经济观察报 记者胡芳洁8月12日，首创置业正式披露今年1-7月的销售业绩，截至7月底，首创置业旗下楼盘实现销售签约金额64亿元，较去年同期上涨246%，完成全年60亿元销售目标107%。首创置业自2005年实质性启动异地扩张以来，已进入北京以外的6个城市。
然而，据本报了解，其一半以上的销售额，由销售面积只占总体二至三成的北京项目贡献。
而另一个事实是，自2004年9月，首创置业获取京棉地块——北京市场最早通过采用招拍挂出让的土地之一，一直到2008年，首创置业再也没有在北京市场新增任何土地储备。业界一度风传北京地主由于南方军团入京，无地可拍了。
正是2004年之后，公开市场激烈的土地竞争，使得首创置业出走北京。
“这5年来，我们一直都是想在北京参与拍地的，只是没有机会。”首创置业副总裁胡卫民8月20日对本报表示。
今年6月，首创置业通过公开竞争，获取北京CBD区域郎家园6号地一级开发权。这一突破性的举动，似乎预示着首创置业实质性的回归。
第一单之后的演变 如果算谁是最早进入北京土地公开拍卖领域的企业，首创置业绝对排得上。
2004年9月29日，北京市公开出让京棉集团一分厂地块，这距全国全面实行土地招拍挂制度的8月31日，相隔不到一个月。
这次出让中，首创置业一举夺得该地块，成交价格约10亿元，楼面地价2000多元/平方米。
当时该地块周边没有可供参考的项目，招拍挂全面实行不久，众多开发商对地价的预计还处于不确定中，最终首创置业以底价夺得该地块，即后来A-ZTOWN项目。
首创置业人士表示，由于招拍挂早期，开发商对土地的犹豫不决，这块的具体条件也有一些限制：一是10亿元的起价并不低，另外，当时对付款条件也有严格的限制，必须在一个并不长的规定期限内，付清全款。这和之前土地的协议出让方式存在很大的不同。
据了解，土地出让的时候，当时北京纺织控股有限责任公司作为一级开发商，还没有完成一级开发。土地先出让之后，有了土地出让金，纺织控股才用这笔钱去完成拆迁、安置员工等事项。由于没有完成一级开发，拿地后期的风险也是明显的事实。
“我们和纺织控股比较熟，对后期的风险有把握，所以才敢拿这块地。”首创置业人士表示，这也是首创顺利拿地的原因之一。
实际上，纺织控股的一级开发，和首创置业的二级开发是交叉进行的。纺织控股整理好一块地，首创置业先进行开发，再等新的地整理出来。当首创A-ZTOWN首次开盘的时候，售楼处还是原来纺织控股的办公楼改装成的。
“后来不让毛地直接挂牌了，从毛地到二级用地，周期变得很长。其实当时这个模式有一个好处，分期交地，很快就形成了有效供应。”胡卫民表示。
首创置业或多或少扮演了一个吃螃蟹的角色。事实证明，首创置业的这次出手是明智的。
2005年，A-ZTown以7500元/平方米的价格开盘，创下区域楼盘售价的新高，此后一路攀升，2007年底超过2万元/平方米。2008年，成交均价为15800元/平方米。这与当时不到3000元/平方米的楼面地价相比，可谓天壤之别。
困惑与行动 不过，激进的土地价格，很快就让这个先驱者困惑起来。此次之后，首创置业没有在北京公开的二级市场获得一块土地。
2005年，首创置业开始实施异地扩展战略。截至2008年底，首创置业拥有的土地储备可建楼面面积约为712万平方米，其中北京占9%，另外91%，分布在天津、沈阳、成都、重庆、西安和无锡。
但作为一家老牌的、起源于北京的国有企业，面对北京房地产市场的风生水起，首创置业近4年来，只是热闹“地王”的旁观者。正如胡卫民所说，首创在北京拿地的愿望，这几年来一直都有。
2007年5月，北京市海淀区西三旗限价房地块招标出让，作为该地块的一级开发商，首创置业参与了该地块的竞争，但最后还是与其失之交臂，被北京住总获得。
今年以来，通州、大兴地区出让的多块土地，以及不久前北京建工获得的北京最大的限价房地块，首创置业都参与了，但最终都没有斩获。
“接下来的重点是环渤海、京津地区，北京是我们的基础和核心。”胡卫民表示，从业务区来讲，北京一直是其重点。
