新闻背景

　　新政年底到期 地方率先“收紧”

　　去年第四季度伴随金融危机和楼市低迷产生的楼市调控“新政”不少即将到期。根据记者了解的情况，“国十三条”、二手房税收优惠等一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。随着国家有关部门开展新一轮房地产市场调研工作，鉴于政策对房地产市场一贯的影响，政策风向是否转变几乎成为当前开发商和购房者最关注的话题。

　　除了中央出台的一系列政策，各地方政府去年出台的临时救市政策也面临到期后是否继续延用的问题。以上海为例，2008年10月22日，上海在楼市低谷期出炉房地产救市十四条，其中关于大幅降低楼市交易税费的第六到第九条款有效期均至2009年12月。

　　中央和地方去年出台的以救市为目的的优惠政策到底会不会准时结束，又应不应该继续执行，是后市发展的关键。

　　在政策风向未明确之时，最近，银监会、国土资源部，以及南京、上海、北京等地地方政府，就当前房地产市场形势采取了一系列政策。

　　银监会早前发文要求各商业银行严格执行关于二套房按揭贷款的规定，收紧此前被各地放松的二套房房贷政策。北京市银监局发出了从9月1日起执行《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》。上海银监局在10月10日下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中再度强调，上海各商业银行“特别要严格执行二套房贷的相关监管要求”。10月10日，南京市全面收紧了住房公积金政策，同时出炉了三项公积金贷款新政。

　　国土资源部可算是另一个有调控动向的部门。国土资源部智囊机构中国土地勘测规划院发布了一篇题为“房地产行业价涨量跌现象探析”的报告指出，如果没有相应的调控政策出台，则房价在严重偏向卖方市场的情况下很难下降。在实体经济恢复不到位的情况下，房地产扶持政策会将该行业变成一个投机和投资的行业。应该出台相应的政策，对当前泡沫化的房地产市场进行调控。

　　然而，除了地方和金融系统出台了相应政策外，中央各部委相关部门并没有出台新的起到调控作用的政策。以住房和城乡建设部为例，该部对房价和政策走势还没有明确态度。住房和城乡建设部副部长齐骥回答媒体房价是否过高的提问时，只表示，住房和城乡建设部不支持高房价，希望各地增加普通商品住房的供应。将把住房建设，包括商品住房和保障性住房的建设规划、计划更多地向媒体公布，让老百姓对住房的供应能有一个合理的预期。

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　　观 点

　　政策走向或“稳”字当头

　　明年还要出什么样的政策，不仅我不知道，温总理也未必知道，就像问医生你们医院有什么药？医生会说我们医院什么药都有，但我不知道你明年得什么病，所以我怎么知道明年吃什么药呢？

　　——住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮

　　目前楼市保稳定政策的着力点将会体现在三个结合上：一是保增长与保稳定的结合；二是短期政策与长期政策的结合；三是政策的稳定与政策的完善相结合。

　　——住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹

　　陈淮：

　　政策变动如看天穿衣

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮日前明确否认“二次房改”并指出：“中国的房子正在越盖越结实，没有什么泡沫，如果有泡沫那也是为节能而用的空心砖。”在炮轰媒体“二次房改”提法后，他表达了对中国房地产政策的看法。

　　陈淮指出，中国的房地产政策包含三个层面，一是公共政策，即住房保障体系政策；二是产业政策，包括产业发展的基本技术政策、内部组织政策以及与国民经济其他产业之间的关系，产业政策大调整一般需要10年左右的周期，而不是单纯的明年上或下；三是宏观调控政策，它是根据国民经济风险承受程度，货币供应量大小与国民经济增长速度之间调整的政策，在现阶段毫无疑问这一政策对信贷规模依赖程度最大的房地产业有比较大的影响。

　　至于对明年房价走势和政策的预测，陈淮说：“明年还要出什么样的政策，不仅我不知道，温总理也未必知道，就像问医生你们医院有什么药？医生会说我们医院什么药都有，但我不知道你明年得什么病，所以我怎么知道明年吃什么药呢？”他认为，宏观调控政策其实就是“看天气增减衣服”的政策。

