京沪深穗豪宅成交比例攀升至6~8月的49%

　“充裕的市场流动性，推动内地住宅交投及大额物业投资买卖的需求。住宅市场方面，贷款政策优惠、银行存款持续流入资本品市场，以及一线城市尤其明显的新增供应量短缺，皆令住宅需求增加。物业投资市场的投资重点回归一线城市，内资取代外资成为大手买卖的主力，预料在政策配合下，内地投资机构如保险公司、私募股权基金等将逐渐成为内地房地产投资市场的新亮点。”这是日前DTZ戴德梁行对住宅及房地产投资市场的预测。

　　DTZ戴德梁行透过对1月～8月北京、上海、深圳、广州四大一线城市的十大热销楼盘研究发现，四大城市商品住宅的销售中，高端及豪宅物业的成交占比(以销售套数计算)已由1～5月的37%，上升到了6～8月的49%。对此，DTZ戴德梁行中国区综合住宅部主管蒋尚礼表示：近期多了豪宅物业推出市场，许多楼盘并附送装修，成为了近期房价持续上涨的诱因之一，尤以上海、深圳表现最为明显。虽然住宅价格近月上升，令内地主要市场的住宅交投有所放缓，但随着发展商的现金流状况好转，加上短期内新增供应短缺，发展商的定价策略仍会十分进取。

　　数据显示，由于受惠于过去6个月以来新楼销售情况理想，一线城市的去库存化已几近完成，发展商因此纷纷购地补充地皮存量，就算地皮价格超出预算亦在所不惜。DTZ戴德梁行对内地20大地产发展商进行统计，发现在2009年第2～3季度期间，这些大集团共斥资251亿元在一线城市购地，较2007年第3～4季度的199亿元高出26%；反观二线至三线城市，发展商于2009年第2～3季只用了304亿元拿地，较2007年第3～4季度的792亿元大减62%。蒋尚礼指出：主要发展商现在都重新聚焦于一线城市，以期抓住未来5年经济发展的黄金机会。

　　展望前景，DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶国平表示：国内部分新兴投资者将会令人注目，当中包括国内保险资金。即将实施的新《保险法》将会明确规定允许保险资金投资房地产，预料保险资金在下一季开始会活跃于房地产市场。截至今年6月，保险公司的资金运用余额高达人民币3.4万亿元，可用于投资房地产的保险资金量估计在5%至10%之间。叶先生又指出，国内私募股权基金及信托亦值得注意，因为这些基金资金充裕，并会寻找可增值的物业投资机会，其回报要求又低于进入中国市场的外资。

　　叶国平预言，国内房地产投资信托基金亦将成为新焦点，虽然有关国内房地产投资信托基金的方案仍未决定它将限于机构投资者参与抑或公开上市，但目前上海、北京、天津已成为国内最热门的3个试点城市，以上海浦东新区为例，该区已对成为试点准备就绪，计划汇集区内优质物业的未来租金收益权设立信托，通过银行同业市场发行。国内房地产投资信托基金可为物业业主或发展商提供额外的融资途径，亦可为市场带来新的投资产品。