战略走向 今年6月，首创置业通过公开拍卖方式，以3.4亿元的价格，购入郎家园6号地。该地块位于北京市CBD核心区，土地面积约2.3万平方米。
据本报了解，该地块目前为工业用地，据北京CBD整体规划，未来将转为商业居住用地，而首创置业通过此次交易获得的，是该地块的一级开发权。
该地块是首创置业通过北京产权交易所竞购所得。据首创置业人士表示，该地块是宜家医药集团的办公楼和厂房，此处挂牌，是将其土地、地上建筑物和设备打包转让。首创置业将对该地块进行规划、整理和拆迁。
“目前土地已经拿到，和土地方也已经做了交接，正在做规划报批。这块地地上是办公楼和厂房，没有居民，整理的阻力和不确定性很小。”胡卫民表示。该地块转为商业居住用地上市，大概还需要一年至一年半的时间。
尽管该地块地理位置优越，但一级开发以后要上市交易，如果要获得其二级开发权，首创置业依然必须面对公开招拍挂市场的考验。尽管首创最后能否获得该地块的开发经营权还是一个未知数，但早期介入毕竟能带来一定的优势。
首创置业总裁唐军在谈及此次成功购地时表示：“目前，土地市场的竞争激烈。为了增加土地资源，集团除了通过公开市场及兼并收购获取土地之外，还将与母公司首创集团的基础设施业务协调互动，通过早期介入土地整理积累土地资源。”
可见，首创集团的优势产业支持，将在首创置业今后的土地积累上扮演重要角色。首创置业正在加强北京土地市场的力度，具体存在哪些可能地块，本报还没有获知，但有两个方向已经较为明确。
从战略上看，首创置业未来在北京的发展，去城市中心化趋势明显。目前，首创置业在北京的住宅项目，如禧瑞都、A-ZTOWN、阳光上东等，大都在接近城市中心区域，而从首创参与大兴、通州地区土地竞争，以及参与限价房土地竞争上看，多在离城市中心相对较远的地区。
而胡卫民也肯定了这一点。他表示，首创置业在北京接下来的一个战略取向，就是在非核心区域、但是交通便捷的地区，发挥综合营运的优势来进行完整的生活设施的建设，以住宅为主，兼顾商业和配套。西安首创国际城就是如此，在北京可能也会这样做，在位置比较偏、但交通便利的区域，发挥综合营运的能力，来进行开发。
强调交通条件（地铁、高速公路），是首创置业在北京发展的关键诉求，这与首创集团的战略完全吻合。从而我们得到了首创置业接下来的两个最可能方向：一是大兴方向，一是京津方向。
胡卫民表示：“交通是比较关键的因素。我们比较看重京津一体化，有高速公路、铁路；大兴方向，有地铁线和机场。”他还表示，关于土地资源的积累，首创方面已经在与相关的政府部门接触。
城市基础设施建设和运营，是首创集团的主要业务之一交通道路项目包括京通快速路、京津高速公路（天津段）等，地铁项目包括地铁4号线、5号线和13号线。其中延长线进入大兴区的地铁4号线和京津高速公路，正符合上述两个方向。
尽管在今年大兴、通州以及限价房土地竞争中，由于土地价格超过预期，首创并没有冲动拿地，而大兴区未来潜在的土地储备，也在为首创置业拿地提供可能性。
“我们会根据自身的发展，来调整经营策略。尤其是今年，北京的土地价格已经偏高。如果非要去举一个地王，我们也是可以拿到的。我们的投资策略是比较理性的。”胡卫民说。
8月中旬，首创置业发布公告，已获准公开发行不超过18亿元公司债；随后，首创置业又发布今年1-7月销售业绩，签约金额达64亿元，较去年同期上涨246%，已超过其全年60亿元的销售目标。
据首创公告，18亿元公司债期限不超过10年。据本报了解到的消息，公司在最近一两个月之内很快就会发行；此外，18亿元中，只有一部分会用来偿还银行贷款，其余部分用于一般营运资金。
本着早期在北京积累的项目资源，首创置业在今年的销售回暖中并没有落后于大势。现金流的充沛，正在为首创置业5年后的真正回归积攒可能性。
来源：经济观察报
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