编者按：

　　既非完全市场化，又非完全政府保障，性质略带模糊的经济适用房(简称：经适房)，因暗藏寻租空间，自推出后便争议之声不断。而今年一些城市相继出现违规摇号，出租、弃购经济适用住房等现象，使各界对经济适用房是否还应继续存在的争辩之声更加激烈。

　　建经济适用房，政府初衷是解决中低收入群体的居住问题。它顾名思义应该有两大好处：经济性和适用性。所谓经济性，是指住房的价格相对同期商品房，适合中低收入家庭的负担能力；所谓适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。

　　就像一枚硬币有两面一样，经适房在给一部分中低收入阶层带来住房好处的同时，也暴露出它在审核、分配、使用过程中出现的各种问题，比如不经济、不适用的现象。作为相对稀缺的住宅产品，经适房在规划、建设、销售和转让过程中，如果做不到全程公开透明，就难以避免暗箱操作，最终使其沦为权力寻租的对象。

　　北京：蛋糕还是鸡肋？

　　作者：实习生张昊北京报道

　　8月21日下午，北京市海淀区政府网站公布了《关于时代新苑限价商品房项目配售的通知》。这个通知意味着，海淀区像小周这样的2883个“申请一居的普通户”又一次无缘限价房配售。

　　小周2006年大学毕业后分到了北京的一家国企，由于小周的单位为他落实了户口，跟上百万在北京打拼又没有取得北京户口的“北漂”们相比，小周多了一个希望——限价房。不过，让小周无奈的是，每次申购限价房，他都会被一些“莫名其妙”出现的“优先户”挤到了后面。

　　限价房是北京市目前保障性住房的主要形式。在今年北京市推出的13个保障性住房项目中，限价房占到了9个，其余4个为经济适用房，而已售经济适用房因为出现了较普遍的出租现象已经引起了各界的争议，于是北京市建委将保障性住房的重点转为限价房。实际上，在大多数人看来，限价房同经济适用房十分相似，申请程序基本一样，只不过限价房价格稍高，但是惠及面更广。小周说：“我还是把限价房当作政府给我们的福利，我相信政府是希望解决我们的住房问题的，只不过这块蛋糕想要的人太多了。”

　　同样，经适房的问题不仅出现在配售资格的审定环节，全国各地还发生了多起摇号环节出现“连号”的事件，就是在最后的选房环节上也存在诸多不规范之处。北京“土著”小王前两年由于拆迁直接进入到一个经适房项目的选房环节。在选房现场，小王发现她的号码居然后移了5位，这就意味着户型和朝向较好的房子将要被“插队”的人选走。之后的场景更加令小王不可思议：在选房的末尾，出现了疯抢房源的现象，场面十分混乱。“而且，现场的工作人员根本就不管。其中的一个工作人员还对我说，如果我不要他就马上卖出去。”小王对那个场景至今记忆尤深。

　　已经有多位专家学者对现有的保证性住房政策提出了质疑。8月21日学者叶檀撰文指出，保障性住房目前出现的问题在“法治和市场均不完善的环境下，很难根治。靠加强监管、靠增加工作人员解决这一顽疾，并不现实。”经济学家茅于轼也因为一直主张叫停经济适用房而引起激辩，他上个月在一期凤凰卫视的节目中说：“经济适用房的毛病就是，它认为有钱人能买房、没钱人不能买房这个市场是不对的，需要纠正，但是这根本纠正不了。政府应该帮助那些最困难的人解决住房问题，那是廉租房，而不是经济适用房。满足每个人对住房的占有欲，不是政府应该做的。”

　　“或许，限价房本身就是个鸡肋。”小周对记者说。小周的工作地点在北京的南三环，小周妻子的工作地点在东四环，而此次时代新苑项目位于北五环之外的昌平区东小口镇。“就算这次能买到，我也只能租出去，用那个房租补贴我在城里的房租。好在限价房跟经济适用房不同，限价房是允许出租的。郊区的房子我还是需要的，我将来要把我的父母接过来，可以给他们住。”正是基于这一点，小周判断，北京的房价不会降，“我这种情况太多了，多少房子都能卖出去。”

