来源：中国经济时报
作者：张一鸣
老地王借力新地王解套万科北京地王欲突围
■本报记者 张一鸣
万科昔日地王何去何从
楼市又火了，这一次楼市带头大哥万科在北京市房山区又拿下了一块楼面地价高达６５００元／平方米的区域单价地王，此时距离２００７年１０月万科在北京东四环附近高价拿地仅过去不到两年时间。
新地王不断产生，老地王何去何从？
本报记者从万科方面获悉，曾经深陷尴尬之中的万科北京地王——朝阳区西大望路２７号住宅用地即将入市，这一地块在２００７年被万科以１７亿元夺得，曾是当时北京出让土地中的单价地王，楼面地价接近１．３万元／平方米。
然而，自其诞生之日起，这块高价地似乎就注定要面对诸多波折。
事实上，经历过２００７年的高歌猛进后，北京楼市在２００８年急转直下，成交量与成交价持续下滑，各个区域呈现出普降格局。以朝阳区西大望路２７号住宅用地所在的东四环板块为例，该区域周边楼盘的售价曾一度降至１．５万元／平方米以下，甚至出现每平方米售价仅１万元低价楼盘，万科地王因此面临前所未有的入市压力。
一位知情人士告诉记者，受到区域价格偏低影响，原本计划２００８年动工的万科项目最终被一拖再拖。
然而等了２０个月，万科的西大望路２７号住宅用地终于迎来了后来居上的邻居。
２００９年６月，与万科这块老地王近在咫尺的广渠路１５号地以近１６０００元／平方米的楼面地价成交，随后区域二手房价格一路水涨船高，达到每平米２万元，东四环区域被业内认为将奔着每平方米“３万元”价格而去。
业内分析人士认为，广渠路１５号地的高价成交为西大望路２７号住宅用地的解套提供了充分的定价空间。
高举国际牌求突围
受制于低迷楼市的北京地王们在２００９年的量价齐升中终于迎来转机。在政府政策与银行资金的强力支持下，房地产行业再度火热，无论是房价还是成交量都一路走高。
重重利好因素刺激下，西大望路２７号住宅用地被冠以万科蓝山之名开发入市，但在一些业内人士看来，昔日地王依然面临长时间闲置带来的开发成本不断攀升风险。
知情人士透露，由于闲置时间长达近２年，万科蓝山正面临高成本的压力。根据测算，新增加的成本中包括１７亿元土地资金两年没有开发的资金成本和企业其他相关的人力、物力成本，万科蓝山的开发成本较之前有一定程度的上升。
昔日高价地王准备如何突围？是压缩成本，还是通过高品质来提高售价？万科选择了后者，其新任北京总经理毛大庆向本报记者表示，将打造一个与北京国际化大都市定位相称的高品质国际化社区。
毛大庆称：“北京极其缺少真正意义上的高品质国际化社区，可以和一座伟大城市的地位相称，可以和一个大国首都的地位相称，可以和国际化大都市的定位相称，而万科蓝山，将致力成为北京国际化的一张城市名片。”
据其透露，万科蓝山产品涵盖了１３６平方米到２３８平方米的两至四居，售楼处及样板间预计今年１０月开放，１１月底开盘销售。为了提高项目的品质，最近又在调整方案，将外立面全部改为高档石材，并进行高标准的精装修。
万科提出的“国际化公寓”定位能否引领万科蓝山从其所在的东四环高端楼盘的聚集区脱颖而出？对此，毛大庆显得信心十足，“对于万科蓝山的国际化定位，以及定位之后的方案调整，万科团队做了不少的论证和准备工作，而这也是万科蓝山推迟了入市时间的重要原因。”
他指出，万科蓝山要打造成为万科在北京市场的里程碑之作，而在价格定位上，将根据成本核算，进行理性定价，但目前还没有具体确定。
“今年北京市政府批准ＣＢＤ东扩方案ＣＢＤ的产业聚集效应使东四环成为北京楼市的黄金线。”分析人士指出，这为万科蓝山的入市提供了有利条件，而如果楼市一旦掉头向下，该地块将再度面临新的入市压力，未来市场表现如何，还需要拭目以待。
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