地价是房价的决定性因素

　　■大势观察■陈淮

　　很长时期以来，房价和地价究竟是谁拉动谁的争论一直不绝于耳。最近，这个简单的经济学问题因一些沿海大城市的“地王”频出而再次引起了人们的关注。现根据房地产经济学的基本原理作如下辨析。

　　级差地价是房价差别的决定性因素

　　有权威部门说，根据多少楼盘的实际调查，地价在房价中所占比重不过２３％左右，由此否认地价对房价上涨的关键影响作用。这个说法犯了一个常识性的错误：成本构成中的静态比重并不能解释住房价格的动态主导性因素。

　　一个简单数学例子就可以说明问题。假定在一个月收入１万元的家庭中，老子的月收入是８０００元，儿子的月收入是２０００元；儿子的收入在家庭月收入中所占比重不过２０％；但或许一年后，老子的收入没增长，而儿子的收入增长到了２５００元，从而家庭月收入增长到了１０５００元。在这个动态过程中，推动家庭月收入增长的，究竟是占比重大的老子呢，还是占比重小的儿子？

　　人们从生活经验中就可以得知，同一张图纸所盖的房子，盖在繁华闹市和盖在偏远山区，它们的价格可以有极为巨大的差别。这个价格差别差在了哪里？地价。级差地价。

　　一个本来很简单的问题之所以变得含混不清，是因为土地的不同质性被有意无意地掩盖了。同样面积的土地，由于坐落于要素集聚程度不同、经济发展程度不同、交通等基础设施完善程度不同、产业结构不同的区位，就具有了不同的价格。这个价格差，叫做级差地价。

　　马克思主义经济学早就对级差地租理论有完整的阐述。级差地租和级差地价的区别只在于，当土地用于生产农产品时，我们可以假定其产品本身完全是同质的，即产于此地的一公斤稻谷与产于彼地的一公斤稻谷并无质的差别。因此在级差地租理论中，土地肥力、远近等对效率的影响只改变土地所有者与生产者之间的利益分配关系；由于需求方支付的产品单价是一样的，土地的天然贡献对效率的影响并不延伸到市场的产品消费者。通俗说就是，租种劣地和租种肥地的人所交地租不同，吃粮食的人是感受不到的。因为从理论上说，他们购买任何地块所产粮食的单价都是一样的。

　　但与生产粮食不同，当土地用于建造房屋时，土地“级差”的代价最终是要转移到购房人所支付的价格中的。建于此地的房屋和建于彼地的房屋则可能具有极不相同的有用性。这种有用性不同，就决定了个别耗费换算于社会必要耗费的不同，同样土地面积在不同地段建造相同房屋时所能实现的价格不同。通俗说就是，好地段地价高昂的代价，不会掩盖在土地所有者和开发商的利益分配中，而最终一定要体现在房价差别里。特定区位土地的不同质性造就的市场消费者所感受到的房价差别，本质上就是由级差地价决定的。

　　影响房价的供求关系实际上是对特定地块的供求关系

　　一直有一种说法，认为供求关系决定了房价上涨，房价上涨又决定了地价的上涨。这种说法其实只是一种基于现象逻辑的认识，完全经不起理论推敲。

　　房价是价格，其变动当然就会受到供求关系的影响。但是，稍作延伸的问题是，为什么大城市的房价高、上涨快而中小城市的房价低、上涨慢？为什么核心市区的房价高、上涨快而偏远郊区的房价低、上涨慢呢？理论解释这个现象并不困难。因为影响大城市、核心市区房价的供求关系，并非仅仅是住房本身的供求关系，而主要是对特定区位、特定地块的供求关系。开发商经常标榜自己的楼盘“升值潜力无限”；除了具有文物价值的特例外，有越住越新的房子吗？真正升值的，只是房屋所在的土地。

　　需要特别指出的是，在短期房价过快上涨的异常波动背后，往往有投机性需求的推动。因为住房的供给能力和购买力都不可能在短至一个季度、一个月甚至一周内发生大的变动。这时变动的不是实际的供求关系，而是介入市场的投机性资金规模。但这种投机性的“供求关系”改变的仍然只是对特定地块上房屋的供求关系，而不是整体的住房供求关系。通俗说，其炒作的并非是房屋，而是土地。同样的住房完全可以源源不断地被生产出来，但具有垄断性的土地区位却无法复制。