　　小周已经下定决心，一定要在年底之前买一套房。他一面对限价房还抱着一线希望，一面开始关注商品房和二手房。“没房子就不能要孩子，不能让孩子也跟着一起受罪。”小周还打算在40岁之前买第二套房，他要把他的父母接到北京来。“那你这一辈子，好像就是为了两套房子在奋斗，”记者对他说。“那不是很正常吗？”小周说。

　　 石家庄：经济了谁，适用了谁

　　作者：记者梁文君石家庄报道

　　也许，隔着一条街道，或者彼此是近邻，尽管我们住的房子的性质不同，你住的是商品房，我却是经济适用房，但是我们每天呼吸着同样的空气，享受着同样的阳光雨露，我们都是这个城市的居民。

　　按理说，经济适用房是国家解决中低收入阶层住房的一项重要措施，理应是利国利民的好政策，但是在风起云涌的房地产业中，在“保障性”与“市场化”之间，中国的经济适用房制度在断断续续实行了10年之际正遭遇前行之路摇摆不定的困局。

　　经济适用房制度成为当今中国楼市一个绕不开的重要话题。

　　而最近成为全国媒体聚焦的石家庄市房地产市场之所以被关注、之所以引起很大风波，就是该市房地产业中的两个不正常例子直接造成的结果。其一是北京媒体刊发《石家庄千套经适房遭弃购房管部门承认定价偏高》的报道在当地引起不小的风波；其二是国家发改委、国家统计局发布了7月份全国70个大中城市房屋销售价格，数据显示，7月，石家庄房价同比下降5.4%，同比降幅居全国首位，媒体评论认为这与该省实施的“三年大变样”不无关系。

　　尽管该市房管局相关负责人在当地媒体辟谣称“石家庄经济适用房弃购远没有"近千套"那么严重，经适房仍是解决省会住房困难家庭居住条件的路径之一”。但是，因为此篇报道引发更多的则是该市另一个经济适用房竟然被披露是石家庄市有关政府部门的“公务员小区”，而且，其房价确实很经济，面积确实很适用。

　　据了解，今年5月底销售的是安苑小区二期和南岭小区一期经济适用住房，两个小区可售房源共计3188套。此次公开销售的两个经适房项目的价格经物价局审批，已经公示完毕，其中最高价格为2930元／平方米。这就是媒体披露的千户弃购的经济适用房小区。据弃购户讲，弃购的原因主要是房价偏高，和周边商品房价格相差仅是每平方米200元左右，没体现出经济适用房的优惠幅度。而且，他们拿这两个小区和该市前两年交付使用的经济适用房小区雅清苑比较。

　　雅清苑地处二环以内，和安苑小区同时立项，不过交房时间为2006年8月31日，仅仅相隔3年，安苑小区的价格比雅清苑价格高出近千元之多。

　　另据消息，河北省提出，将在2年至3年内实现经济适用房和廉租住房二者保障条件的统一，即符合条件的城市低收入家庭，既可以选择经济适用房保障，也可以选择廉租房保障。

　　据了解，2009年度石家庄市计划收储土地约1万亩。而今年上半年，河北省商品房空置量已达281.82万平方米，各类空置房除经济适用住房减少外，同比均增两倍多。其中，90平方米以下及140平方米以上住房空置面积同比增长分别为242.8%、268.4%。

　　长期关注我国房地产业的律师陈志伟接受记者采访时表示，经济适用房制度现在走到了十字路口，当初的1999年，国务院提出的是建立以经济适用住房为主的住房体系，因为遇到亚洲金融危机，经济适用房体系建设被搁置，后来又重新启动。但是现在的房地产市场又如何呢？在保障性和市场化取向左右为难之际，近几年依赖土地财政的地方政府当然倾向于市场化，再加上实际运作中的不规范，经济适用房体系建设问题重重，而国外经济适用房制度运行比较好的是韩国和新加坡，这种制度在中国能否行得通，会不会水土不服，是废还是续，亟待高层定夺。

