最新一期香港《经济导报》载文称,香港经济虽然仍未完全复苏,楼市却屡创天价成交,豪宅市况疯狂。尖沙咀豪宅新盘名铸一个816平方呎的一厅一房单位,以天价2,450万元售出,呎价逾3万港元,成为全港最贵一房户,甚至比英国伦敦市中心豪宅新盘贵近六成。
另一豪宅盘天玺的特色户更叫出每平方呎逾7万元的天价,最新推出的富甲半山更是有价有市,而最新一手注册比率高达62%;二手住宅也不遑多让,其楼价指数已于月初升破去年水平,个别屋苑的呎价更创出历史新高。豪宅价猛升是否虚火呢?其原因何在?会否突然逆转呢?
两个因素令豪宅价畸高 香港豪宅已成稀有珍品,不足一年间,价格由平变贵再变癫,将以往三至五年的上升周期,浓缩至少于一年,楼巿亦由不自觉的非理性亢奋,演变成狂性大发。
中原集团主席施永青指出,香港的投资巿场往往会在极度乐观或极度悲观下突然出现逆转。1997年第三季前,楼巿升势比现时更急更劲,结果年底就出现金融风暴;2003年沙士后,巿场极度悲观,结果楼价于同年第三季开始上升。
他指出,近日豪宅楼价飙升与实体经济不太配合,本港总体经济虽已暂告见底,但上季GDP依然按年下跌3.8%;最新失业率高达5.4%,高过去年同期的3.2%,失业人口更大幅增加近七成。由此可见,普罗市民的置业能力并未在过去一年间被神奇提高,经济基本因素根本不足以支撑目前的豪宅楼价水平。而豪宅楼价快速节节高攀主要有以下两股特殊的因素,以致出现目前楼价畸高之异状。
首先是本地因素。全球央行连手减息救市,联汇制下的本港,不得不随美国把息口调低;而在量宽币策下,美元近期颓势毕现,港汇长处7.75的强方兑换保证水平,金管局不得不向市场斥出港元,导致市场资金泛滥;再加上按揭市场的恶性竞争,业界争相调低按息以薄利多销方式抢客,选用最优惠利率(P)供款者的实际按息低至约1.8厘(P-3.25厘,P为5厘),以银行同业拆息(H)的更不足1厘(H+0.7厘,一个月和三个月拆息最新只报0.14厘及0.21厘),买家供楼乃至炒楼的成本可谓似有若无。
其次是外来因素,现时本港楼市的销售对象广泛,其中内地买家不断增加,单凭港人本身的负担能力已不足解释当前市况。内地有钱一族青睐本港豪宅早非新闻,阔绰出手扫楼更是屡有所闻,有豪宅的内地客比例高达两至三成,内地因素日渐影响本港楼市,已是不争的事实。
内地资金成主力 戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿亦称,目前本港豪宅楼价已非由港人支持,在整个珠三角的资金支持下,加上中港两地的利率都低企,买楼保值成为主导思想,推动楼价上升。不过,陶汝鸿警告,近期二手成交明显放缓,反映用家入市转趋审慎,楼市仅靠内地资金支持,且中央政府早前轻微收紧贷款政策,对市场亦响起警号,建议投资者要留意内地政策变动。陶汝鸿估计,短期内中央政府为保经济增长,相信不会调整政策。
高力住宅买卖部行政董事潘伟基更指出,内地客将成为未来支撑本港豪宅市道的主力之一,他说,相对于与美元挂的港元来说,人民币表现强势,内地客买港楼更可以在汇率中获利,更吸引内地客投资港楼。
他估计,长远来说,本港豪宅市场将由目前二至三成为内地客,提升至近半数将为内地买家,这些内地资金成为楼价主导力量,使楼市与本港经济脱,相信本港豪宅价格仍有5~10%升幅。
天价成交谷高地产股 地产界人士人认为内地资金成主力,而证券界亦同样认为,内地资金推升楼市格局仍然未变,豪宅新盘天价成交谷高地产股。
汇业财经证券部主管熊丽萍指出,现时本港豪宅市场主要是由外来资金推动,加上部份投资者经过金融海啸后,投资态度亦可能有变,转为投资物业,而有实际需要的买家则见息口低企而入市,为地产市道带来支持。本地地产股中,她较为看好龙头新地及长实,中线以前者较佳,后者则有机会短线跑赢,但以现水平而言,估计地产股的升幅亦仅得约10%。