　　很长时间以来，权威部门总是说，土地供给并不短缺。而现实中“地王”仍在频出。为什么？只有一个解释，总体的建设用地可能并不特别稀缺，但优质的核心地段土地确实已经成为激烈竞争的稀缺资源。特定地块的稀缺性地价决定着这些地块上的房价。

　　“囤地”只能造就资产规模的虚增

　　一段时期以来，政府和社会舆论经常指责开发商的“囤地”行为，认为这是造成房价上升的重要原因。

　　购而不建的“囤地”的确是开发商企图最大限度获取土地增值好处的一种常见行为。但这是一种愚蠢的行为。“囤地”的最大受益者并非是开发商，而是作为土地唯一出让者的政府。

　　假定某一开发商以每平方米２０００元的楼面价购入土地，两年后房屋出售时同地块的楼面价已经上涨到５０００元。这３０００元的土地增值收益能否归入开发商的囊中呢？不能。因为开发商卖掉房子后，除非就此退出房地产业，否则他购入相同地块的重置成本仍需要５０００元。也就是说，开发商获取的土地增值收益只能用于补充相同规模的生产要素。在这种情况下，开发商获得的只是账面上的资产规模的扩大。从理论上说，开发商能够实现的只是价值再生产规模的扩大，而并不能实现使用价值的再生产规模的扩大。

　　很多开发商为“囤地”的巨大账面收益而沾沾自喜，并且乐此不疲。殊不知，当这一行为普遍化时，他们正在为自己加速累积着两方面的巨大风险：一是一旦地价出现向下的波动时资产大规模缩水的风险；二是建立在这种虚增的资产规模基础上的债务风险。特别值得警示的是，在地价下跌时开发商面临的并非仅仅是“存货贬值”，更致命的是资产缩水和负债率快速上升。２００８年年末时，一些开发商面临的“资金链断裂”困境，实际上就是虚增的资产规模不能支撑其债务规模的困境。即使这些开发商持有的都是土地等优质资产，即使他们的债务规模不扩大，资产价值缩水仍足以使其负债率迅速提高而出现“资金链断裂”。在世界金融危机中，一大批国际知名大企业之所以在一夜之间就走到了破产的境地，根本原因就在于这种“资产缩水而债务不缩水”的矛盾被迅速激化。

　　开发商实际上并不能从土地升值中真正受益。进一步的问题是，究竟谁从土地价格上涨中获得了好处？是政府。开发商不断高涨的重置成本实际上都交到了连续不断出让土地的政府手中。

　　值得提醒的是，购房自住的老百姓是否能够从地价上涨中分享土地增值的好处？也不能。１００万元买的房子，即或房价涨到２００万元，卖掉这个房子的自住者并未赚钱。因为再买回同样的住房，仍然需要２００万元。而自住者的居住条件并未因此有丝毫的改变！

　　土地政策应在平抑房价上有更大的作为

　　说地价是房价的决定性因素，只是就客观规律而言；并不是说，当前土地政策应当对稳定房价负主要责任。导致我国房地产市场上诸多矛盾的根本原因，是我国不断加速的城市化进程，是人民群众改善住房条件的迫切要求，是我国资源有限的现实约束，是特定发展阶段上尚待进一步提高的社会收入水平等。就政策体系说，公共政策、产业政策、财政政策、货币政策等也都有进一步完善的必要。但土地政策的确应当在平抑房价上有更大的作为。

　　一是，要进一步增加土地的有效供给。出让土地应当是达到开工建设标准的。不能把导致长期不能开工的拆迁、经济纠纷等问题简单地推给开发商。

　　二是，要更加突出地体现因地制宜的灵活性。发展不平衡是我国的一个基本国情。土地的稀缺程度、城市扩张的迫切性、经济发展的特点在各地、在规模不等的城市中千差万别，“一刀切”的政策已经不能适应经济发展的实际需要。

　　三是，尽早研究并妥善制定城乡接合部的“小产权房”问题、进城农民工的宅基地置换问题、农民出租屋问题以及“城中村”改造问题等的规范性政策，对我国城市化进程中迫切需要解决的重大问题不能长期回避。

　　四是，对中小城镇发展要给予更大的政策支持。特别是对大城市周边的卫星城镇发展，沿快速轨道交通网的居住型城镇建设要有特殊性的土地政策扶持。

　　五是，对违规闲置土地的处置方式应“硬”“软”结合。不仅要有依法罚款或收回的措施，还要建立开发商合理退出的机制，以及要素顺畅再流转、促进企业合作开发的政策措施。

　　（作者为中国城乡建设经济研究所所长，本文仅为学者个人观点）