　　 沈阳：印证“车老板儿”式哲学

　　作者：记者孙智见习记者程景亮沈阳报道

　　在马头前悬一根胡萝卜可以让马儿跑得快又不偷懒。马儿以为属于自己的胡萝卜就在眼前，所以不停地加速，但是无论怎样努力，胡萝卜与马儿之间还是保持着初始的距离，看起来近在咫尺，但是却吃不到。这是一位车老板儿的哲学。这种“哲学”在沈阳经济适用房市场似乎也正在得到印证。

　　谁动了我的胡萝卜

　　在李伟(化名)眼中，他自己就是那马儿，经济适用房则是他眼中的胡萝卜。

　　2008年，李伟曾试图申请经济适用房。按照当时的沈阳市经济适用房管理办法，李伟只能在指定的楼盘和户型中做出选择。虽然当时沈阳市经济适用房售价以2980元／平方米为最高上限，但是考虑到生活、交通的便利性，李伟还是推迟了购房计划，期待2009年会有更合适的选择。

　　然而2008年末，坊间“沈阳拟停建经济适用房”的传言让李伟陷入恐慌，随后，沈阳市房产局发布的《沈阳市经济适用住房货币补贴办法》(以下简称《补贴办法》)则似乎印证了传言的真实性。

　　《补贴办法》规定，从2009年1月1日起，放宽购买经济适用房家庭人均月可支配收入标准限制，从2008年的“700元以下”提至“852元以下”。同时取消经济适用房指定楼盘、指定户型的限制。并根据不同区域，对符合购买经济适用房条件的家庭给予最高5.5万元、最低1.3万元的购房货币补贴。但是申领经适房货币补贴必须要先到社区领取表格，拿到资格认定书后，在3个月内购房，并且办完过户或领取房证，方可得到补贴款。

　　沈阳市经济适用住房发展中心有关负责人曾对当地媒体表示，限制标准的放宽可使更多的低收入家庭从中受益。但是对“沈阳2009年将停建经济适用房”的传言则没有做出回应。

　　“沈阳商品房的价格和经济适用房价格差距空间小，而且很多经济适用房区位也不理想，用货币补贴取代实物配售，就是鼓励老百姓买房”，沈阳一家本土地产商道出了《补贴办法》中的玄机。

　　分析人士指出，受金融危机和全国房地产行业销售受挫影响，2008年沈阳市存量房已经达到4000万平方米，而沈阳市每年房屋销售仅能消化1000万平方米。

　　停建经济适用房，并对昔日具备购买经济适用房标准的购房者进行货币补贴，就是迫使这批购房者融入商品房销售市场，借此消化掉房地产市场的存量，稳定房价。

　　胡萝卜是谁的

　　即便是充当了“消化市场存量房、稳定房价”的棋子，很多老百姓还是期望通过经济适用房圆自己的安居梦。

　　从一政府基层工作人员处获知，2008年，其所在街道办的居民申请购买经济适用房的热情就十分高涨，即便目前身边还没有一个人因为申请通过而获得政府的5.5万元补贴，但是居民申请经济适用房的热情却依然。

　　据不完全统计，今年该街道办共有1200余人申请经济适用房购房补贴，但截至目前，只有2人获批。

　　但即使有政府5.5万元的购房补贴，原本按“穷人经济学”设计的经济适用房却依然只能是马儿眼前的胡萝卜。

　　虽然《补贴办法》中规定，购房者可以通过申请抵押贷款购房，但是作为低收入人群，敢问哪家银行愿意放贷？即便银行放贷，依据沈阳目前的房价，购房者仍要担负沉重的负担。

　　参照辽宁省建设厅通报的今年前7个月沈阳市商品住宅成交均价4214元／平方米，一处50平方米房产的总房款为21万余元，去除政府补贴5.5万元，余款15.5万元。

　　假设购房者首付五成，按等额本息还款法计算，贷款年限为最高限30年，享受2008年12月23日利率下限(7折)，购房者还款总额将为135785.22元，月还款377.18元，占购房者家庭人均月可支配收入的44%。但在购房者获得政府补贴款之前，必须至少预先支付总房款的30%，即6.3万元。