　　朱中一：

　　政策大动对百姓没好处

　　中国房地产业协会副会长朱中一认为，明年只要中国的出口没有根本扭转态势，房地产业仍肩负保增长和保民生两大重任的话，房地产政策不会有太大调整，但不排除微调的可能性。只有政策相对稳定，供应相应增加，才能使房价相应稳定一点，政策的大变动和市场的大起大落，对国家、对企业、对老百姓都没有好处。

　　秦虹：

　　政策转向保稳定为主

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹称中国楼市政策正在悄然转向，楼市下一步政策将以保稳定为主。

　　秦虹从各个层面对中国房地产当下的形势进行了深入剖析，她认为，目前来看，住房的需求空间仍然在逐步打开中。现在最大的问题不是房价的问题，而是对住房资源占有的不平衡。当前，中国的城市发展正在进入新一轮的质量提升期，在此期间，房地产业发展空间仍然巨大，房地产业也将会迈入一个漫长的繁荣发展历程中。

　　秦虹称，正是因为房地产行业对经济影响非常大，所以在2008年经济最低迷时候，对房地产的政策才以刺激投资、减免税费等保增长政策为主。但由于上半年楼市回暖过于迅猛，因此楼市政策风向开始变化，下一步政策将转向保稳定为主。

　　秦虹说，目前楼市保稳定政策的着力点将会体现在三个结合上：一是保增长与保稳定的结合；二是短期政策与长期政策的结合；三是政策的稳定与政策的完善相结合。楼市在此基础上，将会出现一段较长时期的平稳上行的发展态势。

　　另外，对于楼市下半年的变化，秦虹表示，房地产行业的基本需求相对稳定，波动的主要因素将来自于投资、规避风险、保值、投机买家的心理预期。

　　樊纲：

　　政策应跟市场走

　　国民经济研究所所长樊纲称，很多政策是解救危机的政策，这些政策在解救危机的那个阶段是对的，但是不能总是用针对危机的政策来处理日常逐步恢复正常的一个市场。所以现在市场上开始预计有些政策会变，这很正常。说明一些市场人士已经知道经济政策是针对经济情况而制定的。

　　有些制度性的政策需要稳定。但是宏观经济政策就是一个短期政策，就是一个根据情况变化而不断变化的政策，而且是一个逆风调节的政策。市场太火了，就要压一压。市场太低了，就要托一托。在这个意义上，政策调整不可避免。针对金融危机的那些政策早晚是要退出的。

　　现在市场上开始议论政策风向，说明市场开始成熟了。真正比较成熟的市场，政府跟市场用的是同一个经济模型。宏观经济政策并不假定政府比市场更聪明，只是赋予了政府跟着市场干的职能，市场会预见到政府会采取什么措施，这是好事。在美国市场，通常认为政府看到问题要调整是好事。

　　中国房地产市场要实现长期稳定发展，要克服一些制度缺陷，现在的问题不是政策性的问题，不是二套房的政策性问题，是一些制度性问题。需求方面最大的制度缺陷是没有房产税，就是物业税。供给方面的制度问题则是制度上缺乏对容积率的限制。通过提高容积率，也可以实现增加住房供给的目的。

　　地方动态

　　上海购房税费优惠年底前有效

　　去年10月底，在国际金融危机爆发，并不断蔓延至国内实体经济之时，为促进上海房地产市场健康发展，根据财政部、国家税务总局、中国人民银行等部门有关文件精神，结合上海实际，上海市人民政府办公厅转发了市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制定的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》。《意见》中明确了上海市促进房地产市场健康发展的十四条利好措施，也就是市场俗称的“十四条”。

　　正是在“十四条”中，二手房契税下调，印花税、土地增值税等税费免征，满2年房产转让免营业税等优惠政策得以正式确立，并一直沿用至今。但记者同时也注意到，在执行的期限上，“十四条”在制定伊始便留有较大的回旋余地。于是，市场上关于购房税费优惠将于近期取消的传言甚嚣尘上。

　　优惠政策执行期限不一

　　《意见》中指出，“本意见第一条至第五条按照国家有关部门规定时间执行”，即个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，个人销售或购买住房暂免征收印花税，个人销售住房暂免征收土地增值税，居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，其房贷利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%等条款，其执行时间主要由国家“说了算”，而满2年房产转让免营业税等条款的执行期限，则明确是到“2009年12月31日止”。