泓福资产管理执行董事兼研究部主管邓声兴也说,豪宅市道未必受按揭影响,由于息口仍然低企、一手楼供应少、新盘仍然受追捧,地产股中线仍然值得看好,首选同样为新地及长实,建议可于100元以下买入长实,三个月目标价为120元,跌穿88元止蚀;新地则可于110元吸纳,上望130元,跌穿100元止蚀。
调整勾地政策 避免陷入泡沫化 市场扭曲虽成就一时荣景,但潜藏极大风险。一方面,一旦美国退市加息,港元拆息势必抽升,在息差早已严重偏低的情况下,银行必须以更大的加息幅度来保住利润,金管局已作预警;对买家来说,超低息环境不再,面对的更是息率数十个的巴仙增幅,炒家必先离场,用家供楼亦倍艰难,炽热楼市肯定无以为继。另方面,依靠外来需求带动楼市亦难稳定持续。
施永青认为,虽豪宅屡创天价,但本港整体楼市尚未现泡沫。他说,曾历泡沫之苦的香港,还是应预防风险,须密切留意楼市动态,加强楼按监管,合理增加土地供应,通过调整勾地政策、加快市区重建及港铁上盖的招标步伐等,以平衡理顺楼宇供求关系,避免本港楼市再次陷入全面泡沫。
他更认为,政府应关注香港的民生,帮助年青人置业,香港政府应订立制度,限制某一类楼宇,只准香港居民购买,以防海外人士炒得太过份。
附:豪宅租金升幅创新高 半年豪宅租金升幅远远落后同期楼价,幸好踏进8月租赁旺季,租金升势明显加快。全港35项指针豪宅8月份平均成交呎租报28.8元,数字较7月份飙升4.3%,升幅高于同期楼价升幅(35项指针豪宅加权平均成交呎价于8月份录得2.4%升幅),并创2007年11月以来单月最高升幅。
有物业代理研究数据显示,九龙站君临天下及漾日居租金升势最强劲,上述两个豪宅物业租金分别按月飙升11.4%及11.2%,港岛区三个主要豪宅包括贝沙湾、宝翠园及赛西湖大厦的租金亦分别录得7.9~8.8%升幅,表现理想。
租赁成交方面,楼市气氛炽热,不少租客决定转租为买,买卖交投显著加快,导致租赁成交减少。
豪宅定义被扭曲 豪宅定义众说纷纭,不少新盘经过铺天盖地的宣传攻势,以及在美轮美奂的包装下,均被称为新晋豪宅,但对于资深投资者及用家,豪宅必须合乎地区所处的原则。
全球各地,物业价值在乎Location。豪宅不单是金光灿烂的表面,而是具充实的“上等"内涵。传统而言,本港公认的“纯正"豪宅,主要分布于山顶、深水湾、浅水湾、中半山及跑马地等港岛区的高质素物业,这几乎成为地产老行尊的铁律,至于周围的邻里身份及社会地位,也可显示物业的市场地位。
不过,近年各大发展商就将豪宅定义扭曲,发展商推盘为求突围而出,不断硬销“新豪宅”概念,售价也往往高于同区二手楼价20~30%,且部份分层住宅的价格更超越1997年传统豪宅的造价水平。如名铸一个816平方呎的一厅一房细户可卖到2,450万元,呎价逾3万元,反映出今日的豪宅已不再视乎面积究竟有多大,最重要还是其位置、景观和独特性,豪宅概念已重新定义,有别于以往至少有过千方呎单位,才可称得上为豪宅。
又如西九的天玺及凯旋门,最高呎价达7.5万元,造价已高于1997年传统豪宅区浅水湾或中半山物业的呎价。但如天玺及凯旋门,除有3000多平方呎的大单位,也有几百平方呎的上车盘,如此混杂组合,犹如“大大老板与小小职员同处一厦”,又是否称得上真正豪宅?更甚者,现时新盘愈见不实用,根本不能与传统豪宅相比,故价钱差距实不应如此大。但发展商仍不断推高新盘售价,进一步拉阔一手与二手楼价差距,令一手业主放售单位时有价无市,当楼市表现欠佳时,便可能在楼盘入伙前出现大量业主挞定离场,影响楼市良性发展。
传统豪宅定义是在贵重地段,单位面积较大及拥有靓景观,住客非富则贵。新豪宅的特点则无地点、规模及面积大小限制,连果栏隔离或土瓜湾都算是豪宅,只有部份特色单位如多层复式或相连户,和配上名贵用料及大会所便称为豪宅。
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