　　有关专家认为，一边是取消经济适用房建设，而改以货币补贴的形式，一边是房价的持续上涨但是购房补贴数额却没有变化，最终只能导致“买得起经济适用房的人不具备购买资格，具备购买资格的却又买不起”，依然难解“住房困难”的迷局，而经济适用房则将逐渐沦为“空中楼阁”。

　　 贵阳：雾里看花

　　作者：记者管弦贵阳报道

　　“对于普通市民来说，经济适用房真是可望不可求啊！要怎样才能买到一套经济适用房呢？”这是2007年贵阳市一位市民往市长信箱发出的诘问。

　　时隔近两年，记者再看贵阳经济适用房仍有一种雾里看花的感觉。

　　门槛低一房难求是多数欲购经济适用房人们的切身感受，一些经济适用房还未建好，就往往被“内部”认购一空，团购、内购、熟人还有打折优惠，造成普通消费者认为房价高，并且难以买到。

　　据了解，按照《申请经济适用房条件规定》，只要是贵阳户口，没有房子或是居住面积在15平方米以下，结过婚或是年龄在28岁以上，年收入在2万以下，都可以申请。

　　“但如果有熟人，这些都不是问题，而且收入那一栏可以填少点，只要所在单位能出具证明就行，在这方面查得并不严。”一位经济适用房售楼人员告诉记者。

　　此外，由于目前经适房销售由房开企业完全垄断，普通消费者难以获知建设的及时相关信息。经常出现一个经适房项目在进行到办理预售许可证的环节，基本上都已被内部认购了。因此，一般低收入者了解经适房信息滞后，申购难度较大。

　　不经济

　　据了解，由于建设单位擅自修改规划以及管理部门的监督不力，套型面积及结构超标现象较严重，近年来表现较为突出。从2005年以来云岩、南明、金阳新区经适房套型面积及比例来看，大套型所占比例较大，其中60平方米以下的只占3%，60-90平方米的占16%，90-150平方米的占到64%，150平方米以上的占17%；在户型结构上，复式、跃层户型也占有一定比例，而对于真正需要经适房的低收入者来说，这样的套型面积与结构显然不“经济”。

　　记者算了笔账，即便是目前相对较小的102平方米的主要户型，用最长的20年还款年限，月供也在1500元左右，对收入不高而需要经济用房的中低收入的人来说，即使符合前面几个买经济适用房的条件，也不可能购买到这样的所谓“经济”住房的。

　　此外，尽管相关文件明确规定“免征经济适用住房不动产销售营业税”，但实际上税务部门未真正按规定执行，造成经适房建设单位销售时，在物价部门制定的价格基础上，另加收不动产销售营业税，造成销售实际价格往往超过物价部门制定的销售价格，并给物价部门对经适房价格的监管带来难度。由于相关部门未对经适房的区位、楼层、朝向差价的幅度进行限制，加上开发建设单位在销售经适房时经常给团购、内部购买、熟人购买这部分购房者打折优惠，而现阶段经适房又属卖方市场，这些因素致使差价被“嫁接”到普通购房者房价上，因此造成普通购房者感觉经适房价格过高。