　　早在今年一季度，当楼市从去年年底的谷底一路攀升至后来的“暖春”行情时，彼时就有市场人士猜测，契税可能会调整，这一传闻在当时的市场交易中果真还带动了一波成交行情。但后来仔细看下来才知道，当时一、二手房成交的火爆，主要受刚性需求、改善型需求的推动，与税率优惠取消的市场传闻基本无关。

　　优惠年底前肯定有效

　　随着上半年一、二手房市场成交的持续火爆，并在今年7、8月达到本轮楼市复苏的顶点，成交量、成交价格双双创下新高。然而，随着刚性需求不断被消化殆尽，房价一路走高，来到楼市的传统销售旺季“金九”，上海楼市的成交陷入“滞涨”，开发商、购房者反倒显得有点不自信了。

　　用上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭的话来说，中国楼市正处于一个敏感的“时间窗口”，当前利好与利空消息并存，在市场何去何从问题上，房产界已经出现了“明显分歧”。不管怎样，三季度各大银行纷纷对房贷发放实行“暗地里”收紧，已经说明了一些问题。

　　“房地产政策的调整不可能由某个部门、某个地方政府说了算，它有赖整个宏观经济的走势，以及国家经济政策的制定。”不少市场分析人士在接受记者采访时均表示，下半年有关房地产政策发生转向的可能性很大，但最多也仅限于市场的猜测，具体怎样调、何时调，目前都还没有明确的说法。“本市二手房的一系列优惠还是沿用了去年年底的政策，目前并没有任何变化。”上海市12366财税服务热线工作人员在接受记者以普通市民身份咨询时表示，上述优惠的期限，仍以今年年底为准。这也就是说，如果国家没有做大的调整，一些政策性的优惠在年底之前依然有效，购销双方大可不必过于轻信一些市场传闻。

　　开发商问政

　　王石：“政策市”需要微调

　　王石表示，今年房价上涨是典型的政策市，目前国家出台的微调政策是及时、正确的，有利于房地产市场的健康发展。他认为，只要能严格执行二套房贷政策，就一定会影响目前的行情，“二套房贷严格执行，对房地产影响非常之大”。

　　前年年底，王石准确预测到了“房价拐点”临近，万科率先举起降价大旗。谈起往事，王石强调：“不是我们有自信，只是我们不太贪婪。”王石表示，尽管今年以来国内一线城市房价出现一定程度的上涨，但目前中国的房地产市场还没有达到拐点。

　　王石对楼市的判断也与不少业内人士相吻合。不少业内人士认为，三季度各大城市尽管集体出现成交量下跌的现象，但房价将维持高位甚至稍微上涨。这种“量跌价升”的情况将延续到国庆之后，届时如果政策风向继续收紧，成交量继续下跌，房价才可能阶段性见顶，楼市才可能出现拐点。

　　据了解，最近万科的一些做法也与王石“没到拐点”的观点一致。据财经网报道，多位知情人士透露万科正筹备增发股份，集资金额目标为100亿元，用于扩大土地储备。但知情人士并未透露增发时间表。

　　潘石屹：政策越严执行越难

　　针对近期发布的《关于集约用地的通知》首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，潘石屹发表了自己的看法。

　　他表示，重要的不是政策本身，而是政策能不能严格执行。他以《关于集约用地的通知》为例，分析该项政策的执行有两个难点：

　　第一，如果由地方政府执行，标准如何确定？比如从什么时间开始计算，是颁布土地证的时间开始还是其他时间？再有，如果1000亩土地，只开发了10亩，其余的990亩算不算闲置？等等，这些细节还需进一步明确。

　　第二，标准过于严格。原来的政策是闲置两年的土地要无偿收回，在“国六条”中加入了一条：“闲置一年不满两年的土地要收20%的闲置费”，这次国务院文件又加了一条：“对闲置的土地要征收增值地价”，政策看起来一次比一次严格，但是往往越是严格，执行起来越难。现实情况是，连第一条基本政策都执行不了，有的开发商囤积的土地足够开发20年以上，这说明不是政策不严格，而是太严格了，已经到了无法执行的地步，反而造成了大量土地的囤积和资源浪费。