易居中国调查数据显示

　　叶国靖

　　易居中国·CRIC系统昨天公布的最新统计数据显示，受汤臣一品、翠湖天地、星河湾等豪宅项目的集体井喷，上海三季度公寓的套均总价突破200万元，攀升至203.8万元，这比今年第二季度的166万和去年同期的156.7万分别高出22.8%和30%。

　　全球知名物业咨询公司世邦魏理仕(CB　Richard　Ellis)中国区高级董事陈炜的最新说法：“2008年的10月，我根本没有预计到上海的豪宅价格攀升如此之快。”目前，上海销售单价突破40000元/平方米以上的楼盘为37个，单价60000元/平方米以上的楼盘数量为15个。

　　供需比为0.86：1

　　易居中国分析师薛建雄对CBN记者表示：“平均203.8万才能在上海买套新房的门槛已经使不少白领望而却步，外环以内基本找不到万元以下的楼盘，一批工薪家庭转移到了外环以外。目前，不少未获得满足的市民将希望寄托在政府的保障性房源上。”

　　值得注意的是，第三季度平均价格的大幅上升除了房价自身的上涨外，与豪宅的集中成交紧密相连。三季度均价4万元以上房源共成交了24.82万平方米，总金额达140.57亿元。与之对比，二季度仅成交了10.97万平方米，64.32亿元，去年同期更是只有2.99万平方米，18.86亿元。

　　据美联物业市场研究组昨天的统计，上周（10.5～10.11）共成交3823套商品住宅，环比9月最后一周（9.21~9.27）下降了21.9%，成交面积环比也回落了22.6%，日均成交套数为546套，各项成交数据再次下探，并且幅度明显。

　　薛建雄就此提醒：受到“有价无市”的影响，前三季度供不应求的局面将终结，一些楼盘也会因为客户积累不足而延缓上市。那么明年一季度楼市就会出现较大面积的打折促销以推动市场回暖，因此明年一季度重现的“价跌量升”情景将是最佳购房时机。

　　昨天，21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，2008年挤压的购买力逐渐在今年前三季度释放，7、8、9月交易量的萎缩属于市场正常调整。经过连续数月的博弈之后，业主、买家对后市预期有望在10月末趋于一致，加速交易达成。此外，今年房地产交易环节实行的一系列优惠税费能否在明年得以持续存在一定变数，部分买家可能因此加快入市节奏，整个四季度的成交量有望止跌企稳，甚至小幅增长。价格水平上，目前的买家心理、市场环境、房贷政策均难以支持其暴涨，预计年内房价将保持平稳。

　　豪宅滞涨初现

　　在豪宅热销的带动下，今年上半年排名前三的大华集团、仁恒集团和上海万科都被挤出销售金额前三的位置，取而代之的是星河湾地产、绿地集团和瑞安地产。星河湾凭借一个项目的销售额就占据了上海三季度开发商的收入之冠。绿地集团多盘同开，其中包括实际成交价7万元/平方米以上的海珀日晖项目，受此带动绿地前三季度在上海商品住宅的销售额已达80.69亿元，业绩居前三季度开发商销售额之冠。

　　从个案来看，成交前三名的分别为星河湾、加州水郡和翠湖天地嘉苑，三者的成交均价分别为51045元、25029元和73625元/平方米。这三个中高档项目的可售房源都已不多，且四季度无新房源上市。因此，这三个楼盘也同样不会出现在四季度和全年的项目销售榜上。

　　由于上海多数高价别墅都在9月底上市，这使得二季度别墅的平均成交价格与二季度保持了相当的水平，为19639元/平方米。9月底，四季雅苑、绿城玫瑰园、东郊花园、张江紫园和上海紫园第一批顶级别墅推盘，其中除了四季雅苑的独栋别墅开盘当天售罄外，多数别墅销售相对缓慢。预计，四季度别墅的成交量也会大幅下滑。

　　实际上，今年别墅市场出现分化现象，在2007年那一轮冲高到8万元/平方米以上的别墅项目，价格基本没涨；而在3万元左右的别墅项目涨幅接近一倍。因此，像绿城玫瑰园那种优质低密度的郊区别墅，还有一定的升值空间；前些年滞销的3层以上别墅，也会随总体房价上升而水涨船高。

　　薛建雄认为，四季度豪宅成交量下滑已成定局，但是一些上市新盘的价格会比周边房价高。因此，四季度的平均房价会有所下滑，但幅度不会太大；给购房者的感觉则是房价已经高得卖不动了却还要涨，这就是所谓的“有价无市”行情。