　　需求仍大

　　目前为止，贵阳市人均住房面积低于8平方米的住房困难户仍有4万多户，全市仍有10余万户中低收入家庭待购经济适用房。因此，目前贵阳经适房需求总量仍然较大。

　　贵阳市自实施经适房建设以来，贵阳市委、市政府将此项工程列为每年为民办实事的重点。1994年-1997年称为“安居工程”，当时市政府以每年建设15-25万平方米的规模实施“安居工程”，开发了栖霞、沙河、顺海、长冲等安居小区，竣工面积为76万平方米，完成投资9亿元。1998年以来，该市又相继开发了世纪园一期、黄山冲、玉田、大理、金狮等10余个经适房小区。1998年-2006年，全市经适房累计完成投资85.88亿元，竣工面积659.95万平方米，共核发预售许可证166个，批准预售面积462.58万平方米，套数39116套，登记销售面积272.04万平方米。

　　 济南：10年难脱尴尬局面

　　作者：记者魏好勇济南报道

　　“济南市经济适用房选址多在市区远郊甚至长清区境内，生活设施不完善，因此享受该政策的人群购房热情并不高，经济适用房并没有真正发挥实质作用。”谈起济南的经济适用房，业内人士如此评价。

　　尽管济南市的经济适用房已经规划发展了近10年时间，至今依然难以摆脱“不适用”的尴尬局面。

　　两批房源

　　记者了解到，截至目前，济南市除了2007年首次推出600余套经济适用房，和日前正在选购过程中的第二批528套房源外，再无其他可供房源了。

　　即便是上述两批经济适用房，基本处在市区远郊和几十公里外的长清区，要么配套及交通跟不上，要么跑到几十公里外的新区生活，这让不少有选房资格的购房者无奈放弃了。

　　2007年9月，在我国经济适用房建设规划提出8年后，济南市的第一批经济适用房刚刚破土。当时，济南市有住房困难的家庭大约6万户，600余套房源也只能解决困难户的1%。

　　作为济南市经济适用房的开篇之作，世纪中华城项目受到了市民的高度关注。然而，首个经济适用房项目却在选购中遭受冷遇。2242元每平方米的价格尽管比闹市区低一些，但在济南西部却也算不上很便宜。在2007年底的首次选房活动中，204户符合条件的购房者有113户选择了放弃，这无疑给刚刚破土的济南经济适用房泼了一盆冷水。

　　今年上半年，在推出首批世纪中华城项目近两年后，位于济南市长清区的528套房源进入选房程序。由于长清是前几年撤县划区而来，离主城区距离较远。因此，除了长清区低收入者购买较为踊跃外，济南市其他城区的低收入群体几乎鲜有人问津。有的区只有几个人报名，有的区竟然一个人也没有。

　　障碍何在

　　据了解，我国经济适用房建设始于1999年。此后，济南市曾多次推出经济适用房建设规划。一直到2007年，关于经济适用房的利好消息不断，经济适用房依然是千呼万唤没有出现。

　　要么房源跟不上，要么推出后，得不到低收入群体的欢迎。业内人士称，济南市经济适用房选址多在市区远郊甚至长清区境内，生活设施不完善，因此享受该政策的人群购房热情并不高，经济适用房并没有真正发挥实质作用。

　　“经济适用房之所以不适用，除了区位及配套外，济南经济适用房还存在门槛过高、房源太少、制度保障跟不上等因素。”分析人士认为。

　　分析人士表示，目前，济南市经济适用房的购买门槛相对过高，尽管该市已经将家庭人均年收入购买条件已经提高到1.4404万元，但依然有很多无住房而达不到购买经济适用房条件的人。

　　针对一些选到房又放弃的购房者，济南市房管局有关负责人也表示，放弃的家庭多因为申请不到贷款，申请经适房必须开低收入证明，而申请银行贷款要出示有还款能力证明，二者有些矛盾，对低收入家庭而言比较困难，而且很多申请人年龄比较大，有的靠退休金生活，这些条件都不符合银行的放贷要求。

　　专家认为，要想解决经济适用房存在的问题，政府应该加大经济适用房的开发力度，为购房者提供更多可选择的房源，同时还要搞好公共交通、学校、医院等配套建设，也要协调一些购房者与银行贷款的实际矛盾和施行相关制度保障。 (来源：中华工商时报)