我最近希望在东部区域购买一套小户型商住公寓的二手房，兼顾过渡性居住和长远的出租投资，户型面积40-52㎡零居或62-121㎡一居，均价19000元/平方米。我个人觉得这个价位比较便宜，准备出手购买，一方面自己可以过渡地居住一到两年，另一方面可以自行出租，但是如何选择这类小户型房屋，是大一些合适，还是小一些合适？如果出租的话，一般能租到怎样的租金，和同片区的普通住宅相比，哪个更划算？如果居住的话，和普通住宅相比会有怎样的不同？能否帮忙算一笔账？——李女士

　　解答：去年以来，美利山、冠城名敦道、首城国际中心等一大批中小户型，商住特色明显的投资性产品受到追捧，低总价的诱惑促使不少置业者频频出手，而今年一些投资客开始出手这些小户型，建议李女士在购买前要分清其真实的居住成本与投资回报与普通的小户型住宅到底区别多大，一般购房人很难分清楚。

　　目前市场商住小公寓的供求状况是供小于求（由于小户型易于出租，租金水平较高，部分业主不考虑买卖，希望获得较长久的收益）。目前市场商住小公寓的租金回报率：4%左右。

　　假设李女士购买62平方米的一居室公寓，购买价格117.8万。简单装修费用：60000元。租金价格6500元/月（假设未来无变化），物业费用5元/平方米×月，取暖费用：市政供暖24元/平方米，假设每年的其他支出1500元，空置期1月/年。（若是同面积70年住宅，购买价格99.2万元，物业费2.3元/平方米×月）

　　如果出租40年作为居住房的一般投资回报率收支计算如下表。从下表中数据可以看出，同面积公寓的投资收益率高于普通住宅2.07%。由此也可以看出，购买公寓做小型投资的回报要远远高于购买普通住宅。