建设银行主动相让的部分二手房贷市场份额或许能够成为其他银行的客户机会

　　叶国靖

　　8月24日下午召开的中国建设银行（下称“建行”）中期业绩报告会上，建行副行长陈佐夫表示，由于中介收费高，建行停止了和中介公司的合作，但购房者仍可进行正常的二手房贷款。与此同时，由于一手房贷款相对而言收益较高且风险低，建行更重视一手房贷款，目前其占比达90%。

　　而上海二手房贷业务规模居前的三家大型中介机构——上海华燕、凯弈投资、中原地产相关负责人也于日前均向CBN记者证实：早在今年4月，建行上海分行就淡出了与中介机构合作二手房贷，将更多的精力投入到一手房贷款领域。在暂停合作之前，建行支付给中介的佣金费用比例一般为千分之十二或千分之十三，该“返点”比例在业内较有竞争力。

　　下调佣金“返点”渐成风

　　华燕总裁胡炯表示，事实上，银行和房产中介的房贷业务合作，往往是通过“返点”形式建立的，这是业内公开的秘密。为了从房产中介得到更多的房贷业务，各家银行都制定了不同的“返点”方案，以吸引房产中介把更多的客户介绍给自己。

　　对于建行淡出合作的举动，胡炯分析，今年上半年，楼市异常火爆带动了房贷业务的井喷，建行等一些已经出色完成房贷指标的银行“无心恋战”，不再像此前那样为争夺房贷业务放出高比例“返点”的方案。

　　一组佐证的公开数据是，截至6月30日，建行贷款总额为4.5万亿元，较上年末增加7314.1亿元，增幅为19.3%，增速创造了多年以来的最高水平。其中个人住房贷款余额7149.2亿元，余额、增加额继续保持同业领先地位。而建行的官方说法是，中介收费高是建行停止与中介合作二手房贷的主要原因之一。

　　虽然停止了与中介合作开拓二手房贷，但建行并未停止正常的二手房贷款业务。昨天，记者拨通建行客户服务电话，工作人员表示，个人购房者依然可以通过各家分支机构申请正常的二手房贷款。但是，在二手房市场已相当成熟的上海，二手房交易大多数都是通过中介完成，尤其是繁琐的贷款事宜，购房者大多委托中介代劳。因此，建行虽然名义上未取消个人购房者的二手房贷业务，但该业务的萎缩已成必然。

　　事实上，银行业给房产中介的“返点”一直暗潮涌动。在上半年的极速放贷高峰过后，眼下已“高枕无忧”的银行一改往日的表情，开始有意识地摆脱中介高返利的要求。中原地产交易监管部总监祝满清表示，不少银行经过数月的突击放贷，可用额度已提前耗尽。在业绩无忧的前提下，少数上半年“惜贷”的银行最近给出的返点已经从高点向低点下浮。

　　据凯弈投资总经理苏晓江介绍，那些专靠“吃”高返点的房贷中介机构的日子开始难过起来，目前的返点比例普遍降低了千分之二左右。

　　据CBN记者了解，当前，在上海的各家银行返利给房贷中介机构的点数大致维持在房贷总额的千分之十三左右，个别银行根据自身策略甚至可以达到千分之十七。今年6月和7月，华燕每月的个人住房抵押贷款代理业务量均超过10亿元，假使以此数据来粗略计算，华燕可从银行获得1300万元~1700万元的佣金收入。

　　中介建设“新恋情”

　　银行与中介看似是“你中有我，我中有你”的关系，其实两者是相互博弈，又谁也离不了谁。在房贷这条生物链条上，原本彼此有一个“君子协定”，比如“返点”千分之十三，在市场环境恶劣、银行争取客户相对困难的时候，彼此可以相安无事。但在信贷环境宽松的情况下，这种“微弱平衡”的局面很容易被打破。

　　面对建行的转向，中介也自有对策。“建行不做，自然有其他的银行做。哪边的返点丰厚，相关捆绑的产品实惠，我们就把手中掌握的客户赶到哪家银行。这就是市场行为。我们不会因为建行的行为，而放弃继续市场活动。”一家大型房贷中介负责人用直白的语言向CBN记者表明中介的价值：“西方不亮东方亮”。中介之于银行的意义在于渠道建设与客户争取。各家银行均为不同的利益主体，互相之间存在直接的客户争夺。

　　苏晓江向CBN记者介绍，目前，尚未听说有其他商业银行效仿建行停止与中介的此类合作。招商银行上海一家支行的信贷经理称，招行上海分行并没有跟进建行的举动。对于给房产中介“返点”，银行是痛并快乐着。

　　二手房买卖多数是中介撮合成交的，中介手上最重要的砝码就是客源，在银行想做生意时，议价权掌握在中介手中，自然谁给的“返点”高，客源就往哪家银行带。如果在银行普遍“返点”的情况下，某家不加入这一阵营或者“返点”太低，势必被掌握着众多房源的中介公司所抛弃，对银行来说也是一笔不小的损失。

　　建行的主动行为，或许也为其他中小银行提供了重新争取市场份额的机会。祝满清介绍，建设银行主动相让的部分二手房贷市场份额或许能够成为其他银行的客户机会。他已有耳闻，个别商业银行开始争夺建行的一些客户源。