情人士透露，四大集团置入的物业均有1年以上经营历史，出租率超过80%。

　　此前，有媒体报道，金桥集团、外高桥集团和张江集团三家公司拟将旗下工业地产打包上市，涉及物业总数达105项，建筑面积合计约139.61万平方米。

　　据悉，为力争率先在国内推出REITs试点，浦东新区不仅果断放弃“证监会版”方案，选择由央行主导的债券型REITs模式，更是邀请了中金公司担任此次REITs发行的主承销商，并约定由中金公司余额包销，以保障顺利发行。中金公司曾于2006年承担了国内首例企业资产证券化（中国联通CDMA网络租赁费收益计划）的运作。

　　此前，全国工商联房地产商会在北京召开的全国房地产商会秘书长会议传出的消息显示，北京、上海、天津将成为REITs首批试点城市，其中，浦东的REITs方案有望在三季度进入市场。

　　◎　记者观察

　　“收益率至少要达到6%”

　　早报记者 杜琴庆

　　REITs的收益率能达到多少，无疑是市场最为关心的。

　　“收益率要等发行前几天按市场行情才能最终确定。”一位参与方案设计的机构人士透露。

　　对于机构投资者而言，10年期的REITs的年化收益率起码得高于6%才具有一定的吸引力。对比10年期国债和企业债而言，目前10年期的国债收益率为3.521%（无需缴税），而一般企业债则为5%以上（含税）。

　　但早报记者根据REITs方案初略估算，按照“央行版”方案所述，REITs资产包中年租金收入共计4.7亿元，如果未来10年内租金难有大幅度上涨，则平均每年的收益率很难达到6%。

　　“如果收益率过低，就算发行成功，REITs作为资产支持证券的一种形式，未来在银行间的流动性也不会好，因为目前市场资产支持证券的产品整体规模就很少，再加上属性较为复杂，并不受机构青睐。”渤海证券债券分析师徐华说。

　　从发行成本来看，“央行版”方案的成本略低于银行借贷等常规融资模式。据悉，包括发行中介费用在内，浦东这套REITs方案的融资成本约4.7%，可比传统融资模式节约成本约0.5%。